[摘要] 为什么“差别化”成为选项？一位全国性房企高层分析表示，今年以来，全国楼市已经出现明显的区域不平衡，部分三四线城市透支多年土地资源，楼市供给过大，需求不足，出现泡沫。
地产调控抓住了牛鼻子 楼市答案或在一周后揭晓
近水楼台先得月，春江水暖鸭先知。
如果你住北京，你对此就有体会。
10月23日，北京市突然就发布了房地产的调控的新政策“京七条”，虽然被称为七条，实际上最有新意的就是一条，即推出自住商品房的概念，而且同时宣布两年内的供应量是七万套。
房地产的调控已经整整十年了，过去的九年都恨不得是政策频出的时间，“国五条”之后形势发生了变化，至今为止，新一届中央政府都没有发布过与房地产有关的新政策，李克强总理主持了那么多次国务院常务会议，提及房地产的只有一次，而且表述上也是相当的中性，仅仅是促进房地产行业健康稳定地发展，至于万众瞩目的房价话题则一次都未提及。可以说将近一年的时间，房地产调控进入了政策的真空期，多空双方对此均有不适，房价是涨是跌成了市场的选择。
北京怎么就突然在国务院没有新政的情况下宣布了地方政策呢？难道仅仅是前一天，国家统计局公布，北京新建商品住宅、二手住宅的价格指数同比涨幅居70大城市的之首，分别为20.6%和17.8%，首都变成了“首涨”？
自住商品房显然是一个北京发明的新概念，说到概念，北京的房子产权品种之多恐怕是全世界最复杂的，早期有房改房、外销商品房、一般商品房、央产房和军产房，后期则又增加了经济适用房、廉租房和“两限”房，自住商品房顾名思义是自住，购房前提是无房，无论是否北京居民，只要符合条件均可申请，虽然地方偏远在五环之外六环之内，但是房价则是周边普通商品房的七折，今明两年内首批的供应量达七万套。
所以，北京的新政含金量是有的，一是加大了商品房的供应量，二是提供了价格的折扣。
至少，看起来很美，叫好的不少。
答案在一周后揭晓。
10月30日新华社报道，中共中央政治局10月29日下午就加快住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，清华大学土木水利学院的刘洪玉教授、住房和城乡建设部研究中心秦虹研究员就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议，中共中央政治局各位同志认真听取了他们的讲解，并就有关问题进行了讨论。据了解，这是政治局首次就住房保障问题进行专题学习。
习近平在主持学习时发表的讲话令人关注。习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发活力，满足多层次住房需求。他强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，千方百计增加住房供应，同时把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
千方百计增加住房供应无疑是习总讲话的亮点，水皮印象中好像此前从没有谁作过如此的表述，房地产调控如果开始就在供应上做文章而不是在需求上做打压，恐怕也不至于房地产调控十年变空调，房价也不至于越调越高。因为说到底供求关系决定商品的价格，这是市场规律，不以人的意志为转移，限制需求只能限一时不能限一世，抑制需求更是自欺欺人缘木求鱼。敏感的人关注到习总一字未提房价，其实何止习总没提房价，李总也没提过房价，是他们不关心房价吗？当然不是，显而易见的是，不管是习总还是李总都清楚房价不但总理说了不算，总经理说了也不算，说了算的是买卖双方，开发商卖得再便宜买房的买不起也是贵，开发商开的价再高买房的买得起也不算高。供不应求，价就高，供过于求，价就低。
改变供求预期才能抓住地产调控的牛鼻子。
就在市场对“十八届三中全会后楼市调控的行政手段将被长效机制替代”的判断渐渐认可的时候，北京市住建委出台的以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”无疑给各方泼了冷水。
“现在来看，十八届三中全会将给楼市调控定下调子，”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，“但预计在一段时间之内，行政手段与长效机制还将并存。”
事实上，新一届政府就任以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，这与以往的调控路径不同。但是，业内人士分析，即使楼市调控的长效机制能够出台执行，但仍然无法完全取代行政调控对于房价的控制作用。
北京“干预”样本
10月23日，北京楼市迎来了久违的政策声音。
北京市住建委出台了以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”，要求限定自住型商品住房的价格低于同地段、同品质的商品住房约30%，且套型建筑面积以90平方米以下为主，套型建筑面积不超过140平方米。
按照北京市住建委的计划，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，购买对象将面向全市符合限购条件的家庭，其中包括非京籍家庭。
这无疑是北京市政府主管部门行政干预楼市的又一次升级。
“这是根据北京市在今年上半年提出的‘新限价房’概念提出的调控措施，主要针对的是中等收入家庭，房源性质也是为满足自住、改善型需求的产权完整的商品房。”北京市住建委一位负责人表示。
在此之前，北京市住建委已经明确，这一类自住型商品房的土地出让将以“限房价、竞地价”的方式出让，也即政府在地块出让时就限定这一地块上所建商品房的价格，在这一售价的限定条件下，开发商按照“价高者得”的方式竞拍。
事实上，这一次北京市出台新政，与其日益严峻的房价上涨形势压力相关。
就在“京七条”出台的前一天，国家统计局发布9月份房价数据，北京市房价同比涨幅超20.6%，名列70个大中城市房价涨幅。北京的房价调控压力陡增，这让第四季度成为北京房价调控关键季。
而梳理北京历年来的楼市调控政策，不难看出，每当房价上涨压力增大时，政府相关部门的政策基本都为行政调控政策。
从2010年4月份开始，北京的楼市调控就选择了“强硬”的行政方式，从的限贷、限购以及限制外资，到今年的限制预售审批，行政调控手段逐渐升级，行政措施和执行细则也更加严格。
北京市房地产业协会一位负责人表示，利用行政手段干预市场交易，这其实并不是最合适的，但在当前市场供求矛盾过于紧张的情况下，采用限购等非经济手段影响大、见效快，还是能够发挥一定作用的。
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