[摘要] “金九银十”，楼市复苏。开发商在不遗余力地推新盘，搞促销，那么，西安购房者的置业意愿和信心如何呢?上周，我们调查了60位“准”购房人，从出手、房价、产品等方面评估发现：“自住式”购房是当前的市场主力，价格仍是左右购房预期的关键因素，但性价比越发成为出手与否的决定筹码。
“金九银十”，楼市复苏。开发商在不遗余力地推新盘，搞促销，那么，西安购房者的置业意愿和信心如何呢?上周，我们调查了60位“准”购房人，从出手、房价、产品等方面评估发现：“自住式”购房是当前的市场主力，价格仍是左右购房预期的关键因素，但性价比越发成为出手与否的决定筹码。
其中，多数潜在购买力打算在半年内释放。
出手指数
80%的人想在半年内买房近一两个月是多看多比较
金九以来，西安开盘量大增。某房地产研究机构西北片区高级市场分析师付岗鹏分析，结合各楼盘的蓄客情况，考虑到天气转凉和国庆长假的到来，银十推案量还将进一步增加。丰富的房源选择，是否让买房人心动呢?
针对调查提出的“你认为的买房良机/打算何时出手?”，47%的人选择了“半年内，到过年前后”，33%倾向于“一两个月内”。值得一提的是，选择“一两年内或继续观望”的，只占全部受访者的20%。
“9月开始，楼盘的宣传力度大，房源扎堆，但不少楼盘明降暗涨，可以货比三家但不适宜急于出手。”参与调查的吴先生是房地产从业人员。他认为，年底到过年前后，开发商要冲任务，还要支付工程款，价格会放低，更适合出手。但长远来看，房价还可能进一步上涨，所以也不宜观望太久。
虽然不持长期观望的态度，但不少受访者更愿意把“近一、两个月”视为多看看、多比较的阶段。同时，销售方也看淡“金九银十”。陕西广福置业销售公司总经理李燕军说，虽然这段时间的销量可能环比前几个月的淡季会有所上扬，但相比往年，预计今年“金九银十”仍是一个平稳发展期，不会有太大不同。
房价指数
63%受访者认为房价太高5500-6500元/㎡档最能被接受
调查表明，“价格”仍是挑动购房神经的关键因素。不过还有46人选择了户型、配套、环境、交通和开发商品牌等其他因素。“价格刺激购买欲望，价值则影响出手决定”，陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通说，这反映出购买需求趋于理性，购房者越发认识到，价格有时并不能完全反映出一套房子的品质。
央行此前发布了三季度储户调查结果，2/3的居民连呼“房价高”。虽然西安房价比一线城市动辄过万的单价要“温柔”不少，但据统计，西安8月房价仍在7188元/㎡高位。在本次调查中，63%的受访者表示“有点太高，不能接受。”在张家村街道办工作的张先生填写问卷时说，之前在南三环附近看了几处商品房，有的宣传单价5000元多起，去售楼部一算，看上的户型都快7000元，周边大环境也不成熟，“还不如买家属单位的集资房。”
单价多少才符合西安购房者的心理价位?就调查结果来看，5500-6500元/㎡档最能被购房者接受，合计占比45%，其次是5000-5500元/㎡，愿以超过7000元单价置业的仅占12%。
业内认为，目前房价与购房者心理预期有一定差距，不能否认会成为阻碍成交的一大障碍。
产品指数
65%购房者想买两室、三室区域观淡化，户型选择雷同
“宁要城南一张床，不要别处一间房”的俚语似乎不再流行，有14位受访者倾向在城南置业，占23%，但高新、城北紧随其后，分别获得了20%和17%的“选票”。即便是发展相对迟缓的城东、城西和“富人区”曲江也获得了15%和10%的支持。“准备买婚房，不想离单位和父母太远。”在明光路一楼盘看房的田健参与了本次调查。他说，上学时在城南生活十多年，后来随父母搬家到城北，开始不适应，现在觉得发展起来了，也不比南边差。不少受访者反映，买房当然选择经常活动的区域。但从南到北，由东到西，地铁等交通越来越方便，为称心如意的房子搬家不是不可以。
区域观念多样，户型选择却鲜明“雷同”。合计65%的购房者想要两室、三室或小三室，基本和当前市场上的主流房源相符。从反馈来看，“大的买不起，太小住不开”是两室、三室受宠的主要原因。浐河附近一认筹项目的负责人判断，自住需求仍是未来一段时间内开发商“争抢”的主要对象。反过来，这部分需求又保证了西安市场的平稳发展，不会像部分被炒热的一二线楼市有过多的泡沫。这在调查中也有所体现。分别有27位和21位受访者在“假如出手购房，你属于_____”选项中选择了“首次置业”和“二次及以上改善置业”，以投资为目的受访者只占20%。
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钟伟:后调控时代从损害开发商转向损害购房者
北京师范大学金融研究中心主任钟伟出席博鳌•21世纪房地产论坛第13届年会，7月23日上午，钟伟就调控、房价等问题接受了凤凰网房产专访。
在采访中，钟伟用了“涨不动”的情况来形容现在的房价走势，特别以三四线楼市为主，国庆节前将停止环比上涨。钟伟认为，目前人口集中向一二线城市的核心区域迁移，该区域无法再增加更多的新房供应量，因此不管市场还是行政的手段进行调控，“核心区的房价都是大问题”。
钟伟一方面认为应该从长期的眼光看调控；另一方面，钟伟之处2005—2008年的调控主要针对开发商，而2008年之后，调控的损害对象从开发商转向了购房者，钟伟预测，2014年之前，房地产调控政策既不会加码也不会减轻，基本处于平稳的状态。
以下是钟伟接受凤凰网房产专访实录：
凤凰网房产：根据目前官方公布的数据，70个大中城市房价连涨13个月，您如何看待这个现象？您对未来房价的走势有何看法？
钟伟：个怎么去理解目前的房价上涨，从春节以来到现在，70个大中城市房价统计的确是有所上涨，但其中分化是很严重的，最主要的上涨集中在一二线城市，广大的三四线城市的房价基本没涨，所以我们看到房价的压力在哪一如果是一二线城市核心区新房供应量又放不出来，人口又向这些城市核心区集中，在这种情况下，无论是使用市场或者行政的手段，城市核心区的房价恐怕都是大的问题，但我们必须看到，中国的三四线城市，380多个地级市2800多个县的房价已经涨不动了。
第二个从整个市场的供求情况下看，2013年的整个商品房销售的面积和销售的进度并不会比2012年有显著的进展，是个位数的进展而已，从代售面积来看已经有供不应求的迹象，所以也并不用着急认为房子还会涨多久，我个人认为从环比的角度看的话，在国庆前后，恐怕商品房的价格环比就涨不动了，卖的也会越来越困难。
第三个，从后续的调控手段来看，我们应该从比较长的眼光来看调控。2005年-2008年的这段时间的调控，主要是调控更多的不利因素是指向开发商的，次贷危机以后，到现在的条款主要趋势是调需求，也就是购房者他感觉到买房越来越难了，不管是改善还是首次置业或者是投资的，要买房借贷款不容易，卖房得收税，所以以后房地产调控的政策，最主要是损害购房者，已经从损害开发商转向了损害购房者，这样大的背景之下，再加上中国经济增速的整个下行，我相信今后的截至到2014年底的话，房地产调控政策，既不会加码也不会减轻，基本上处于平稳的状态。
凤凰网房产：您对房产税是怎样的看法？
个你说的房产税是一个什么意思，如果是重庆、上海这个模式的房产税，那扩大试点对房地产市场的整个影响力是微乎其微的，或者是没有显著影响的。第二个您指的房产税如果是在针对存量房在持有环节，征收房产税的话，对房地市场的影响是非常大的，我个人的研究认为，只要触及了存量房的税收，只要是在持有环节设定税收，中国的房价在出台真正的房产税之后的一两年都会见多一个历史性的顶点，而且对房地产市场造成非常大的振动。
第三个哪些区域有可能会受到未来真正房产税的捶击，特别简单的可以看房价，房价越高的城市，遭受到房产税压力的可能性就越大。所以房价高的除了北上广深之外，无非就是一些东南沿海的省会城市，他们是最主要的也可能在未来加入房地产，这个房产税的试点。
第四个大概什么时候会开，如果是重庆上海模式的话，我觉得随时得有可能扩大试点，如果是基于统一的房产登记制度，在存量这个角度来收税的话，最有可能是在2015年上半年开始以省为单位，而不是以城市为单位进行试点，当然要看情况，如果2013、2014年两年，中国的经济增长都比较高的话，有可能2015年上半年，房产税也许会再推后。
凤凰网房产：您如何看待国内鬼城频现的现状？
鬼城在中国是客观存在的，中国存在的这一类房地产企业，我把它称之为叫三高企业，这个三高企业个就是他们乐观财务杠杆非常高，自己的资本不多，但是借了大量的银行贷款。或者从母公司融了大量的资金，谁是这样的开发还，肯定是国企，民间企业也借不到这么多钱。第二个，第二个高就是土地储备高，这个土地储备高是这些企业其实在2009年、2011年之前，春了大量的地，这些地动则千亩，甚至更大规模，土地的增加一直都很差，都处于荒山野岭的地方，未来的发展空间也不大。
第三高是什么，代售命极高，中小开发商的话，可能开一个盘谨慎的卖，但是这些大的开发商，财大气粗的，完了之后盖了很多的楼盘，已经是盖完了，甚至都可以交付了，但是没有人来买，这就是鬼城。所以三高企业，高财财务高干，高土地储备，高低价值的土地储备，高代售面积的，主要我觉得指的是国企，尤其是地方国企，这个鬼城现象是由他们导致的。
那儿要盘活存量的话就得搞死这些地方，使得他们大量的无效低效占用的土地、劳动力、资金的资源吐出来，配制了更有效率的企业当中去，这就是结构调整的一个部分。所以中国鬼城现象存在，与其说是市场缺陷，不如说是政府越位。房改的成果个成果就是政府捞到钱，因为在1998年之前的话，无论是政府部门还是企事业单位一听到给职工或者是给下属的公务员解决住房问题都是令人挠头的，房地产当时是赔钱的，然后通过了房改，把原来不愿意住的房子卖给你，让你掏一笔钱，然后通过土地招牌挂搞商品房，又让老百姓掏笔钱，所以原来存量的公房卖了钱，后续新增的商品房也卖了钱，所以房改从1998年到现在，的得意者，毫无疑问的是中央政府和地方政府，这是个。
第二个，从整个的市场的大三角的关系来讲，有政府、开发商还有企业，早一些进入这个房地产的企业和买房比较早的居民，他们也是既得利益者，他们也从中得到好处了，当然最近这一年买房，恐怕就不一定是既得利益者。
第三，就是说谁在这个过程当中受损，主要还是中低收入群体，中低收入群体由于他们没有对商品房的购置能力，而在过去十多年，保障房这一块儿一直没有一个长足的进步，所以他们的居住利益也是受到损害的。最后一个现在有两块儿是看不清的，个就是城市的土著，城市的土著以后，在住房拆迁当中还能获得巨大的利益吗，这个打一个问号，另一个就是城市首次置业的白领，首次置业的白领收入越来越艰难，同时购房压力越来越大，他们可能未来也会是受损的群体，所以我个人觉得城市的土著居民和现在的白领阶层在未来房地产的大浪潮中可能会是受损的。
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