[摘要] 土地市场的动向往往被视为楼市的“风向标”，但近几个月来土地出让金与楼市成交严重背离，让人感到有些意外。
土地市场的动向往往被视为楼市的“风向标”，但近几个月来土地出让金与楼市成交严重背离，让人感到有些意外。
数据显示，5月北上广深等10个典型城市的土地成交面积、土地出让金收入、土地出让均价都出现大幅下滑，其中，5月10个典型城市土地出让金收入仅为131亿元，环比下降41%，同比下降50%。
与土地市场带来的阵阵寒意不同，5月各地楼市均出现回暖迹象，成交量更是创出一年内新高。有分析师认为，即使住宅销售已经连续3个月有回暖趋势，但开发商对后市的预期依旧保守，对土地竞标依然持谨慎态度。
成交“背离”
6月6日，沉寂了近半年的上海土地市场终于迎来了年内波成交高峰，8幅土地于上海土地交易中心竞拍，除了一幅位于嘉定新城的商业地块拍出435%的高溢价率外，其余地块均以底价或低溢价成交，整个拍卖过程显得“不温不火”。
年内的次成交高峰并无法掩盖今年以来上海土地市场遇冷的事实，同策咨询研究中心提供的数据显示，2012年1~5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年减少76.49%，仅完成去年全年的三成。
上海土地市场的境遇只是国内土地市场陷入僵局的“冰山一角”，土地市场自2011年下半年以来的颓势仍在延续，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。
与土地市场的长期僵局不同，近期的住宅市场却出现了新一轮的回暖，刚性需求的集中入市，让各地楼市普现“红五月”。
数据显示，5月北上广深等10个典型城市土地成交建筑面积处于近三年来低位，共成交1423万平方米，同比下降31%。与此同时，5月10个典型城市的商品住宅成交量却创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比4月上涨29%，同比增长15%，已经连续3个月同比正增长。
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，5月份的楼市表现可以充分证明市场已经进入楼市调控的常态化运行阶段，合理化的需求在各个楼盘诚意降价的前提下集中的入市。
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“换仓”窗口？
自今年上半年以来，“现金为王”的理念已经深深刻在开发商的脑海中，随着近几个月楼市成交的趋暖，开发商回笼的资金有多少会重新进入土地市场成为主导未来土地市场走向重要的力量。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前土地价格比较低，开发商如果这个时候出手拿地，作为生产要素的土地成本会降至，性价比较高的土地会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。“特别是对于一些以高周转为主的龙头房企而言，回笼资金后可以轻松低价的拿地，从而以稳健的方式继续保持一定的发展速度。”
例如，房企龙头万科自今年2、3月零拿地后，已经开始在土地市场上有所动作。自今年四月以来，万科已经分别在青岛、唐山、南充、贵阳、合肥、廊坊等地拿下多幅的土地。
汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，上半年房企拿地普遍较为谨慎，导致地方政府推地速度十分缓慢，随着楼市成交的逐步回暖，下半年地方政府有望继续提高推地速度。
付伟指出，从今年前五个月的走势来看，土地市场的冷清表现有目共睹，政府的土地出让必然受到较大影响。随着楼市成交量企稳回升，近期政府的推地节奏也有所加快，此时集中成交能在一定程度上提振土地市场的信心，但如果说是回暖则言之过早。
“土地市场仍然寄生于楼市之上，后续表现还得要看调控下的楼市走向。”付伟如是说。
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研究人士谢逸枫对本报记者表示，限购和限贷政策仍未实质放松，地方微调尺度在中央控制范围内。
“红五月”楼市的圆满与住宅用地市场的冷淡形成了鲜明对比。中指研究院昨日发布的5月份中国300城市土地市场交易情报指出，5月份，住宅用地成交542宗，同比减少33%，成交面积2297万平方米，同比减少42%。中指院的报告同时指出，在政策预期依然不明朗的情况下，开发商库存积压、拿地需求下降。
虽然5月份成交开始有所回暖，但依然高企的库存和稳增长的压力，还是使得地方微调房地产政策的预期升温。昨日，德意志银行发表的研究报告也指出，为保持经济稳定增长8%，中国将会在不超过所设底线情况下，容许房地产政策微调，有望鼓励更多购房者入市。
中指院报告显示，不仅土地成交量有所下降，住宅用地成交价格也出现“双降”。5月份，300个城市成
或是持续升高的高库存让开发商失去了大量购地的动力。据伟业我爱我家市场研究院统计数据，截至5月底，13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于高位。
“库存量处于高位意味地产业风险依然存在，房地产去库存仍是后续政府调控的内容之一，各地政府政策微调的可能性加大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年6月1日，共有51个城市调控微调，45个城市通过，6个叫停。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为房地产调控存在微调的条件。他向《证券日报》记者指出，首先是经济稳增长的需要，房地产业依然是投资重要的火车头，拉动了60个相关产业；其次是房价上涨趋势已经遏制；最后是考虑到保护合理购房需求，避免调控“一刀切”。
至于微调开启后对房价的影响，谢逸枫认为，在中央房地产调控不放松的基调下，今年房价缺乏暴涨和反弹的条件。从政策层面上,限购和限贷政策仍未实质放松,而微调的尺度在中央控制范围内。从市场层面上看，大由于当前房企库存高企，去库存化速度不算理想，本轮去库存进程较2008年要长。从房企资金层面上看，货币和信贷及融资渠道依然收紧，房企负债率居高位和销售回款缓慢，整体资金链依然偏紧的局面。况且，经过房地产调控之后，楼市恢复到调控前的状态，至少需要半年到一年的时间。在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。
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