[摘要] 3月中下旬，上市房企进入年报密集发布期。恒大、保利、融创等标杆房企纷纷召开业绩发布会。从年报可以看出，2012年仍是房地产市场的牛市：万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。但在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率持续下跌。
3月中下旬，上市房企进入年报密集发布期。恒大、保利、融创等标杆房企纷纷召开业绩发布会。从年报可以看出，2012年仍是房地产市场的牛市：万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。但在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率持续下跌。而怀着对2013年的期望，多家标杆房企上调了2013年销售目标。调控之下，房企负压前行。
上市房企：“盛宴”与挑战共存
房地产调控之下，2012年多家上市房企销售金额、销售面积等创下新高，行业利润率降低成大势
虽有调控压力，但中国房地产市场迅猛发展势不可当。数据显示，2011年销售额超过千亿的房企只有万科一家。而近期密集披露的上市房企年报显示，2012年上市房企销售额“千亿军团”扩阵，万科、绿地、保利3家入围；“百亿房企”俱乐部也由2011年的42家，增加到53家。规模急速扩大、现金流大为改善，中国上市房企迎来高增长“盛宴”。
高增长的“盛宴”
2012年仍是房地产市场的牛市：万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。
“结构合理者得市场。”兰德咨询总裁宋延庆表示，去年一、二线城市房地产市场好于三、四线城市，所以去年聚焦在一、二线的中海、保利、华润等公司业绩出色。
目前来看，房企增长盛宴仍在进行中。据中金公司预测，万科2013年销售额预计增长15%-20%，销售毛利率也将回升。分析人士认为，保利的销售额增速将维持在20%，而往年一直维持在20%-30%之间。
而随着销售回暖，房企的净负债率也较年初下降。以高净负债率典型代表绿城中国为例，2012绿城净负债率水平大幅下降至49%，为近年来的水平；2012年增长最为迅猛的保利，净负债权益也从上半年的116%降至年底的89%。
利润新挑战
但在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率持续下跌。记者获悉，去年高盈利的代表中海地产，毛利率首次跌出了40%的水平，其他房企下降幅度则更大。虽然楼市自去年三季度开始销售均价已重拾升势，销售毛利率有所提升，但整个行业利润率降低已是大势所趋。
绿城物业销售毛利率为29.2%，低过2011年的32.6%，与2010年的29%相近。龙湖预期今明年入账毛利率降至25%至30%水平，恒大更宣布上市以来首次暂停派息。据中指研究院数据显示，去年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。
城镇化将促开发模式创新
华夏幸福基业高管对记者表示，无论是规模还是利润率方面，房企“大者恒大”现象越发明显，性房企，尤其是央企越发强势。2012年，华夏幸福基业全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%。
“中等规模的房企将进一步加速布局，在城镇化的背景下，开发模式也会有所创新。”上述华夏幸福基业人士表示，公司通过产业促进、城市建设、住宅开发、城市运营四大业务板块的体系化发展，探索中国特色的新型城镇化开发。
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