“中优”启动:建“两区”,迁3万人!18个副中心,总建面300万㎡!

“中优”也就是中心城区进行城市更新、优化升级。这是西安2017年城市发展“十字”方针之一。日前，《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》出台，明确：中心城区将建两处历史文化区，至2020年，疏散3万人，增加50公顷绿地、广场及公共服务设施用地。

与此同时，中心城区主力之一的雁塔区，日前也发布了五年发展规划，重点加强商贸发展，对小寨、青龙寺、含光路、电视塔等板块的商贸发展做出详细说明，将建4大商贸功能区、8大城市商业组团、18个商业副中心、60个商贸综合体项目、商业总面积超过300万㎡。这是对“中优”发展战略的具体落实。

—— 壹 ——

建明清、隋唐两大历史文化区

西安中心城区的明城墙、唐城墙内的空间分别承载着700余年营城史、1600余年建都史、3000余年的城建史，城市空间本应具有世界一流旅游目的地和中华文化精神标识地的鲜明特点，但其现状是密度过高的建筑和过度集聚的人口，引发城市天际线缺乏变化、气体污染散逸困难、交通拥堵，教育、医疗难以满足需求等一系列的城市问题。

两大历史文化区范围：

1、明清历史文化区：明城墙及其外围一个街坊所在区域，面积约21.13平方公里，具体范围为，东：建华路、经九路、乐居场；南：建东街、建西街、南郭路、中贸街、邮电北巷、大学南路；西：建新街、南小巷、铁塔寺北街；北：丰禾路、自强西路、自强东路、纱厂路。

2、隋唐历史文化区：唐城墙遗址及其外围一个街坊所在区域，面积约91.93平方公里，具体范围为，东：公园北路、公园南路、西影路、雁翔路；南：曲江池北路、曲江池南路、雁南四路、雁展路、丈八东路；西：科技七路、团结南路、丰产路；北：大兴路、玄武路、含元路。

建设目标：

1、通过实施城市“中优”战略，进一步疏解中心城区过密的建筑和人口，推进中心城区城市修补和城市更新，延续城市文脉、保护文化遗产、树立城市形象，打造具有东方神韵的世界一流旅游目的地和中华文化精神标识地。

2、至2020年，在明清历史文化区及隋唐历史文化区内，疏散人口3万人，增加50公顷绿地、广场及公共服务设施用地。至2025年，初步形成历史文化底蕴彰显、服务配套设施完善、城市特色突出的历史文化核心区。

3、在实施过程中，将坚持保老城建新城的原则。有序疏解、有机更新，体现古都历史风貌。

具体措施：

1、明城墙以内不再新增居住用地，各类以划拨形式供给的教育科研、体育、医疗、办公、文化、农贸市场、文物保护等公共设施及市政基础设施用地，不得变更、兼容其他经营性用地（居住、商业、旅游、娱乐）土地。企事业单位、高校、医院、科研院所不再新增住宅建设。

2、坚持“只拆不建、多拆少建、拆一建一”，降低重点历史文化区域过密的建筑和人口优化重点历史文化区域环境。

3、平衡全市公共资源布局，引导重点历史文化区域的医院、企事业单位、大型生产物资专业批发市场外迁。以资金换空间、用空间增绿色、改善人居环境、提升城市品质。

4、明清、隋唐历史文化区内分别占地规模7000㎡、10000㎡以下建设项目不得单独建设，此占地规模居住用地只拆不建。优先用于公园绿地、市民健身广场、社会停车场（地下）等公益设施建设。

5、鼓励成片整体更新改造，不得小规模插建。整体更新改造的建设项目应优先考虑自身及周边用地的公共配套设施。超出自身配建标准，主动承担周边用地现状公共设施、基础设施配建不足的，奖励相应的地上开发建筑面积，纳入规划条件。

6、进一步降低居住用地容积率和商业用地的容积率上限，居住用地的容积率上限由2.8降至明清历史文化区的1.2、隋唐历史文化区的2.0；商业用地的容积率上限由6.5降至清历史文化区的2.0、隋唐历史文化区的3.0。

—— 贰 ——

雁塔区率先启动城市更新

最近雁塔区招商局发布了《西安市雁塔区商贸综合体五年发展规划白皮书》，对未来五年雁塔区的商贸发展规划做了详细的概述。

未来五年，雁塔区范围内将建设4大商贸功能区、8大城市商业组团、18个商业副中心、60个商贸综合体项目、总商业面积超过300万㎡。

这意味着未来的雁塔区将引领西安南边经济区域发展建成彰显人文的商贸发展典范、复合多元的都市活力空间、共享共荣的全城旅游标杆、率先实现三个中心城区的目标即、区域级、西安市中心城区。

具体见下表：

4大商贸功能区：小寨、雁塔、青龙寺、鱼化寨。

位于大长安中轴线的小寨商圈，被誉为西安活力的商圈，未来将深度挖掘片区历史、人文、旅游等核心活力要素，打造国际一流、的西北大高品质商圈，力争步入中国十大商圈行列。

雁塔商圈积极探索城市开发新模式，顺应时代消费趋势，植入场景化消费概念，助推传统零售转型升级，强调体验感与创新感，打造发展活力、最富现代气息的城市生态示范区。

鱼化寨、青龙寺商圈承载高新区及曲江新区的资源对接，优化区域商业配套环境，深度挖掘市场消费需求，提升商贸业承载能力，打造区域级城市商圈，培育雁塔经济发展新动能。

8大城市商业组团：小寨十字组团-国际时尚社交圈、纬二街组团-国际艺术荟聚核、含光路组团-都市白领聚集地、电视塔组团-创新娱乐生活场。

小寨十字组团-国际时尚社交圈：改造体量：28万㎡

小寨十字组团优越的城市区位及浓厚的商业氛围奠定了其在西安商业格局中的核心地位，引领了西安时尚潮流风向。未来将持续引入潮流社交的元素，持续提升商业活力与客户粘性，打造多元化、高品质、全天候的都市级国际时尚社交圈。

纬二街组团-国际艺术荟聚核：改造/19万，,新增/30万㎡

纬二街组团位于小寨商圈南部，未来在RBD规划愿景引导与优质开发商聚集的双重利好驱动下，将承担起小寨核心区南移的重要使命，同时以都市级国际艺术荟聚核为发展目标助力小寨商圈打造大西安城市新名片。

含光路组团-都市白领聚集地：改造/23万㎡、新增/14万㎡

含光路组团位于小寨商圈西侧的南二环沿线，未来将以凯德广场和MomoPark为核心，进一步丰富城市功能，提升城市品位，为企业搭建配套完善的商务社交平台，构筑商务商业互利共赢的城市生态圈，打造区域级都市白领聚集地。

电视塔组团-创新娱乐生活场：改造/4万㎡、新增/39万㎡

电视塔组团位于大西安中轴线南端，是一个集会展、教育、旅游为一体的多功能复合型区域，未来将以紫郡城市立方综合体及南飞鸿广场为核心打造区域级的创新娱乐生活场，满足全年龄、全客层的多元需求。

电子城组团-全民体验乐活区：改造5万㎡，新增25万㎡

电子城组团科研院所众多，可承载高新区产业需求的外溢，未来将拓展复合消费领域，丰富多元商业业态，引导传统零售场所向多功能公共服务载体转型，以全民体验乐活区为发展目标改善区域人居生活环境。

西沣路组团-国际中央创新区：新增体量78万㎡

西沣路组团肩负着雁塔区建设海绵城市的重要使命，依托西安城市生态公园的整体规划，统筹推进区域景观建设及产业发展，未来将以龙头项目的建设为发力点打造发展活力、最富现代气息的国际中央创新区。

鱼化寨丈八组团-创智经济生态区：新增体量32万㎡

鱼化寨-丈八组团全力支持高新区国家自主创新示范区的建设，完善城市商业配套功能。未来将基于资源的再次利用与有机盘活，探索数字技术与文化艺术的创新发展，加强现代科技与新兴商业的深度融合，打造繁荣共存的创智经济生态圈。

青龙寺组团-创意旅游目的地：新增体量22万㎡

青龙寺组团依托青龙寺历史文化的底蕴与事件经济的效应，以旅游消费需求升级为基础，完成物理空间的创意延展，着重发展城市微旅游，在雁塔东部地区打造文化意识觉醒的创意旅游目的地。

60个商贸综合体：已建成项目21个，正在建设中项目18个，拟建规划中21个。

建设规划：1、已建成项目78万㎡：

2018年27万㎡：完成小寨领秀城、开米广场，金莎国际中心、军人服务社A区、通瑞大厦的业态调整及改造；完成紫都城市立方综合体的招商工作。

2019年25万㎡：完成银泰城、华旗国际、西旅国际中心、鹏豪大厦、阳阳国际、奥帕Mall的调整及改造。

2020年12万㎡：完成华东服装城、金鼎购物中心、长延堡商场、南大明宫雁塔广场的业态调整及改造。

2021年12万㎡：完成雁塔文化新天地的改造。

2022年2万㎡：完成三森国际家居的改造。

2、在建/拟建项目240万㎡

2018年45万㎡：Momo-Park、西安大都荟、立丰国际广场、King-Mall未来中心开业。

2019年32万㎡：美苑楼尚、长庆坊·玺岸、万科汇智中心、亚鸿时代广场、万象国际中心、际华3511家纺厂有限公司、新悦101广场、交大南洋时代开业。

2020年56万㎡：南飞鸿广场、红星美凯龙西沣商场、明德门文化艺术小镇、二府庄艺术街区、金地·西沣公元、欣莘时代天街商业广场开业。

2021年59万㎡：华侨城西安国际文化中心、宜家荟聚购物中心、天地源 万熙天地、东八里改造项目开业。

2022年48万㎡：朱雀大街红星Mall、雁翔路储备地块开发改造项目、西沣路商业项目、江林新城子午大道储备项目开业。

3、规划中项目10大片区

2018年：启动西沣路商业项目、雁翔路储备地块开发改造项目、朱雀大街红星Mall、江林新城子午大道储备项目招拍挂工作；完成际华3511家纺厂及钟机厂的改造工作。

2019年：启动富源三路商业项目的招拍挂工作；启动青龙寺周边四村、西八里村、东小寨钟元厂片区、吉祥村 崇德坊片区、及信达项目的征迁工作；启动20所及西电邻白沙路片区的改造工作。

2020年：完成罗家寨片区开发改造项目的立项工作。

2021年：完成徐家庄片区改造项目、沙井村片区改造项目的立项工作；启动罗家寨片区的征迁工作；启动光彩灯具城、202厂的改造工作。

2022年：启动徐家庄片区、沙井村片区的征迁工作。