等待了很久，西安公证摇号选房规则终于出台。
6月23日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（市政发【2018】61号文）及《西安市商品住房购房意向登记规则指引（试行）》和《西安市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）》。全文附后。
6月24日（今天）下午，西安市房管局召开新闻发布会，就这份通知及附件的施行，进行发布解读。在这份“1+2”组合通知文件中，明确规定：楼盘准售房源50%面向刚需家庭、购房登记在统一平台进行、每次只能登记一个楼盘、连续2次放弃再选房受限制等。
通观这份长达16页的主文和两个附件，楼市君以为，这份通知成都细则的影子随处可见，但也充分考虑西安情况。大概有10个要点，简要分享如下：
1、房源50%的保障刚需家庭。针对限购范围内的楼盘，涉及摇号选房的，通知要求：公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭家庭选房。
这一规定充分体现了刚需优先的原则，50%的比例相对较高了，比成都细则的比例还高。
2、刚需家庭界定须“三合一”。应同时符合三个条件：一是居民家庭包括夫妻双方及未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；二是登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权房且自2017年1月1日起无住房转入记录；三是登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。
对于刚需家庭的界定中，需要特别注意的点是“不含未婚、离异不满3年的单身”：一是成年了，但未婚，不含在其中；二是为了买房，短期间内搞个假离婚，不行。第二点是2017年1月1日起，无住房转入记录。如有转入记录，则不能算是“刚需家庭”，不可享受优先选房。
3、要求提供满足30%的首付款存款证明。在购房资料审核环节，要求提供购房人价家庭成员的身份、婚姻、户籍、住房信息，并满足首付款条件的存款证明击个人征信。首付款存款证明不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具。
对于购房人须有意向房源总房款30%的存款能力，这一点在官方文件是首次出现。是不是等于首付必须要30%或以上，这不好说。但这一要求的出发点，很明显地体现了防范购房带来后续风险的意图。
4、每个家庭每次只能参与一个楼盘登记。意向购买人通过房管部门建立的统一住房意向登记平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名制意向登记。每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，没有买上房的，方可参与下一个商品住房意向登记。登记的时间是8：00-18：00。
5、房屋价格不得高于开盘销售时的公示价格。不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。
6、接受意向买房人登记时间不少于3日。楼盘在销售前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记，起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容。核验总时间不超过5日。也就说，从开始接受意向登记到开盘之时，最长不超过8天时间！
7、禁止房企在晚间开盘。通知明确规定，取得预售证或现房备案的楼盘，须在10日之内一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁分栋、分单元或分层销售、严禁内部留房。开盘及销售时间应在8：00-18：00之间。夜间开盘不行！
8、对购房人“中号不选”明确处罚。登记购房人连续2次不参与按序号选房的，6个月内不再接受意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受意向登记。提供虚假资料或优先摇号资格的，5年内不受理购房登记。
9、摇号公证机构应由司法局指定。房企选择的摇号公证机构应由西安市司法局指定，摇号结果公示时间不少于3天。摇号结束后10日内，须将结果报房管局。
10、原二手房交易“满2”、“满5”规定有修正。6月23日的通知明确：住房限购区域内已买或新购商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或网签合同备案满3年且取得不动产权证，方可上市交易。已购或新购的二手住房，房屋产权人取得不动产权证书满2年方可上市交易。
此前规定的“商品住房自网签之日起满5年方可交易”的条款，在本次通知中得到修正，网签时间上缩减为3年但同时要求取得不动产权证书。按此理解，届时房子即使满3年网签时间，但未能取得不动产权证书，也是不能上市交易的。
楼市君认为以上这10点对购房人比较重要。值得注意的是，本次通知没有对新落户人员买房作出限制性规定。这就给未来楼市留下了很大的悬念。本次通知对房价走势影响有多大目前不太好说，毕竟政策的实施效果需要时间检验。
但至少有三点作用是能起到的：一是前期购房人反映强烈的情况，包括摇号选房的乱象将得到遏制；二是前期出现的“一盘多选”的情况不再，“千人抢房”的情况将逐步减少；三是有利于引导市场氛围趋向有序稳定，刚需置业恐慌心理将得到一定缓解。
当然，文件中还要求公职人员不得“打招呼”、房企人员摇号回避原则、样板间也需公示价格及公开摇号、选房后退出的房源房企不得擅自销售也需摇号等更多的信息，请参阅本次通知全文：
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-06-26 00:02:11
