五大房地产央企营业收入放缓 库存激增近三成

新华网  2012-03-23 16:03

[摘要] 日前，五家标杆地产央企陆续发布了2011年年报，除保利香港外，其他房企的营业额增长势头都出现了不同程度的放缓。同时五大地产央企的库存激增三成，超过3000亿元，调控下的去库存难题依然未解。在向刚需旺盛的二、三线城市扩张过程中，一线城市的低去库存率或迫使部分项目降价。

库存压力大 27个重点城市商品房三季度或见顶 东方早报

从看，商品房市场库存压力很小。假设新开工面积在1年后上市销售，形成供应面积，经过可售化处理（新开工面积有公共配套设施如幼儿园或出租物业是不可售的，假设可售率为85%），并剔除2010年和2011年保障房的影响（保障房中除了经济适用房和限价房外，其他几乎都不可售，预计保障房中可售占比25%），则

2008-2011年销供比（销售面积与修正后供应面积的比）为0.81、1.09、1.06、0.98。2008年供应过剩后，2009和2010两年市场回暖基本把剩余供应已经消化，而2011年供应仅是小有富余。若假设2012年销售面积与2011年持平，则2012年销供比为0.94，即到2012年底剩余库存也仅为2011年销售面积的8%。

我们对27个一二线重点城市（注：包括北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春。）进行销供比分析，2008-2011年27个城市整体销供比为0.79、1.67、1.06、0.89，2011年出现明显供过于求。若假设2012年销售面积与2011年持平，则2012年销供比下降至0.88，则2012年底剩余库存将为2011年销售面积的22%，库存压力远大于。

部分城市库存压力尤为突出，如北京2010-2011年销供比为0.86、0.7，若2012年销售无增长，则销供比将降至0.54，2012年底库存相当于2011年销售面积的76%。

从年度看，2012年27个一二线重点城市整体仍是堆库存的过程，2013年将是去库存的过程。从季度看，2012年三季度库存将达到高点，库存量将相当于2011年销售面积的30%。

通过库存分析可得出下述结论：1.市场供需仍相对平衡，不存在全局问题；2.一些大中城市商品房供过于求矛盾非常突出，若持续下去，可能会对当地房地产投资、房价、土地市场产生超预期负面影响。因此，我们认为这些城市很有可能也有必要对现有政策进行微调，从而释放需求平衡供需落差。3.这样的重点城市可能有很多，我们样本中的27个城市就有17个呈现明显供应过剩。4.未来若不断有地方政策进行微调，将对地产股产生源源不断的正面刺激，尤其是对区域性地产股。5.库存到顶之后，将有利于房价走出低谷。

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