[摘要] 据Wind资讯统计，截至3月10日，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报。其中仅ST兴业一家亏损，实现盈利的公司达20家，销售业绩普遍飘红。而在这20家盈利的房企中，有16家公司的业绩取得同比增长，这意味着在已披露年报的房企中，有近8成的公司实现业绩增长。
世茂房地产走到"前台"即将再度"借新偿旧"?
（来源：观点地产网）密集的内房企发债潮中，向来踊跃的世茂房地产再次走到前台。
3月2日，世茂房地产宣布，3月1日已与摩根士丹利和渣打银行就3.5亿美元的优先票据订立购买协议。票据的发售价为本金的100%，利息自2011年3月8日按年利率11%计算，2011年9月8日开始每半年期末支付。
不同于一些公司的“未雨绸缪”，世茂房地产此次小规模发行优先票据，更多意在以新债还旧债的方式优化债务结构。“无论纵向比较其此前的类似举动，还是横向与其他内房企比较，是次世茂房地产的主要目的都指向延长集团的平均债务期。”香港某券商分析师对本报记者分析说。
调整债务结构
公告显示，世茂房地产“拟用票据所得款项赎回其2006年浮息票据未偿还本金的部分，以及偿还其他现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金，以及用于一般企业用途以加强流动资金状况。”
对此，上述世茂房地产负责人表示，“截至2010年年底，公司握有135亿元现金。此次发债规模本身不大，其中绝大部分是用来偿还旧债，而并非手中现金紧张解困之举。”
在此目的下，世茂房地产也相应地选择了适合自己用途的票据类型，而并非时下流行可以让投资人获得人民币的，以人民币计价、人民币结算的“点心债”，或者是人民币计价、外币结算的“合成债”。
上述世茂房地产负责人对本报表示，“由于我们所需要偿还的债务就是美元，因此直接选用了同一种币种的美元债。之前公司一直有发债，与投资人沟通后，我们认为11%的成本还算合理。”
据记者了解，世茂房地产此次票据融资所获资金不会进入内地，而是直接在海外偿还债券持有人。
“让投资人分享人民币更多的是为了增强票据吸引力，但是对于世茂房地产来讲，他们应该早已就发行额度与投资人沟通、确认过。”上述分析师指出，“此举避免了利用境内自有资金向境外投资者赎回债券时的渠道难题。”
对于世茂房地产此次发债，国际评级机构惠誉就指出，“新票据发行不会影响其信贷状况”。
实际上，这一“借新偿旧”的手段，也是世茂房地产的常用技巧。据记者了解，就在去年7月，世茂上一次发债即是以新债还旧债来调整债务结构。是时，世茂公告就显示，“此番发行所得款项净额预计约4.94亿美元，拟将其用于偿还现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金，以及用作一般企业用途以加强流动资金状况。”
据上述世茂房地产负责人介绍，该笔资金在去年就用来偿还年底到期的高息债。
机构看淡业绩
虽然这一调整债务结构之举有积极意义，但在业内人士看来，此次世茂房地产发行票据存有一丝隐忧。
据记者了解，除惠誉对世茂房地产发行票据比较乐观外，其他机构均存在一些“负面情绪”。比如标准普尔就将世茂房地产展望评级由“稳定”降至“负面”，瑞士信贷则将世茂房地产的评级从“优于大市”下调至“中性”，目标股价较净资产的折让幅度从之前的30%扩大至45%。
“世茂房地产海峡城建设项目发展可能产生额外的资本流出，而近期的合约销售也可能放缓。因此，同时把世茂房地产的目标价从15.15港元下调至12.00港元。”瑞士信贷称。
而这一担忧也在世茂房地产公布的业绩公告中有所体现。数据显示，截至2011年2月28日，世茂房地产头两个月合约销售额达到43.27亿元，同比增加20%。
“头两月虽然有调控以及传统淡季的影响，但是这一数据还是让其全年360亿元的销售目标实现存在巨大压力。”上述香港券商分析师表示。
对此，上述世茂房地产负责人表示，这些“更多是源于各大评级机构对于行业的普遍担忧”。
但不容忽视的是，这一担忧也并非无的放矢。上述香港券商分析师表示，与其他内房股相比，世茂房地产由于土地储备较为分散，下半年的销售将可能承受更大压力，预计2011年公司合约销售均价和销售面积将出现下降。
德意志银行3月1日的一份报告则指出，世茂房地产在销售上可能受限购的影响会很大，主要是由于其对信贷控制的应对能力不足。
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