[摘要] 经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。已经有人算过一笔账，4亿人、40万亿投资——近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。
淘金，还是淘汰？
央企五矿还可以“扛”下去，但沿海产业基地已经有房企走到悬崖的边缘。
去年年底，沿海产业基地的标志性项目、奥体中心的星汇·奥城，因延期交盘而引致业主大规模维权上访事件。
星汇·奥城一度是沿海产业基地卖得的项目，曾创下营口日成交纪录。但是当记者推开项目售楼处大门时，发现并无一个看房者，只有前台坐着几个销售人员。售楼大厅里的灯甚至都没有全部打开。看到有人进来，有的售楼人员觉得很奇怪，有人甚至连头都没有抬起来。
“我们的老板到南方融资去了，现在不方便接受采访。”项目人员如是说。
汇鑫集团是浙江500强民营企业，董事长张重良是一批下海经商的江浙企业家，靠旧城改造起家。
但营口项目却是由张重良的儿子、集团内称为“少帅”的张望进行操盘。“他父亲可能是想让他在这边锻炼一下。”一位营口本地房企代理商告诉《中国企业家》，张望应该是1984年生人，现在也不满30岁。
2009年11月，张望以总价2.25亿元竞得沿海产业基地奥体中心附近44.45万平米的土地，后来分别被打造成营口国际商城(HOPSCA)综合体和星汇·奥城住宅项目，规划建筑面积总量逾160万平米。
“这位汇鑫集团少帅是开着市值800万的宾利来到营口的，还带来了自己在浙江的推广团队。”上述房企代理商表示，张望为了让项目一炮打响，还策划了一场众星云集的星汇·奥城演唱会，央视主持人董卿、知名歌手如张信哲等人都来到现场。
彼时星汇·奥城与国际商城两个项目联动齐开，据说一年的推广费用就高达4500万。这在当地称得上大手笔。由于供给过剩，营口房价一直处于平稳状态，再加上东北地区施工季节比较短，人力成本又偏高，所以在营口开发住宅项目利润空间并不高，宣传一般都是小打小闹。
营口开发商可以分为三类：本地房企、一线房企以及外地中小型房地产开发商。本地房企最了解营口居民的购房偏好，所获得的项目具有明显的地理优势，而且项目规模一般较小，习惯打持久战；而大型房企如保利、恒大则实力雄厚，无论是资金还是项目运作，都有着中小房企无可比拟的优势。但情况最为复杂的，是那些被低地价吸引进来的、背景各异的外地开发商。
继汇鑫集团之后，营口政府还引入一家名为西藏藏业集团的企业。这家资信不明的企业在沿海产业基地三盘齐开，总投资规模据称高达17亿。这些企业或是资质有限，或是经验不足，甚至资金实力不够，他们是来到营口的“淘金者”。
如果房地产形势一片大好，他们大多不会空手而归。然而，2011年冬天，“史上最严厉”楼市调控传导至营口。“四季度是营口传统的销售淡季，在这个时候市场发生震荡，双重因素叠加之下，(销售率)就下来了。”李兵告诉本刊。不过，最初营口的房地产圈并没有意识到市场会再也缓不过劲儿来，“但之后整个2012年都是一个调整期。”
西藏藏业集团旗下“泊心湾”传出延期交房的消息。紧接着就是星汇·奥城，原计划2012年6月交房的批期房被一再推迟交付。
“可能当时他们的资金就出现了问题。我曾听说，张望感叹以这两个项目建设的进度，是可以将地上建筑物进行抵押贷款的。但是在营口却行不通。”上述房企代理商对《中国企业家》说，“因为银行的开发贷早就停止了。”
后来，星汇·奥城在网站上刊出《致广大星汇奥城业主的一封信》，声称延期交房是因为工程建筑原因，而不是资金断裂。同时，星汇·奥城还承诺以每日按照合同金额的万分之2.75的标准向业主做出补偿，并计划于今年5月1日交房。
事实上，星汇·奥城与国际商城两个项目的土地，已经抵押给信托公司为汇鑫集团在贵阳龙洞堡的BT项目进行融资。迄今为止，该信托产品发行已经到第七期。为了融到更多的资金，这两块土地的评估值也一再调高。汇鑫集团在湖州地区的项目，也同样进行信托抵押融资，并且行将到期。
营口曾经是张望一展身手的机会，如今却危机四伏。“他面前只有两条路，政府出面帮助他解决资金问题，或是找到合作方来接盘。”该代理商告诉本刊。
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