[摘要] 2012年，西安楼市供应总体呈现上涨之势，可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企等待政策松动的心理逐步被抛弃，而选择为主动的改变自己，迎合市场。
今年以来，在首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的影响下，刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势。同时，西安市场主体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之势，置业者购房支出也较2011年减少了2.05%。
刚需置业陆续松动，而政策调控却丝毫没有放松，这时的房企虽然有些踌躇，但等待观望只能让资金链绷得更紧，唯有迎难而上，保持平稳的姿势，加大刚需的房源供应，制定出理性的价格策略，并辅以低价推市，让利并举，才有发展之机。
刚需置业观望渐融
4月西安住宅销量创新高
4月，西安普通住宅新批预售153.05万平方米，同比上年同期增长44.2%，与上年度月均供应量比超出61.3%。可见，随着“银四”及住博会这一传统销售旺季的到来，刚需置业逐渐松动，从总体上来观察，西安住宅市场供应依然处于高位放量的过程。
进入3月以来，十多家房企陆续以各种方式降价，以低价推市，这一策略略显成效，刺激了西安楼市低价换量的速度，而4月西安普通住宅交易量创年度以来月销售新高。
数据显示：4月西安普通住宅销量为72.42万平方米，环比上涨10.8%，同比去年上涨54.39%。进入2012年以来，促销、打折、优惠、买赠连连开启，以价换量的销售策略成为更多房企的共同选择。
总结刚刚过去的“金三银四”销售旺季，就不难发现，为了争夺客源，促销成了房企的主要任务。据记者了解，如天朗·西子湖特推88套52-146平方米特价房，抄底5450元起、封顶6500元；陆港·金海岸推出90-150平方米房源并“0元认筹万元优惠”活动等等。在楼市的多重优惠下，刚需观望心态渐融，而选择高性价比楼盘则成为购房者的主要课题。
购房支出减少
首置、改善人群入市
4月，西安平均单套住宅购房款为70.28万元，较2011年个人平均单套住宅购房支出减少了2.05%。这说明，在2012年居民购房支出持续增长的背景下，购房者置业成本支出却呈现出下降之势，这一现象的背景，是投资、改善需求受抑回落、首置刚需占据市场主体，以及房企以价换量等市场深层次变局下综合反映出来的结果。
从目前西安楼盘市场价格来看，已开始呈现低价趋稳之势，海璟·台北湾、东尚·蜂鸟、海璟印象城、天朗·大兴郡、中海国际社区·御湖公馆等以刚需为主力的中、高端项目，成交均价已经连续两个月平稳。
同时，从4月西安住宅市场的均价表现来看，3500-4000元/平米成交占比环比上涨2.8%，幅度较大；7000-7500元/平米以及大于100000元/平米的成交比重也呈现了较为明显的上升态势。西安住宅市场呈现了低价保障房、高价高端房的价格分化，从数据上分析，以首置刚需及改善型需求的全面入市。
后市难以维持现有水平
房企应加大刚需房源
连续几个月以来，从楼市至西安普遍呈现的销售回暖，更多在于上年度需求的集中性释放，但从置业人群构成分析，首置人群比例及规模有限，投资需求持续受限，而改善型需求也仅靠刺激首套房需求，对于有效推动整体楼市的交易放量作用甚微。
工行从5月开始全面将利率恢复至基准利率，而一线城市从四月份开始已经呈现刚需放量势头减弱，楼市交易下滑。
因此，综合来看，西安市场市场交易量且难以乐观维持现有交易水平，尤其随着夏天的到来，天气转热，市场迎来传统淡期，西安楼市交易或将呈现止涨回落之势。
而对于刚刚初显的西安楼市首置刚需观望渐融，改善型需求已有入市抄底之端倪，将会对当前楼市的销售做出不可忽视的贡献，西安部分房企也在此背景下调整价格。但基于上面述及的楼市交易难有大幅起色，房企若是冒然抬价，只会让刚刚形成的刚需为主体的交易放量局面重回萎缩状态，因此，这时候的房企更应该保持平稳的姿势，加大刚需的房源供应，制定出理性的价格策略，并辅以低价推市，让利并举，才有发展之机。一季度西安住宅销量下降近六成 加大开放商资金压力
数据显示：2012年4月，西安市商品房新批预售面积为172.38万平方米，尽管环比下降32.1%，但较上年同期仍增长38.63%，与上年度月均供应量相比超出40.07%。商品房销售面积共计84.46万平方米，较上月环比下滑4.87%，与去年同期相比增长41.39%。
2012年，西安楼市供应总体呈现上涨之势，可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企等待政策松动的心理逐步被抛弃，而选择为主动的改变自己，迎合市场。
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