[摘要] 据媒体统计，全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大，皆创历史新高。不过相关数据显示消费零售增长已成放缓之势显著，如此大规模兴建购物中心是否有“产能过剩”？
据媒体统计，20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大，皆创历史新高。不过相关数据显示消费零售增长已成放缓之势显著，如此大规模兴建购物中心是否有“产能过剩”？
平安信托物业策略研究部近期编制了《零售地产深度分析及投资策略》报告，报告认为，虽然国内消费零售增长同比放缓，大部分城市消费品零售总额增幅下滑，不过仍能争持于双位数的上升通道。 未来中、长期零售量增长率稳固，有效支撑零售物业租赁需求。核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固，但一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。部分二线城市由于当前市场发展滞后，且中高端优质商场存量偏小，仍存在较大发展空间。
选择区位：
十二大城市优先考虑
平安信托统计数据显示，当前中国人均零售商铺面积较发达国家仍处于较低水平，有较大的提升空间，未来中、长期零售销售仍处结构性上升通道。尽管国内消费疲弱，服饰品牌需求放缓，主要一、二线城市核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固，租金虽增速减缓，却仍能稳于高位，不过一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。
在通过多层面的角度对国内零售物业市场进行了分析后，平安信托综合判断十二个城市可优先考虑，他们分别是北京、上海、广州、天津、西安、南京、无锡、苏州、宁波、厦门、福州、长沙。
报告认为成都、沈阳、武汉等城市由于零售物业供应过剩而存在风险；相反如长沙、西安等部分城市由于当前商业市场发展滞后，且中高端优质商场存量偏小，仍存在较大发展空间。此外还有一些城市因零售布局未完善，新兴区域存在较大商业缺口，如厦门两岸金融中心等，仍留有一定发展潜力。
选择业态：
中端餐饮业态抗疲软
在商场业态的构建上，报告认为，当前传统实体零售受电商冲击面临压力，购物中心对服务型相关业态的全新审视，已成为业界的共识。故报告建议，商业项目运营策略可在初期加大中端餐饮等服务类业态比例，在稳定期引入新鲜餐饮品牌，以此减轻消费疲软引发的营业额趋缓。这是因为相较其他业态，贴近大众消费群体的中端餐饮抗消费疲软能力较强，且作为可提供聚集、社交功能的业态受电商冲击程度很小。虽餐饮租户的租金水平相对偏低，但其可达聚集人气的效果，作为目的性消费业态有助弥补商场布局的不足，易形成差异化的特性亦令餐饮出租率较高。
另外报告也指出，服饰类品牌扩张计划已逐渐趋于保守，且知名品牌对门店的选址会更为审慎，核心商圈、新兴商圈内的优质项目将会是其，故仍应重点关注此类物业。而随着中端服饰消费大规模移步网购渠道，新建购物中心也可适当减少服饰业态的比例。
选择投资模式：
合作开发与直接租用相结合
虽然零售市场增长有所放缓，并已对百货经营情况有所影响，但部分大型及地方龙头百货仍能保持扩张势头，故在合作方的选择上，可以重点关注实力运营商，而合作方式则视合作方特点而定。
比如采用“轻资产策略”的百货，主要靠长期租赁的方式增设门店，可成为潜在租户选择；而对于采用或偏向“重资产策略”的百货，倾向于自持物业，可以选择共同开发、经营的合作模式，且对于自有物业比重较高的零售商，售后回租可以成为其有效回笼资金的手段，也可以作为合作方式之一。(平安信托物业策略研究部)
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