[摘要] 随着上海气温的不断攀升，楼市进入销售淡季，为了抢占红五月，楼市已在前期开始了新一轮的房源放量。而如果开发商们想在6月份“乘凉”，就一定要在房价上降到置业者的心理价位。
随着上海气温的不断攀升，楼市进入销售淡季，为了抢占红五月，楼市已在前期开始了新一轮的房源放量。而如果开发商们想在6月份“乘凉”，就一定要在房价上降到置业者的心理价位。
购房者“价格虚高”
近日，中海紫御豪庭公开认筹。长风“70亿地王”终于入市。据了解，2009年9月10日，中海地产以70.06亿元拍得长风6B、7C地块，该地块由此被封为“中国地王”，其楼板价约为22409元/平方米，溢价率达129%。
时隔近三年的时间之后，该项目于日前推出大平层产品面积在245-340平方米，均价在3.8-4.5万元/平方米，另外还有折扣优惠。这样算来，首批入市的中海紫御豪庭精装大平层的售价不仅远远低于市场的预期，还有割肉亏本之嫌。而在如此低调入市的情况下，却并未获得市场认可。
据网上房地产数据显示，中海紫御豪庭自开盘一周以来，出售了3套房源，成交均价仅为39487元/平方米。新开盘地王项目，遭遇如此“惨淡”的状况，主要原因还是购房者认为价格虚高。 “现在很多项目都在降价啊，而这个项目3.8万/平方米的价格还是有点虚高的。 ”张女士在看过中海紫御豪庭后说道。
新聚仁地产研究院副院长沙立松表示，市场认可说到底是消费者认可，买这房的消费者不是传统的豪宅买家，基本是改善型需求买家，一河之隔的仁恒河滨二手房价格不过4万多，生活氛围比它好得多，目前该项目周边没有高端生活氛围。
“一步到位”引导刚需
拐点时期的房地产形势愈加扑朔迷离。进入5月，开发商延续了此前“以价换量”的策略，在推盘量加大的背景下，成交有小幅增长。但从目前趋势看，市场的降价都已进入了瓶颈期，买卖双方的博弈加剧，价格出现进一步下调面临着很大的阻力。
据统计显示，上海506个在售楼盘中，4月涨价项目有17个，18.75%的涨价项目涨幅超过1成。其中，环比涨幅达20%，涨幅为1.25%，近九成分布在外郊环和郊环外。笔者咨询售楼处时，这些楼盘工作人员多数表示，价格上涨是因为所推出的房源位置不同。
业内人士认为，市场买卖双方的博弈仍在持续，僵局并未显著打破。很多人还是观望，希望有更大的优惠。而开发商依然会采取“以价换量”的策略，但开发商既要能卖出，又要追求利润，需要不断试探市场，找到平衡点。
从目前市场来看，未来市场低开高走是必然的，这个对开发企业而言也是必须的。不过，需要注意的是，目前潜在购房者的预期并不十分稳定，开发商只有通过“一步降到位”，触探到购房者的心理价位，积极引导刚需入市，才能造就楼市理性回归。
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