限购带来三四线城市房价上涨 恐怕有违政策本意

经济参考报  2011-09-23 13:38

[摘要] 限购是把双刃剑。到目前为止，限购政策已出台一年半。新“国八条”之后，全国有42个城市限购，往后还会不会有更多的城市被限购令约束房价，目前还无法判断。但由此带来的预期却让人隐隐有些担忧随着二三线城市限购的风声越来越盛，人们开始担忧限购范围会否继续扩大，因三四线城市的房价也开始上涨了。

房企

密集转让房地产业务

根据中原地产研究部针对11个重点城市的数据监测，7月末11个重点城市存货总量已达66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存销比较大的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。以北京为例，商品房库存108407套完全消耗需要接近24个月。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“目前楼市库存压力开始升级，从中小企业到大型标杆房企，限购带来的影响全面体现后，房地产行业资金压力进一步加剧。”

截至8月31日，已经有超过一半的上市房企公布了 上 半 年 度 中报，数据显示98家上市房企的债务总额达1 .01万亿元，多数资产负债率在70%以上，其中33家公司业绩有不同程度的下降。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。

张大伟分析认为，“房地产行业进入调整期，楼市下调已成趋势。部分房地产企业开始壮士断腕抛离地产业务，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁。”今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民 币 ， 相 比 去 年 同 期 的3 6宗 及86 .85亿人民币分别上涨了72 .2%和101.9%。

公开数据显示，8月份北京已有12家房企(或项目)发生股权转让，这一数字比今年前7月的总额还要多，其中不乏央企等地产大腕。而今年前7月的市场并购总金额已经明显超过了去年全年的165.25亿。并购案例、数量、总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高。房地产行业也占据了整体并购市场的。

张大伟认为，“部分企业目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的当前，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快捷很多，这使得并购的案例在逐渐增加。而且在下半年这一趋势很可能继续加强。”

银河证券地产分析师潘玮则告诉《经济参考报》记者，“此轮限购的政策效应正在逐步显现，会促使房地产企业尽早做出应对措施，在产品结构和营销策略等方面做出应对，来调整企业布局和发展策略。”

楼市

“去泡沫化”继续深化

8月份结束，房地产市场传统意义的“金九银十”随之到来，但是今年的市场并不乐观。链家地产市场研究部对8月第四周的市场情况盘点发现，8月第四周北京市二手住宅成交量为1982套，环比8月第三周上涨了9 %， 同 比7月 第 四 周 下 降 了23%。预计8月份整月成交量大约为8000套左右，连续4月维持成交低位。

链家地产首席分析师张月告诉《经济参考报》记者，8月份尤其最后一周的成交趋势将会对即将到来的“金九市场”产生一定影响。在调控叠加影响下，今年的“金九银十”很难延续往年的成交高峰。

张月认为，今年北京楼市量价“泡沫”已开始消化，限购及限贷政策抑制了市场上大量成交量，同时北京楼市整体价格也出现了下降趋势。

而部分大型房企已经开始出现降价趋势，富力、万科等房企都宣布降价，业内认为这将促使市场上新房价格进入实质性下降阶段。开发商拟售价及业主挂牌价与成交价的差距逐渐拉大反映出市场上供需双方博弈加剧，目前市场上降价趋势已基本形成，这也使得开发商利润“泡沫”被逐渐压缩。

市场下行趋势不仅仅体现于北京市场，近日有业内人士网上发帖认为“房地产昏暗时代来临”。而搜房网近期持续的一项调查显示，近千名网友中半数认为房价将会大幅下降;29.84%的网友预测房价将会小幅下降;10.91%的网友认为房价将会小幅上扬;另有9.26%的投票者认为房价将会维持稳定。

该调查结果同时显示，58.44%的投票者认为开发商接下来将会采取打折促销等手段;33.95%的网友认为开发商将继续死扛，誓不降价;7 .61%的投票者认为很难判断开发商将如何抉择。