西安4月份一张房价地图显示，主城区26个板块仅5个未过万！详见《4月西安房价地图》一文。城北总体均价11404元/㎡，其中龙首村板块11347元/㎡，大明宫板块15959元/㎡，经开板块11284元/㎡，城运村（行政中心）板块13528元/㎡，未央湖板块10525元/㎡。
在这样的房价态势下，如何看北城置业？在上述板块之外，哪些板块将成为新的热点？其置业价值如何？在城市北跨、潜力板块价值逐步凸显的态势下，置业新北城，需要搞清楚几个概念！
—— 壹 ——
房价级差下如何看北城？
习惯上，通常以北门为界，往北被称为北城。从4月份西安的房价地图可以看出，北城不同的地段，房价水平是不一样的。从中可以看出城市发展的差异和置业的走势和潜力。
首先，北城房价并没因地段的外延而呈现逐次递减的“阶梯差”，大明宫板块、城运村（行政中心）板块的价格居前两位，高于龙首村板块等。这与大明宫遗址公园、城运公园的价值密不可分。
其次，与外来品牌房企和产品的价值有关。北城外来品牌房企约有20家，其中大明宫板块有14家、城运村板块有2家、未央湖板块有2家。品牌房企越多，呈现的价值性产品越多，总体房价水品相对走高。
第三，城北置业潜力区域外延。目前城北有四大区域，如城市滨河新区、泾渭新城、徐家湾、未央湖等，随着城市发展和“北跨”战略的实施，已经或正在成为城北置业潜力区。
十年前，有句话叫做“北去三五里，房价省一半”；近两年，这句话变为“北去三五里，房价省几千”。这“北去的三五里”指的是未央湖、泾渭新城等板块。虽然“三五里”是个泛指的概念，但却是一个趋势的呈现。
从北城的房价态势看，如不能接受过万的新房价格、接近万五的二手房价，那么，“北去三五里”则是一个相对理性的考量了。
—— 贰 ——
“泾渭新城”在哪？
很多外地人，包括本市一部分人，对“泾渭新城”认知并不清晰。仅从个别楼盘的宣传中认为是与西咸新区等并列的一个新城，并因此而吐槽西安倒处是“新城”。这其实是一个误解。
“泾渭新城”是西安经开区的一个组成部分，其地位和莲湖区的大兴新区、长安区的常宁新区等同级。泾渭新城和中心区、出口加工区、草滩科创园区（城市滨河新区）是经开区四大板块之一。
说到“泾渭新城”，不得不提泾渭产业园。为转移经开区的厂企，西安市专门设立了泾渭产业园区，位于经开区东北，渭河、泾河之间，高陵城区以南，用来承接经开区的产业转移，受经开区管辖。泾渭新城是经开区为泾渭产业园所规划建设的生活配套服务园区。
泾渭产业园的范围较大，发展也不太均衡。居住生活板块的风格差异也较为明显，厂企家属院区、商品住宅小区、村居等间杂，但“泾渭新城”板块有类似经开凤八的体育馆和运动公园、泾河，街区的面貌较为舒适，生活氛围较为醇静。
地理意义上，泾渭新城可以说是渭河北、高陵的地盘；在经济意义上，它是经开区的产业区，也是渭北产业走廊的一部分。从人居价值上看，它十年前是北城刚需外溢置业的承接地，近两年，随着主城区房价高涨、限购等因素影响，再次成为北向置业的外溢地。
而随着城市发展、产业发展，恒大、中南、金辉、万科、红星美凯龙等品牌房企的进入，板块置业价值未来将被更多人看好。
—— 叁 ——
城市巨变背景下的泾渭新城
近日，西安市发布了“西安市（西咸新区）2017-2021社会经济发展规划”，提出要建设“渭北新城”，这就更进一步明确了渭北的发展趋势和潜力。在这样的背景下看“泾渭新城”的发展就有了另一番意义。
1、前瞻性交通先行
从西安北辰大道（辛王路）通往高陵城区的泾渭路，前几年就取消了收费站，从2017年下半年开始，进行拓宽改造，渭河、泾河大桥正在拓宽改建，未来将是双向6/8车道的交通干道。走西铜高速可在泾渭新城直下进入泾渭产业园区。
西安轨道交通三期规划显示，地铁10号线从西安火车站往北途径泾渭产业园到高陵城区水景公园。地铁对于一个片区的发展价值显而易见，该规划虽在等待国家发改委批复，但不难看出，西安市对于该片区发展的前瞻性考虑。
2、产业发展瞄准千亿级
数据显示，泾渭产业园已引进项目400余个，其中已建成投产项目278个，投资过亿项目127个，过千万项目234个。以陕西重汽为代表的装备制造业、以中化近代为代表的医药产业、以西部钛业为代表的新材料产业、以中兴林产为代表的农产品深加工产业、以长庆为代表的总部经济集群等五大支柱产业，已为经济发展发挥重要价值。
作为西安着力发展的工业重镇，泾渭产业园是渭北工业区的三大组团之一高陵组团的重要组成，与高陵、阎良、富平等一起，是未来大西安“千亿级”工业大走廊的一部分。从产业发展看，将拉动片区的聚合力、人群入住，从而带动地段价值和房产需求的提升。
3、世外桃源般的生活氛围
聚焦一点看，泾渭新城和马家湾板块等发展较快的板块，构成了泾渭产业园区自成体系的生活圈，泾渭体育中心、嘉园国际广场、泾渭学校、经开中学、综合医院等，构成了相对独立的生活版图。行走在泾渭新城内，有世外桃源之感。
未来，西安要把“渭北新城将建设成配套齐全、功能完善、交通便捷、产城融合、宜居宜业的现代城区”的推进，高品质的生活设施也将逐步呈现。而中南、恒大、红星美凯龙等企业的进入，人居品质也将进一步提升。
虽说“渭北新城”的建设需要较长时间，但从城市发展趋势看，一般“桥头堡”板块的地位比较重要，如高新的管委会板块、沣东新城的三桥板块、秦汉新城的兰池大道一线等，泾渭新城之于泾渭工业园区和未来的渭北新城也是如此。
—— 肆 ——
泾渭新城人居发展
十年前，泾渭产业园的房价在2500-3000元/㎡。企业家属区和商品住房并存，代表性的有长庆家属区、荣华的车城花园等，主要客群为当地工薪阶层和北城较为年轻的刚需阶层。
此后，经发的白桦林·家愿、群贤北府、生态半岛、昌建城等项目，升级了区域人居。而2017年，恒大雅苑项目面市后，以成交价7000-7500元/㎡开盘，标志着片区人居品质的新开端，再次引发西安改善型及异地置业人士对板块的关注。
2018年，随着中南置地等新增进入的品牌房企项目的逐步亮相，则将把由恒大开启的新开端进一步夯实，泾渭新城板块的聚焦度将进一步扩大。
中南置地位列房企19强，战略布局20多个省市地区乃至国际市场，坚持“我们不是在卖产品，而是在卖一种生活方式”的信念，其进入西安的项目中南樾府面市即受到市场高度关注。
而位于泾渭新城腹地的中南·春溪集，则是中南置地信念落地的又一个项目，占地约175亩，总共规划了27栋建筑，包括8栋高层，19栋洋房。从项目量级和周边配套占有度看，中南·春溪集毫无疑问将是区域内又一个标杆盘。对区域人居升级的推动意义，也是显而易见。
项目位于泾渭体育运动中心东侧，周边有泾渭学校、西安经发中学等名校环伺；距离1公里左右有区域内商业核心的嘉园国际广场，超市、综合购物、电影院、餐饮、幼儿教育等业态丰富；步行约10可到达西安冶金医院，约2公里左右还有在建的陕汽职工医院、高陵区太和综合医院等，可充分满足医疗保健需求。
虽不能简单从房价的涨跌上看一个区域的发展，但从品牌房企进入的态势、房价和产品特性上，能看出一个区域的价值和房企对区域的认知。而房企的价值认知往往具有前瞻性，这一点也是置业人群应关注的重点。
无论是城市北跨，建设渭北新城，还是北城人居发展趋势、置业版图外延，有着较强产业支撑的渭北新城，将随着趋势成为北城置业的新热点，这在2018年开始是大概率事件。
在西安城市价值重塑，人居发展趋势、地产发展态势及房价水平等多重因素叠加下，看准趋势去置业，尤为重要。
编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2018-04-27 21:44:32
