[摘要] 楼市调控购买力转向不限购的商住贷款政策变动带来利好 商住楼下半年仍将持续走热。受到楼市调控措施升级的影响，近半年来京城楼市一二手住宅销量大降，但多个商住项目近两个月却在悄然升温，不少商住项目上演着开盘即遭抢购的火热“大戏”。
楼市调控购买力转向不限购的商住贷款政策变动带来利好 商住楼下半年仍将持续走热。
受到楼市调控措施升级的影响，近半年来京城楼市一二手住宅销量大降，但多个商住项目近两个月却在悄然升温，不少商住项目上演着开盘即遭抢购的火热“大戏”。数据显示，非京籍个人及企业机构已成为购买商住的群体，而实体经济增长放缓，股市等投资渠道不佳也成为助推商住楼“抢手”的重要因素。专家提醒，对于那些想购买商住楼作为首次置业的购房者，一定要注意商住楼与普通住宅之间的差异，以免在以后的居住生活中产生不必要的麻烦。
商住楼热 非京籍个人及机构买走九成
近日，位于通州的商住项目金隅自由筑二期开盘，引发诸多购房者抢购，而其19000元/平方米的均价，也比其前期的13500元/平方米上涨了许多。销售人员表示，前面两期卖的太好了，不得不在价格上进行一些调整。“虽然价格上去了，买的人还是不见少，太火了。”而在近几个月，像金隅自由筑一样受关注的商住项目很多，热销场景比比皆是。
某机构数据显示，位于亦庄的林肯公园上半年以31.74亿元的销售金额，摘得北京上半年销冠。据伟业我爱我家(小区网论坛)市场研究院监测数据显示，2013年上半年北京商住房（立项为商业或写字楼，实际用途为住宅）网签14068套，比去年同期上涨47.0%，而同期商品住宅为44899套，商住楼交易量相当商品住房交易量的三分之一。而据统计，商住楼购买人群中，90%为非京籍个人及企业机构所购得。
“政府的限购政策使得住宅的置业人群外溢，商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的，此外贷款等政策的变化也使得商住楼更受青睐。”近期政府取消了金融机构贷款利率的下限，但对于房贷利率却没有动作，在专业人士眼中，这一微妙变化或许会让商住楼凭空又多一重优势。金融业人士表示，“由于商住楼贷款属于商业贷款，因此贷款利率下限取消对其有直接影响。未来银行出于竞争需要降低贷款利率时，商住楼贷款或许因此受益，这将促使一部分买房人转向商住楼”。
三大因素共同作用
造就商住项目逆势热销
对于上半年商住房的热销，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为主要由以下三方面引起：
首先，上半年购房客群中，拥有北京市户籍的占比达到78.3%，非京籍购房需求不得不转移至商住房市场。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年上半年北京市商品住房（不含保障房）的购房人群中，本市户籍、外地户籍、企业、外籍及其他四类人群占比分别为78.3%、17.2%、3.0%、1.5%。
其次，最严厉的调控政策出台使得投资需求转向。随着北京最严厉的限购、限贷政策落地，更多资金涌向非住宅市场，而由于商业地产对投资者专业度要求较高，商住楼市场再次成为普通投资者关注的热点；
最后，商品住宅新增供应量明显萎缩使得刚性需求转移。由于北京商品住房预售证审核标准提高，价格上涨受到严格限制，使得很多楼盘不得不延缓开盘时间，较多不能再等待的刚需开始转向商住楼市场。
商住楼仍将支撑市场
正逐渐向六环扩散
由于限购政策还将继续，同时住房立项的项目预售许可证继续受到严格限制，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放；此外，商住集中区域将由当前的五环周边逐步向六环周边扩展，延缓区域内商品住房的供需矛盾。
RET睿意德高级董事王玉珂认为，金融机构可自主确定贷款利率水平，银行等金融机构利用国家政策坐享其成的时代渐行渐远。未来减少资本杠杆化率将成为宏观调控的主旋律，使实体经济能得到更多的金融支持与信贷渠道。相比而言，房地产行业资本杠杆化率通常较高。考虑到居住关系民生，政府仍然谨慎地采取差别化政策，对现有贷款浮动利率不做变动。这表明目前房地产调控形势依然严峻，管控仍将成为未来一段时间的政策取向。随着利率市场化的加速推进，可以看到未来宏观调控将更多采用市场化手段。
有专家预测，随着房地产市场价格趋于平稳，预计包括限购等行政手段也将逐渐淡出，代之以房地产税收等市场化调节手段，未来房地产行业也终将回归市场竞争层面，这也有利于房地产行业的优胜劣汰。对于商业地产而言，央行这一政策不仅推动实体经济发展，也有利于中小企业获得金融支持，未来也将增加市场对于商业、办公物业的有效需求。
专家：税费成本与配套不同 初次置业者应当注意
对于政策带来的购买热潮，专家们在表示理解的同时也提出一些建议，这其中主要涉及了商住楼与普通住宅的不同物业属性。专家表示，两者之间的区别主要可以从以下几个方面进行总结：未来使用费用不同、相关税费存在一定的差异、贷款条件有限制以及楼盘的建筑配套不同。
首先在房屋未来使用费用方面，商住房的水、电、暖等使用费用多采取商用的计价标准，而住宅的则均为民用价格计价。也正是因为这两种计价方式的不同，往往在房屋交付使用后，会产生诸多的麻烦。所以针对这种情况，部分商住楼的开发商也会在前期的开发过程中采取相应的补救措施，将居民的日常生活开支纳入民用价格的缴费体系中。
其次，在缴纳相关税费方面商住楼与普通的住宅产品也存在一定的差异。在印花税、交易费等税种方面两者相同，的不同是在契税方面。据了解，对于144平方米以下的房屋，普通住宅的契税缴纳比例是成交价的1.5%，而非普通住宅的契税缴纳比例则是成交价的3%，相当于普通住宅的2倍。
最后，两者在贷款、楼盘的配套等方面都存在一定的不同。据了解，商住楼多不能用公积金贷款，而且鉴于商住两用房的首付多为50%。此外，按照公建的相关要求，普通住宅对于人防和消防等建设标准要求比较高，这对于开发商而言，在项目的开发建设过程中，建安成本也相应地会增加不少。但是对于商住楼而言，这些方面的要求则相对地降低了不少。
所以鉴于此，业内人士建议对于那些想购买商住楼作为首次置业的购房者，一定要注意商住楼与普通住宅之间的差异，以免在以后的居住生活中产生不必要的麻烦。
●名词链接：商住楼
商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地。
而对于商住楼的使用年限，据了解，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。显然，根据《条例》，属于综合用地的商住楼，即便是房屋的用途是住宅，房屋产权也只有50年。
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