[摘要] “以房养老”引发社会广泛关注和热议，全国多地试点遇阻，70年产权、房价红利、以房留儿观念成阻碍。
编者按：随着国务院在9月13日发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），“以房养老”再次引发社会广泛关注和热议，各方意见不一。“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。在中国，这种形式还未被大众所熟悉。因此，今天就跟大家谈一谈“以房养老”的话题。
什么是以房养老？
（每日经济新闻）“以房养老”是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金；老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此又称“倒按揭”。
来自国家权威部门和机构的信息显示，从2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段，当年我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占到总人口的12.5%；预计到2020年，老年人口将达到2.48亿；到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口的30%。
如何养老成为大众思考和担心的问题。“以房养老”这一模式借此契机，成为探索完善养老保障制度的一项重要补充。
以房养老尝试效果不佳
（每日经济新闻）其实，在《意见》发布前，早已有金融机构试水相关服务。中信银行在2011年末就推出了养老按揭业务，“凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，可以向银行申请贷款用于养老”。
据悉，中信银行养老按揭业务细则规定，“贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过5万元。贷款期限根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年”。
（北京青年报）不难看出，这一产品其实与“倒按揭”还是有很大的区别，而且自推出以来几乎没引来什么客户，属于叫好不叫座的业务。
事实上，多年前已经有一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发，但至今仍没有实质性进展。
2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。
2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。
去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，这一年多来，南京的以房养老试点业务没有任何进展，相关负责人透露，因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。
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目前来说，阻碍以房养老推行的，主要有以下三个原因：
1、70年产权成推行障碍
（北京青年报）多名金融界人士认为，房屋产权70年，是“倒按揭”的障碍，也是与国外政策环境的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
此外，房价的未来走势，也是金融机构必须考虑的问题。北京一家保险公司的负责人指出，未来房价不一定像这几年一样只升不降。即使房价上升确定无疑，但上升幅度会有多大，很难现在就作出准确判断，这对保险公司而言将是不小的风险。
（每日经济新闻）此外，一个绕不过去的现实问题摆在眼前，国内尚无顺利推行的先例。
以南京为例，一名曾亲历当年试水“以房养老”的市民对《每日经济新闻》记者表示，不会为父母选择这种方式养老，因为存在一定的经济风险。“万一中间老人去世了，保险怎么解决？还有这70年产权的规定，人活着，钱没了，该怎么办？”
南京市老龄办相关负责人也承认，目前，南京多是以租房或是卖房来支付养老院的费用，这个是很多人认为的“以房养老”。
不过，江苏省一名地方发改委人士对国务院此次推行的 “以房养老”持乐观态度，认为“现在的时机和过去相比，更成熟了。”从市场需求来看，我国正面临养老金短缺的严峻问题，传统观念上的 “养儿防老”难以延续，因此，以房养老是有“市场”的。
针对之前多地试水搁浅的现象，上述地方发改委人士指出，政策落地遇阻的原因在于，细化的可行性配套措施没有跟上。
有地方社保机构人士指出，接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。
例如，“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。
同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。
2、以房养老难敌房价红利
（新快报）香港同样也是老龄化严重的城市，也不过是在2011年才开始试点“逆按遏”。香港政府通过香港按揭证券有限公司（HKMC）推出安老按揭试验，60岁以上老人可按自己的非按揭自住物业抵押给银行，每月获得一笔固定收入。这笔收入是与老人年龄成正比的。比如，100万港元的物业，60岁老人逆按揭，可获得2500港元；70岁老人可得3500港元。在老人过世之后，银行出售房产的钱款，在补偿贷款之后的剩余交给老人家属。
这个对香港来说也算不得“成熟”的方案，如果放在内地问题就更严重：一是每月收入过少，100万元的物业本身就可以租两三千元，为什么要抵押给银行？直接租的话，既可以拿到钱，又可以保住房子；二是如果遭遇疾病等变故，逆按揭无法大额兑现，等于大额资产做成有限的年金了。不要以为老爷子、老奶奶不会算年金现值什么的，这种方案是否合算，市场会帮老人做出精算。
编者见过不少中国老人的“以房养老”方案，比逆按揭更实用，譬如把市中心的房子换到郊区，把大房换小房，房子还是自己的，凭空就能套出近100万元的现金，怎么也比“倒按揭”每月3000元、拿15年来得合算。
我国处于高速城市化过程中，大城市飙升房价产生的红利，远高于“倒按揭”的，老人或租或卖，或以遗赠房子为条件实施抚养协议，都比“以房养老”合算。这个大局势如果看不到，照搬美国的所谓“成熟经验”是没有意义的，美国房价有像中国这么涨吗？
3、国人倾向以房留儿
（北京青年报）中国人传统的把房产等遗产留给子女的做法也是“以房养老”的一大障碍。
从老家来北京帮子女看孩子的张女士，今年64岁。当北青报记者问她是否会选择“以房养老”的模式时，她坚决摇头表示不同意。“我能留给子女的就只有那套房子，怎么能给保险公司呢？”她还认为，如果自己用这种方式养老，别人知道了，会认为子女不孝，自己也会觉得很没面子。
有业内人士认为，素有“养儿防老”传统观念的中国老人大部分可能都不会选择这种模式。这种形式应该更适合那些无子女的孤寡老人。欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择
（每日经济新闻）考虑到这些问题，知名财经评论员叶檀认为，以房养老不如以房租养老。因为在风险难以定价的背景下，在中国最适合的可能是市场化的以房养老模式。考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不足部分，租金上下随行就市。
无论如何，在老龄化越趋严重的今天，新的养老模式的推出势在必行
多元化养老模式势在必行
（广州日报）老龄化，今天早已不再是个遥远的杞人忧天式问题。今年年底，我国60岁以上的老年人将突破2亿；2025年，这个数字可能突破3亿。而三十多年来保持不变的“三口之家”模式，也让这种养老压力向下一代、下两代传递。如何在“人口红利”耗尽、人口年龄结构呈现拐点之日，以充沛的养老基金存量、持续的养老账目增量，以成竹在胸的心态，应对这种严峻考验，解答“谁来为我们养老”的未来之问，已经成为一个迫在眉睫的沉重命题。
从这个意义上说，国务院此次出台的这一意见，积极探索多元化养老，有着积极的现实意义。而将养老任务分解为各个部委的硬性指标，则让这种求解过程更有约束力。同时，对包括“以房养老”在内的个性化养老路径的重新鼓励，也将进一步拓宽养老途径，给一部分有房无子（或儿女不在身边或儿女缺乏赡养能力）的老年群体提供更灵活、更值得期待的养老选择。
当然，任何政策的微妙变动，都可能引发多方面的猜想。尤其是在楼市调控进入一种魔咒式的“滞涨”尴尬、养老金空账之争莫衷一是之时，我们有必要预先设问和防范的是：政府对于“以房养老”的积极推动，是否也会形成某种无形的负面心理暗示？其一，强化“买房防老”心态，从而助长楼市“看涨”的预期，为未来的调控平添几许难度。其二，可能加重一些人对养老金缺口的忧虑，毕竟，那些关于养老金空账的打架数据均是来自权威部门和机构，老百姓无所适从。因而，某些专家“延迟领取养老金，男的做园丁女的洗衣服”的奇谈怪论，便容易引发公众对这种强势话语权可能形成的决策影响的担忧。其三，“以房养老”在提供多元化、个性化养老范式的同时，也可能凸显、放大未来的养老不公，使得无房老人养老境况和心态上进一步失衡。
“以房养老”也好，房租养老、居家养老、互助养老也罢，都还属在盘活“存量”上做文章，更关键是要提高“增量”，确保持续的良性循环，消除空账隐忧。这就要求，一方面，广开门路；另一方面，财政有更多担当，做好基本养老服务的兜底，切不可眼中只有“经济”，不见“银发”。
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【小编观点】
“以房养老”成了热门话题，面对众多媒体提出的质疑，小编试分析一下各方的观点。
在目前房价红利依然存在的情况下，如果有两套甚至更多房产的老人完全可以自住一套，剩下可以通过出租获取养老所需，临终时也可以把房产留给儿女，何必把房子抵押给银行？如果老人名下只有一套房产，那么像中信银行那样最长贷款期限只有10年，若10年后老人不死，房产却被银行收回拍卖了，老人将会失去自己所拥有的房产。
而目前最迫切需要以房养老的，恰恰是这部分只有一套房产的老人。因此为了适应这类群体的需要，银行就必须设计一个能延伸到老人生命最后时刻的抵押模式，即直到老人死后银行才能收回房产，这也是世界上大多数住房反向抵押贷款的模式。对于银行或者其他金融机构来说，这种模式就类似保险，只要按照保险业的“大数定理”，通过合理评估价格来规避风险，依然是有利可图的。
另外值得注意的是，以房养老模式是建立在拥有房产以及房价会不断上涨的基础上。但目前有不少的4050阶层是没有房产或者所拥有的房产已经是有几十年楼龄的旧房，这部分群体在以后将无法办理住房方向按揭。而且由于中国近十几年来一直处于超低生育率，结婚买房的这一批买房主力军人群将逐年减少，许多独生子女家庭将合二为一，买房的需求将低于现在，而那时候，中国批婴儿潮人口将大规模步入死亡年龄，他们的抵押的房子将会大量推向市场。需求减少供应增加，那时候，房价还能继续高企吗？如果预期房价下跌，还会有人提前白白养房吗？
而更大的压力或许来自于传统的以房留儿观念。尤其对于前述那些最迫切需要以房养老但又只有一套房产的人来说，辛辛苦苦一辈子买来的房子如果能留给儿女，会让他们的后代不必再为房子而忧愁。因此他们，以及他们的儿女会对这一套房格外的敏感。
面对这些困难，可以说以房养老在中国要普及还需要一段很长时间的宣传推广。
但小编更关心的是另一个问题，就是由政府主导以房养老作为主要养老模式这一点本身是值得商榷的。
以房养老的基本原理是盘活老人的存量房产，使其由不动产变为可供使用的活钱。这本质上属于金融体系内的事情。也就是说，只要老人拥有房子，金融机构又有相应的抵押服务，老人是可以自主决定盘活还是不盘活。以房养老实际上与社会基本养老制度无关。
在中国，社会基本养老制度目的在于保障每一个老人，无论他们的财产如何，都能有一个基本的体面的生活。原则上只要老人在工作期间按时足额缴纳了养老金，无论有没有房子，愿不愿意以房养老，政府都必须保证他们的基本养老需求。这是社会上的个体愿意放弃部分现时收入而规避未来风险的原因，也是政府理应承担的责任。
以房养老与社会基本养老制度无关，但政府公布的这个消息，恰好与延迟退休、延迟退休金领取等新闻前后出现，不免有政府转移养老金责任的嫌疑，也表明我国目前的养老金现状不容乐观。越是这个时候，政府越要清晰明瞭地给市民解释以房养老的实质，不能让公众留下推卸、转嫁责任的印象。
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