西安城市价值正进入重构期。关中城市群的核心城市、建设国家中心城市、国际化大都市，让西安在国内乃至世界范围内，城市地位和价值有了新的目标占位。在这样的背景下，产业发展重构、城建配套加强、板块功能优化等，西安各城区价值有了新变化。这些变化显性和隐性共存。
与城市价值共振的地产格局正发生急剧变化。如果说，城市价值的变化诱因是宏观抽象和长期的，那么，地产层面态势的转换，则体现得更为具象：房价涨势、新增落户、外来置业、发展力度、配套建设、人居需求等，多个因素共振，多元需求共存，对城市板块、需求落地、楼市价值等变幻正在开始。如西咸、浐灞、临潼、高陵等。
作为《西安城市总体规划2008-2020》明确建设的三大副中心之一，临潼承担中心城区人口分流、产业转移、旅游度假养老居住职能，发展目标是成为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地。种种迹象表明，2018临潼正迎来新一轮巨变的窗口期。
壹
日前，西安市发布的2017-2021社会经济发展规划，明确把临潼区、阎良区、鄠邑区建设为3大现代化副中心城市，要求在城市建设规划方面上等级和水平，规划布局一批教育、医疗、文化、体育等项目，推进配套新型社区、商业综合体建设，承接中心城区人口和产业转移。
在这3个副中心城市中，临潼是东部新城的潜力板块，与西安主城区的关系更为紧密，走西潼高速（连霍高速）7左右可达其城区。兵马俑、华清池、骊山等，临潼有着使西安世界闻名的历史文化和旅游生态符号！地铁临潼线（9号线）的率先开建，也使得临潼在城市发展中优先序显得不同。
临潼的产业以文化和工业为主要特色。工业向北转移，在渭河北岸设立园区集中承载，是西安原渭北工业区三大组团之一，是大西安“工业大走廊”的一部分；而文化产业则在现有老城区之南骊山北麓一线，以观光旅游、度假休闲、温泉养生为主要特色。临潼和曲江一起是大西安“国际文化交流轴”的核心组成。
从接受中心城区人口转移的发展功能、优势资源禀赋及西安主城区房价态势看，临潼从2017年开始承接购买力外溢的趋势已逐步明显；随着地铁9号线开通时间临近（预计2021年可通车），刚需置业还将出现增量；而改善及休闲养生置业，则将因融创、中海等品牌房企的新产品面市而产生新的聚合度。
贰
多年以来，临潼楼市已形成明显的“两大阵营”：以陕鼓大道为界线，陕鼓大道以北，是老城区板块，刚需刚改置业聚集区；陕鼓大道以南、骊山一线，是新城区板块，承接改善及休闲养生置业。两个板块在产品及价格上，有着较大的落差，未来的发展前景也迥然不同。
2017年因融创、中海、新城控股、蓝光等一批品牌房企抢滩进入，2018临潼房地产市场因此而产品升级和革新的同时，临潼楼市和产品将进一步迎来分化，房价也将成为最值得关注的区域之一。
临潼老城区当前房价总体水品不高，比之西安城东，落差也十分明显。产品也多以高层、小高层为主，总体品质中等，适合当地就业及城东刚需刚改人士入手。早先进入的德杰地产和2017年新进入的蓝光地产是该片区的代表。
而依托于临潼国家旅游度假区，临潼新城区则是品质改善及休闲养生置业考量的重点。其产品和价格较老城区也有较大的不同，现已直逼西安主城东部。因曲江介入建设“临潼国家旅游度假区”，在板块个性和楼市定义上，也被称为“新曲江”，这虽是个符号，但背后是价值和机会。从融创等品牌房企的推动趋势看，未来也将是代表国家中心城市乃至国家文化大都市人居品味的亮点板块。
这里之前已有绿地、高科等品牌房企进驻，其产品多为常见的洋房、叠拼、独栋等，已奠定了较好的品质和市场基础。2017年融创、中海等进入，从地块属性和资源禀赋看，秦岭北麓限制开发之后，近文化名山、1-2的低容积率，在大西安范围内已罕见，产品极富拓展空间，2018临潼国家旅游度假区聚焦度将进一步显现！
叁
曲江的区域营造力、品牌运营力有目共睹。十年前，曲江新区高起点规划建设曲江池遗址公园（南湖）及商业配套设施，如今已形成南湖为中心的“大湖居生活圈”，曲江一期因此成为西安花园城区的头牌，二期也受益匪浅，房价也高居西安各区前列。当年置业与此，无论是自住还是投资，现今都已取得不错的价值回报。
不仅如此，曲江输出文化旅游品牌和管理模式而打造的楼观台、大明宫、美陂湖等都已成为西安的文化旅游地标，与前者们不同的是，同样拥有独特资源禀赋的临潼国家旅游度假区由曲江来打造，则将出现另外一番天地和未来，或可成为曲江新区一期的浓缩版，“曲江临潼品质居住区”也将是大西安品质人居的代表之一。
临潼国家旅游休闲度假区米面积27.33平方公里，2010年正式设立，遵循“文化先导，旅游主导，生态先行”的原则，依托得天独厚的自然、历史、人文资源，构建山、林、水、城一体化的大文化旅游新区，打造以文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为核心的国际化休闲度假区，目前已初步形成“一山一带三湖五区”的基本格局。
四个因素，使其当下的人居价值将进一步奠定，并将迎来更广泛的认知：
一是交通快捷性。目前西安主城东三环到临潼城区，地面交通干道有西潼路（约有20）、高速有西潼高速（7左右），到临潼首先抵达度假区。到2021年将有地铁临潼线（地铁9号线），西起地铁1、6号线终点纺织城站，东至临潼秦汉大道站。在临潼度假区有紫霞一路、芷阳五路、芷阳广场等站。
二是品质生活圈。目前在临潼国家旅游度假区范畴内，已有品质较高的悦椿温泉酒店、品质消费旗舰奥特莱斯、陕味特色的大秦小宴等生活配套设施，中高端品质生活圈已初步形成。从2017年新城控股、红星置业等进入临潼的动作看，未来或还将还有新城吾悦广场、红星美凯龙等出现。
三是康养居住圈。从区域自然条件看，有骊山、有温泉，在生态环境首屈一指，温泉疗养自古闻名，“汤浴”自唐代以来，即是居家养生必备。悦椿温泉酒店生意火爆，温泉汤浴是价值点之一。温泉入户、私密康养、生态宜居将是这里区别于西安其它高品质人居板块的独有标签。
四是品牌好产品。2017年融创进入拿地，按照其产品系和地块价值属性，闻名的桃花源系产品或将与此诞生。此前，苏州桃花源，上海桃花源已经是知名的别墅品牌，均为不可复制的稀缺产品。临潼国家旅游度假区的居住价值，将随桃花源等项目的出现而凸显。
从居住选择的角度，这四点不但是临潼国家旅游度假区价值的评判要素，也是目前看待临潼楼市的重要价值聚合点。
肆
时移事易。进入2018年，西安城市价值因各种利好和发展势头进入新周期，主城区已如火如荼，新城区各有亮点呈现。而作为重点建设的3个“现代化城市”副中心之一的临潼，未来4年乃至更长时间里，将会发生新的更好变化，当下正处于新的价值裂变前夕。
风物宜长放眼量。“东曲江”临潼国家旅游度假区，正从西安级快速提升至级乃至。从低密、生态、康养的人居角度看，未来或将与北京西山、上海佘山等类似，成为“风景区居住”的新地标。因此聚合的新居住人群，也将不仅仅是西安层面了！临潼目前属于不限购区域，或也有此考量因素。
趋势不可逆。既如此，不能因想象力缺少余额而限制了眼界和视野。
图片=临潼官网等 编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2018-03-31 10:27:53
