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6·24新政焦点解读:不算刚需怪丈母娘?“额不背这个锅”!

西安楼市 2018-06-27 23:56:36

昨天,大家还在度周末时,西安楼市“6·24新政”冷不丁就发布了。在由市级层面发文要求规范商品住房销售秩序的同时,连带出了摇号规则和意向登记规则。详见《西安选房摇号规则发布!50%房源保刚需,30%首付款验证,每次选1盘!》一文。总体上看,体现了陕西一贯的“慢工出细活”的精神,各方面都提到了。

从本次政策的出发点看,核心思想不外乎两点:一是对前期购房人士反响较大的落实乱象,尤其是“摇号门”爆出的一些突出问题等进行回应;二是坚定落实已出台的各项房地产政策,达到“房住不炒”的目的!

关于个层面的问题,我们在昨天的推文中,即上文链接中已有分析;关于第二个层面的意思,今天我们不妨再说一说。

—— 壹 ——

限售政策2处微调,防止投机炒房

这两处调整分别是对企事业单位名义买房和二手房的交易年限和证件要求。

其一是暂停向企事业单位售房。

本次通知条第四款中明确:“在限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)”。这一点很具有新闻性,从昨天开始,再次引发媒体的关注,被认为在开了先河,有可能被其他城市效仿!

这是限售政策调整之一。按照西安市房管局在新闻通气稿中的说法,此举目的是“防止以企业名义投机炒房”。

此前,企事业单位买房不受限制,如果以家庭名义买房受限的话,已企业名义买则可规避限购。数据显示,截止6月16日,西安市2018年新登记市场主体突破20万户。如果其中有一定比例的企业买房,谁能保证没有投资投机的考量呢?

这一限制,想借企业名义买房实现投资投机的路就堵死了!

其二是对二手房限售作出调整。

已取得不动产权证书的商品住房再次上市交易,须取得《不动产权证书》满2年,或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》 。

满足备案时间之前是5年,本次调整为3年,这一细微之处被不少人为是二手房限售政策放宽了!是这样吗?看后面的字“且取得《不动产权证书》”,这是关键!以前是知道达到备案满5年,即便没有不动产权证书,也可交易;现在虽是3年但必须要取得不动产权证书才可交易。这其实是难度加大了!

为什么这么说?

1、满5年没有不动产证书,可以买卖的话,有些房子因各种原因就不能在短时间内拿到产权证书,甚至压根儿就办不下证书,也可以买卖,而且价格还水涨船高,以至于不少买家为此烦恼!不但因此而产生了一些乱象,把人家房管局的相关工作人员也弄得够烦的!

2、满3年且取得不动产证书,确实可以让一些规范的商品住房,较快地进入二手房市场,为二手房交易的增量带来一定的影响。但这影响是积极的还是消极的,还得看数量和价格,效果还不好说。但从目前办理取得不动产证书的时间看,一般楼盘要在交房后1.5-2年才能办得下不动产证书,算起来和以前的“满5年”也差不多!

以前“满5”不要求是否取得不动产证书,现在“满3”且要求取得不动产证书,哪个更宽松?所以,这和暂停向企事业单位售房目的是一样的,“防止投机炒房”!

—— 贰 ——

刚需不含未婚的伏笔和影响

在本次通知中,还有一个点,引起了更多人的关注,把丈母娘也牵扯进来了。那就是对“刚需家庭”的界定中,有一句“不含未婚、离异不满3年的单身”。

从昨天推文发出后的留言看,这一界定引发的吐槽和讨论也是最热烈的。吐槽的基本观点有:

1、认为是逼着还落单的年轻人赶紧结婚。有人为说:丈母娘是没房不让结,而按照现在的政策又买不上房,这不是陷入“死结”吗?

2、离异不满3年的,可以来个假结婚,买了房之后再闪离。只能说,有这个想法的人过于聪明了,低估了婚姻监督方面的威力。

“未婚、离异不满3年的单身”不算刚需,这一点,房管局相关部门也明确表态了:

联系前后语境看,“未婚”应该是指超过法定的成年年龄而尚未结婚的,与离异不满3年不算刚需的,不能完全排除有规避利用婚姻状态突破政策界限的考虑,也不排除不鼓励“假离婚”和“假不结婚”,从而进入“刚需优先”的行列。

把结不成婚归结于丈母娘要房子,丈母娘是要骂的,都是哪年的陈词滥调了,不带这么躺枪的;限制“假离婚”以免部分人弄假成真,造成意外悲剧,丈母娘笑了:这年头为了买房,牺牲家庭幸福,那真是不值啊!

“未婚、离异不满3年的单身”不算刚需,并不是不能买房,只不过是不能进入入“50%房源”的优先选择而已,但可以“普通家庭”进入另外50%的房源选择之列呀!

再说了,房价对大家是公平的,并没有说对刚需就有优惠或多大的折扣!面向刚需的50%房源中,没卖完的,全部进入普通家庭选择之列,机会还是很大的。前提是能摇上号,而这又是另外的话题。

笔者管窥,把“单身、离异未满3年的”情况暂时排除在刚需之外,这或许是政策的一个伏笔,有体现对新落户人群买房的一个软性疏导的意思。

2017年以来到目前,公开数据显示,已有约75万人新落户。新落户群体的住房需求是巨大的也是多元的,唯有多管齐下解决。对于部分新落户人士,如为买房而落户、虽落户但人还在外地或读书等,暂时不以刚需论,在买房的排序上有所控制,这也能理解吧?

西安楼市阶段性的供需失衡是存在的,在购买力入市环节,进行有序控制而不能一哄而上是十分必要的。一方面敦促房源供应增量,一方面控制购买节奏,有利于房价稳定,有利于市场稳定。毕竟,西安楼市也经不起“高烧”了!

好在,目前大家都还可以买房,只是需要排排位次而已。此刻,静下心来熟悉意向登记规则和摇号选房规则,考虑如何买上自己满意物有所值的房子最重要。毕竟,近20个楼盘正处在开盘的前凑。最后看看这吧:13盘获证,3506套房待售!近期或开盘!

编辑=周鑫 编审=徐红


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