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库存降至6个月、土地无成交、房价公示断档:楼市氛围突然怪异?

西安楼市 2018-06-09 00:33:11

西安商品住宅去化周期历史性地降到接近6个月,而从近期房价公示、预售证发放、土地交易等动态看,房源供应或将再次出现周期性不足,西安房地产行业弥漫着“怪异”的味道!

5月份西安商品住宅成交量小幅超过供应面积,住房存量和去化周期也都出现下降。据克而瑞数据显示,当月,西安商品住宅库存量约995万㎡,去化周期为6.28个月。

截止5月底,西安商品住宅库存量约955万㎡,环比4月份减少3%,同比去年5月减少16%。按照近期销量估算,目前西安商品住宅库存的去化周期为6.28个月,相当于住宅库存半年多一点就可以卖完,环比降幅达到了18%。

而从近期房价公示、预售证发放、土地交易等动态看,房源供应或将再次出现周期性不足,西安房地产行业弥漫着“怪异”的味道:

1、近半月无新房源价格公示

查阅西安市物价局房价公示信息发现,自5月23日2018年第24批(总第36批)房源公示信息后,已有近半月无新房源公示。这与5月4日以来密集发布房源公示的态势形成了强烈对比,也留下了大大的悬念。

2、预售证发放急剧下降

从西安市房管局近一周的预售证发放数量看,自6月1日发放中铁建花语城、金地风华、德杰状元府邸等8张预售证之后,直到6月5日才有辰宇世纪城1张预售证。这也与之前每周都有多张预售证发放的态势相差较大反差。

3、土地供应短期无大动作

5月份,西安土拍市场无大动作,十分罕见。一是西安主城区内无土地成交,二是西咸新区仅以底价成交2宗商服用地,分别位于沣西新城,楼面价430元/㎡和空港新城,楼面价840元/㎡。而华润协议摘得华润·二十四城周边28亩教育配套用地代建权则成为沣东新城的亮点。

西安商品住宅去化周期缩短,房价公示及预售证发放减少,是何原因?主要原因恐还在市场层面:一是近期成交量大于供应量。从5月份来看,一些热点区域和楼盘,开盘去化率基本是100%。二是价格备案的抗性或其他原因拖慢入市速度。房企和物价局之间的房价涨幅博弈,将会越来越激烈。

近两个月以来,西安市面上住宅供应量持续增加,6月份更是有45盘约3万套房源计划上市,如能全部按期入市,或将缓解当前的供需失衡的矛盾,但要根本上缓解恐仍需一个较长过程。

因受“摇号门”事件的影响,房管局加大了销售规范和证件等检查力度,也使得部分待开新盘在推广上较为谨慎,不少新盘的信息难以提前释放,导致购房人信息不对称,这或也是客观上导致“房源供应不足”认知的一个因素。

5月份土地成交无大动作,与加强土地管控有关。西安市政府相继发布了《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》和《西安市土地储备条例(征求意见稿)》,对西安土地招拍挂采用土地统一规划、统一收购、统一供应,并要求对商品住宅、商服、旅游、娱乐、工业等经营性项目的土地,必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让,商服、商品住宅用地采取拍卖的方式出让。在规范的关键期,短期土地成交无大动作或可理解。

但从常识看,随着土地交易管控的更加规范,加之主城区土地供应有限、西咸新区以及郊区县优质板块土地抢手,市场竞争将进一步加剧,拿地成本一路上扬,新地块的房价持续维持高位成为必然趋势。

近期西安房地产市场的“诡异”态势,或是新的市场秩序出现的前奏。此间最值得关注的是摇号买房的“西安细则”如何尽快出台。

数据=克而瑞 编辑=周鑫 编审=徐红


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