[摘要] “土地征收‘剪刀差’问题突出，尤其是土地被征用以后，巨大的增值收益没有多少真正落到农民腰包。”农业部部长韩长赋近日表示。
“土地征收‘剪刀差’问题突出，尤其是土地被征用以后，巨大的增值没有多少真正落到农民腰包。”农业部部长韩长赋近日表示。
受国内城镇化进程的推动，关于农村集体用地流转、宅基地制度改革等问题一直是业内关注热点。业内专家认为，新一轮土地改革的核心是如何打破土地二元结构限制。
《经济参考报》记者获悉，国土部门目前已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，在完善改革土地制度过程中，与补偿相关的征地制度改革是难题。未来，在原有制度模式上，通过总结当前一些试点城市的经验，“农地”有望通过招拍挂等方式进行市场化流通，权益进行市场化分配。
》》延伸阅读：土地市场迎供应高峰 8月西安出让土地1749亩
新政
城镇化引出土地改革框架
资料显示，到2020年，中国城市化率应该在60%左右，城镇人口大约为8.5亿，比2012年底城镇人口净增1.4亿人。目前，我国城镇工矿用地规模已突破10万平方公里，有分析据此预测，如果按人均100平方米为新增城镇人口提供工矿用地，至2020年城镇工矿用地总量将突破11万平方公里，该数据将大大突破国土资源部土地利用总体规划中规定的10.65万平方公里的控制目标。
为了适应城镇化对城镇建设用地的需求，土地管理制度的改革完善便随之引出。《经济参考报》记者从国土部了解到，自去年9月以来，国土部便成立专题研究小组，围绕促进和保障城镇化健康发展，谋划土地管理制度改革方向。
国土部土地管理制度改革研究课题小组成员、国土部规划司副司长刘国洪告诉《经济参考报》记者，改革研究小组在历时10个月、对11个省份的50多个城市进行调研后，目前已形成关于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展的框架建议。
刘国洪还说，为了适应新型城镇化发展的要求，当前土地管理制度改革工作重点包括，提高存量用地在建设用地供应总量的比重；扭转城镇建设对新增土地出让的过多依赖；建立起有利于存量建设用地盘活利用的制度政策体系等。
据分析人士预测，土地管理制度的完善和改革，很可能成为十八届三中全会之后启动的改革领域之一，也是与城镇化关系最为紧密的改革领域之一。
《经济参考报》记者了解到，土地制度改革完善的具体内容还大致包括，在保留现有征地制度的前提下，缩小征地范围，改产值补偿为市场价值补偿；在保持用途管制的前提下，规范农村经营性集体建设用地的流转；依托现有土地交易机构，建立城乡统一的建设用地市场；推进集约节约用地，对增量建设用地和存量建设用地出让方式等领域，进行差别化管理等。
亮点
农地有望市场化流通
业内认为，新一轮土地改革的核心是如何打破土地二元结构限制。根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。在农村集体所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。
》》延伸阅读：央企、国企疯狂抢地或为保增长效力 国资委再次沉默
在国土部主导的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，有消息称，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、分配方式等方面做出具体规定。
现行土地管理法规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这意味着，在原先的制度框架内，农村集体用地无法通过招拍挂等方式入市流通，相关权益也无法通过市场化途径进行分配。
当前，一些城市已经开始在农地的市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。其中，重庆市基于“计划+市场”的双轨制试点阶段的“地票模式”已经广为人知。
《经济参考报》记者日前在重庆了解到，该市的做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，进而面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。
重庆对地票交易总量实行计划调控，原则上不超过当年新增建设用地计划的10%。政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等因素的基础上制定出地票的基准交易价格。最后，购得地票的开发者选定符合规划的待开发土地，凭地票办理征收转用手续并完成补偿安置，征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得国有建设用地使用权。
这种地票模式，是通过先交易“地票”再将具体土地征为国有的方式，使得原本不能直接流转的农地实现市场化流转。此外，还有将农地国有化之后再流转的“深圳模式”，以及海南省所尝试的，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营已经纳入流转试点的农村集体建设用地，来用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。
参与土地管理制度改革工作的一位权威人士告诉《经济参考报》记者，土地制度改革的一个重点，就是在原有制度模式上，通过总结当前一些试点城市的经验，完善“农地”通过招拍挂等方式进行市场化流通，以及权益进行市场化分配的路径。
相关新闻：
核心：征地制度改革是障碍
上述土改小组权威人士对《经济参考报》记者透露，在土地改革制度的完善工作中，涉及补偿问题的征地制度一度是障碍。他说，修订后的部分补偿标准有望相当于现有标准的数倍以上。而业界的共识是，征地补偿标准长期以来是征地矛盾的核心所在，现行标准已不能完全体现被征地农民权益。
正如农业部长韩长赋所言，土地被征用以后，巨大的增值没有多少真正落到农民腰包。而近年来，由于城镇化进程带来的大量土地需求，征地拆迁类纠纷事件频发，尤其是涉及农民利益的集体用地补偿方式。
尽管我国曾多次对征地补偿制度进行改革，但基本的征地补偿思路一直未变，其基本依据是“按照被征收土地的原用途给予补偿”，现行主要方法有“年产值倍数法”和“征地区片法”。
河南安阳市金土地价评估事务所有限责任公司杨云指出，“这两种方法均是基于被征收土地原农业利用方式下的补偿，没有考虑到土地的潜在利用价值或市场价格的补偿，其实质是一种非等价交易关系”。
杨云认为，从补偿的构成来看，目前的征地补偿涉及对土地资源及其地上投资、搬迁居住等几个方面的补偿，只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面，而对于土地本身增值、预期、养老保障、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现。
鉴于目前我国在征地改革方面，缩小征地范围、严格限制征地范围是主要改革方向，因此杨云分析认为，“集体土地参与一级开发是未来集体建设用地参与土地市场运作和分配的可行方式之一”。因此他建议，应该按照被征土地“未来用途”来测算被征地农民应分配利益，并进行合理补偿。
《经济参考报》记者近日从国土部了解到，农村集体土地所有权登记发证率已经达到97%，其中有24个省份的发证率在95%以上，6个省份在90%至95%之间。目前，农村集体土地确权登记发证工作已经完成，国土部近期已经组成15个抽查组，赴各地开展农村集体土地所有权确权登记发证工作的抽查。
另外，一系列征地制度改革新政也有望在近阶段出台，除了重新修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿，还可以逐步成为农地入市的交易主体。
相关新闻：
天挂牌33宗商住用地 济南掀起下半年首波供地潮
（来源：济南日报）继8月12日挂牌出让4宗居住用地后，8月21日—29日，国土部门在9天内3次加推33宗商业、居住用地，总面积近1800亩，掀起一轮供地高潮。
济南西站片区成为供地主力
这一轮集中挂牌出让的土地，18宗为居住用地，11宗为商业商务用地，总供地面积1196807.3平方米，约合1795.21亩。
其中，济南西站片区成为此轮供地潮的主力，共推出19宗土地，总面积827328平方米，约合1240.992亩。
19宗土地中，商业商务用地5宗，居住用地14宗。从位置来看，19宗土地的位置非常集中，主要位于清源路、德州路、腊山河东路、东营路、青岛路、潍坊路、淄博路、威海路、兴福寺路等路段，将来极有可能同时连片开发，形成一片“新城”。
根据各宗土地的容积率，19宗土地开发完成后，至少可以形成不少于184万平方米的住宅供应量和51万平方米的商业金融业面积，区域总建成面积将达到234万平方米以上。
但纵观此次挂牌出让的19宗土地，14宗居住用地267万余平方米总建筑面积，土地出让条件中竟然未有教育配套方面的规划，多少有些让人费解。
根据房地产项目一般开发建设周期，新增用地一般一年即可形成市场供应，这批土地预计明年下半年即可形成市场供应。按往年成交量，济南每年新建商品房成交面积为四、五百万平方米，上述面积建成后，将占全市半年的成交量。业内人士分析认为，预计济南明年楼市供应量将大幅增加，尤其济南西站片区更有望成为市场供应的主力，从目前看，济南西站片区房价总体较低，片区形成大量供应对稳定全市的房价将起到重要作用。
另外，恒大、绿地、金科、海亮、中建等大型房企都已进驻济南西站片区，并迅速形成供应，龙湖、万达、万科、华润等企业也积极在该片区储备项目，此次推出的19宗土地，有可能引发房企之间的激烈竞争。
汉峪金谷项目再推5宗土地
在8月21日推出的10宗土地中，高新区推出的土地数量占据了一半。这5宗土地均位于高新区经十路以南，舜华路以东，且均为商业商务用地，从位置上推测，5宗土地为高新区重点项目“汉峪金谷”的一部分。
根据规划，整个汉峪金谷将建设60多栋高层、超高层楼座和一座260米的超高层地标性建筑。同时，为支撑整个金融商务区的发展，有效减少地面交通压力，还将在汉峪金谷南区实施地下环路工程建设，并为将来的地下轨道交通预留了两个站点接口，从而形成区域内四通八达的路网微循环系统。目前，汉峪金谷前期项目正在紧张建设中，随着后期建设用地的加快供应，整个项目建设进度也将大大提速。
历城招待所片区首宗土地入市
在本轮挂牌出让的土地中，位于历城区花园路以南、洪楼南路以西的G090号土地，属于历城招待所片区改造项目的B地块。这也是该片区改造项目首宗出让土地。
2011年，历城招待所片区A、B地块征集土地熟化投资人时，来自浙江的广厦集团宏海置业成为这两个地块的熟化投资人。由此可以基本确定，该宗土地最终出让时，将花落宏海置业。
按照规划，该地块将配建1处用地面积不小于0.54公顷的18班幼托所及1处室内副食品市场。而据此前媒体的报道，该地块将主要用于回迁安置房建设，对外出售的商品房并不多。
化纤厂新出让地块仍可能引发争抢
8月29日挂牌出让的4宗土地，全部位于历下区。最值得关注的是位于花园路以南、化纤厂路以东的G0115居住用地。
此前，化纤厂片区曾挂牌出让5宗土地，其中4宗居住用地，均经过激烈的现场竞价，最终分别花落保利、万科、莱钢及泰跃四家开发企业。另外一宗商业用地流拍。目前，已出让的4宗居住用地，3宗在年内形成实质性供应，使整个片区成为下半年楼市供应的主力之一。
新出让的地块总面积36427.1平方米，规划建筑面积171207.37平方米，与前期出让的4宗土地相比，用地面积和建设规模均明显不如。但从整个片区的发展潜力看，仍可能引发企业的激烈争夺，尤其是在片区内已有项目的相关企业。
此外，临近该宗土地，还有两宗土地也将出让，分别是位于花园路以北、奥体西路以西的G0116号商业商务用地，和位于盛福片区中林以北、杨柳路以东的G0117号居住用地。前者面积23500.8平方米，规划建筑面积188006.4平方米；后者临近盛福片区公租房项目，土地面积26383平方米，规划建筑面积113446.9平方米。
另一居住用地位于黄台南路北侧、胶济铁路南侧，土地面积23453平方米，规划建筑面积117265平方米。
西市场商圈出让一宗居住用地
剩下的4宗土地，3宗位于长清区，1宗位于槐荫区西市场商圈。
其中，位于槐荫区经一路北侧、纬十二路东侧的G089号居住用地，地处北大槐树片区。此前，保利置业已成为片区多宗土地的土地熟化投资人，根据计划，保利置业将在片区内投资建设总建筑面积约70万平方米的保利中心，项目涵盖时尚购物中心、甲级写字楼、SOHO公寓、商业街区及高品质住宅等多种业态，前期出让的土地目前进展顺利。此次挂牌出让的土地，将主要用于项目回迁安置房及商品住宅的开发。
长清区出让的3宗土地，2宗为居住用地，1宗为商服用地。按照各地块容积率，商服用地规划建筑面积40308.8平方米；居住用地规划建筑面积分别为83771.6平方米和105166.6平方米。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
