北上深房产调控再加码 谁将成下一个接棒城市
中国新闻网 2013-11-15 09:57
[摘要] 今年以来，中国多地房价一路上涨，北、上、广、深等一线城市扮演了领涨角色，根据国家统计局公布的数据，截至9月，四地房价同比涨幅均达到了20%左右。
今年以来，中国多地房价一路上涨，北、上、广、深等一线城市扮演了领涨角色，根据国家统计局公布的数据，截至9月，四地房价同比涨幅均达到了20%左右。在此背景下，先有深圳提高二套房首付的“深八条”，随后北京、上海的“京七条”“沪七条”迅速接棒，一线城市房地产调控再度加码。广州和杭州也是今年成交量和成交价格上升较快的城市，谁会是下一个出台调控政策的城市呢？种种迹象显示，广州的可能性更大。广州：新调控方案尚待审批
随着北京、上海、深圳陆续出台新一轮房地产调整政策，今年以来房价领涨的广州何时出台调控新政，受到业界高度关注。一位接近广州市国土房管局的业内人士向《每日经济新闻(微博)》记者透露，广州房管部门已经拟定了新的调控方案，但仍待市政府审批，具体细节仍不清楚。
仅从数据看，广州出台调控新政几无悬念。国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，9月份广州房价同比涨幅超过20%，今年以来一直是领涨的城市之一。
为了遏制房价上涨势头，广州市国土房管局从今年4月份出台空前严厉的“限售限签”政策，规定房企项目申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。此后，大量楼盘采用 “双合同”的方式规避 “双限令”，即通过剥离精装修费用等策略，以打破“限价”之困。
即便如此，广州完成房价控制目标难度极大。根据广州市国土房管局统计数据，广州今年前九月新建住宅均价为15965元/平方米，较2012年14044元/平方米的全年均价上涨13.7%。以年初制定的房价控制目标15019元/平方米计算，这意味着第四季度广州新建住宅均价必须下降不少。
“虽然广州试图通过限售限签完成房价控制目标，但广州房价上涨势头太猛了，经过调整的官方数据依然超过房价控制目标，完成年初制定目标的可能性微乎其微”，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
据新华网报道，广州市市长陈建华 日前表示，广州要完成今年的房价控制目标压力很大，要稳定房价，一方面要增加中小户型的供应量，加大“三旧”改造的力度。另一方面，要发挥各个功能区的作用，在萝岗等新区通过交通的快速化更加宜居，从宏观上、政策上和行政措施上来提供更多中低价的住宅。
合富辉煌首席市场分析师黎文江向《每日经济新闻》记者表示，“目前出台的调控新政，集中体现在提高二套房贷首付，这也是延续了今年年初出台的新国五条调控精神，但由于目前广州市场‘双合同’大行其道，装修合同部分往往不给贷款，或者办理三年的按揭，这已经等同于变相提高首付款，所以广州即便把二套房贷首付提高至七成，也很难带来明显的调控效果。”
黎文江认为，广州有可能参考北京的做法，大量供应类似自住型商品房的新型限价房，通过增加市场供应平抑房价上涨压力。一旦实行，高端市场的限购政策便有可能出现局部放松，真正实现“高端有市场，中端有支持，低端有保障”。
杭州：去库存压力下调控可能性不大
相比广州，杭州由于存在10万多套的存量压力，业内人士认为，杭州有去库存的压力，因此杭州出台调控政策的可能性不大。
据透明售楼网数据显示，今年前10个月，杭州已成交商品房71565套，超过去年同期的70109套。其中杭州主城区的存量房突破5万套，创下历史新高，杭州市的存量房达到历史高位的10.5万套。这一数字超过了北京、上海、广州、深圳和南京。
目前，杭州存量房面积超1330万平方米，如果按10月份杭州新建商品房签约均价14541元/平方米计算，市值超过1934亿元。按照杭州市区2012年全年成交84800套的销售速度算，目前的10.5万套存量房全部卖完要14个月，前提还必须是没有新的房源上市。
进入11月，杭州市各个楼盘的开盘节奏明显加快，据不完全统计，本月至少有50个楼盘将推新房源，其中20多个为首开新盘。数千套房源集中入市，为年末冲量发起“总攻”的同时，也让库存量一直维持在10万套以上高位的杭州楼市倍感压力。
记者从一些即将首次面市的新盘项目处了解到，鉴于年末冲量的压力，不少楼盘对于11月的开盘都相当重视。万科旗下11月有几个楼盘同时开盘，包括西庐和璞悦湾两个新项目，还有七贤郡的加推，其中西庐预计将推约200套大户型房源，璞悦湾预计也有近300套的新房要面市，目前两个新盘蓄客情况都非常好，均有几百组意向客户；蓄客不错的还有湘湖壹号，预计这个豪宅楼盘将在本月16日开盘，推出40多套排屋及别墅，总价在1600万~2600万元，目前已预订了近八成。
浙江省社科院房地产研究所研究员王永太接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，杭州的房价已经进入一个稳定期，目前房价不会大幅度上涨，可能会维持一个水平，略有小涨。
王永太说，由于杭州是人口流入型城市，新增购房人群的数量稳定。短期来看，杭州楼市成交明显活跃，成交量会明显上升，但预计不会有突破性的、剧烈的变化，由于10万套库存压顶，开发商为了去库存的需要，会以走量为主。中期来讲，房价会有上涨的压力。如果用别的市场措施来抵消这种影响，以房产税来说，以现在的政策力度来看，政策的代替作用并不大，而主要靠市场来调节则相对更公平。
对于目前庞大的存量，王永太认为，房地产商不敢降价，一旦降价，很多购房者会采取观望态度，也不利于快速回笼资金。由于同行竞争和存量压力，房地产商也不会主动涨价。
相关新闻：
三中全会后调控预加码 笑谈房价下跌严重后果[图]
房地产行业:"银十"成色足 房地产市场化调控方向确立
十八届三中全会后调控有全面部署 楼市调控呈减法
“深八条”满月 为楼市调控转换长效跑道赢时间
评论：没提房地产调控 就是进步
十八届三中全会召开之前，市场普遍认为，本次会议将释放出政策信号、指明楼市调控方向。然而，在11月12日公布的《中共十八届三中全会公报》（以下简称“公报”）中，却只字不提“房地产”、“楼市”等字眼，调控加码的“靴子”并没有如期落地。这让不少焦急等待答案的人们纠结不已。公报为何没有提到房地产调控？十八届三中全会闭幕后，房地产市场的调控将会发生什么变化？不少专家学者各抒己见。
叶檀：政府不会插手楼市房产税不可避免
著名财经评论员叶檀日前表示，公报没有提及住房问题是在意料之中的，在未来发展中，市场归市场，政府归政府，政府未来不会把手伸得很长去插手市场。
对于公报中提及的“赋予农民更多财产权利”，叶檀指出，农民的财产权利主要表现在其土地溢价权，以及是否允许农村土地流转等问题。她强调，这里的“财产权利”不一定指的是所谓小产权房，小产权房本就是与法律相违背的，即便有农民造了小产权房，很大程度上也是为了提高其土地溢价。
公报指出，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。对此，叶檀表示，虽然现在还不能看到财税改革的突破口，但财税改革是拥有科学的财税体制的根本。她预计房产税的征收将是不可避免的。
国务院参事刘桓：房产税推进在最近一两年会有大动作
对于房产税，国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着时机的日益成熟，该项税种试点的扩围已经“不可避免”。
“中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。”刘桓指出，他预计，房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。
王健林：政府抓保障房 市场做商品房
万达集团董事长王健林在接受专访时表示，公报没有再提“地产调控”就是一个进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。
王健林对十八届三中全会公告传达出的改革方案持乐观态度，最让他惊喜的是本届全会强调了市场的作用，提出市场在资源配置当中由原来的“基础性作用”，变为“决定性作用”。这一转变，将直接利好他所在的房地产行业。
王健林表示：“过去的文件当中，每一次都要提宏观，都要提房地产调控，把调控变为解决房产市场问题的一个主要做法，这是极其错误的。这一次，涉及房地产上面，公报除了提出加快注重保障房建设以外，没有提到更多的房地产调控，这就是进步，”这意味着会议上已经传达出一个信息：政府抓保障房，市场做商品房。
“不光要看提了什么，没有提什么也能传达有效的信息。”熟悉中国政治语境的王健林有他独特的视角。
同时，王健林非常关注土地改革的相关政策。对于公报提出的，以“赋予农民更多的财产权利”为核心的土地政策，以及由此带来的对房地产行业的影响，他解读：
1.如果真的推动土地改革，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。因为农民将从拆迁中获得更大的补偿，农民预期的提高也将推高拆迁难度和成本。2.中国目前房地产市场，除了北、上、广、深，杭州、南京等十个八个城市外，房子已经非常难卖，两年后已经无需调控，消化存量土地就需要时间，土地财政的路子已经走不下去了，需要改革。
3.农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能就是房价的更快速的上涨。
4.中国房地产市场有泡沫，但还没有到马上要破裂的程度，相信这一届中央有智慧平衡这个问题，但减少卖地已经成为必然趋势，不然“子孙后代的事就很难办”。
曹建海：从公报看房价必然向下
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、中国社会科学院国际投资研究中心学术委员会副主任、中国社会科学院研究生院教授曹建海在十八届三中全会闭幕后发表解读评论，表示从公报内容解读，房价必然下降。
曹建海预计十八届三中全会精神将对房地产价格形成温和但稳步下降的动力，这取决于主要领导人对于地产泡沫必然破裂因而防止泡沫破裂引发地方债务危机甚至全面金融危机的认知，而在中国决策者的认知决定了房价走势。房价未来必然向下，但有决策者托底，房价的回落将是一个比较漫长的过程。
“根据我的观察，中央目前对房地产泡沫破灭的担心，远远超过了房价上涨引起的民怨压力。何况民怨主要来自贫穷阶层，建立保障房供给体系就是解决这种问题的出口。如果考虑到世界经济史上没有不破的房地产泡沫，则中央目前重在防止已有崩溃迹象的三四线城市向一、二线城市延伸，进而出现迅速的整体性崩溃的局面。目前一线城市房地产市场炙热正酣，北京出台的自住型商品房和上海的强化限购政策无非是高层授意下的政策表态。但在土地财政极度依赖的体制下，要地方政府自主调控房地产市场，如同虎口拔牙一样难。”
“这个忽略房价的公报，也反映了高层对于房地产市场的一些认知，就是中国的房地产泡沫早晚必破，中央能做的就是尽可能拖延破裂的节奏。如果考虑到国际上平均的‘房价与家庭年度收入比’一般在3-5倍，6倍即达到买房的警戒线，则中国一线城市房价达到家庭年收入的40倍、二线城市20倍、三四线城市甚至县城10倍的情况，显然是不能持续下去的，这个认知应当对于广大的购房者和投资者有所启示。”综合
相关新闻：
三中全会未谈房地产调控 回归市场化是大方向
"一房四吃"为房价调控指明方向
房地产市场出现“减速”迹象 调控政策或将分化
房价调控仍是当下最急要务 房产税短期不会扩围
房地产市场化改革投石问路 房价调控仍是当下要务
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
买好房，就上房天下fang.com
十八届三中全会召开之前，市场普遍认为，本次会议将释放出政策信号、指明楼市调控方向。然而，在11月12日公布的《中共十八届三中全会公报》（以下简称“公报”）中，却只字不提“房地产”、“楼市”等字眼，调控加码的“靴子”并没有如期落地。这让不少焦急等待答案的人们纠结不已。公报为何没有提到房地产调控？十八届三中全会闭幕后，房地产市场的调控将会发生什么变化？不少专家学者各抒己见。
叶檀：政府不会插手楼市房产税不可避免
著名财经评论员叶檀日前表示，公报没有提及住房问题是在意料之中的，在未来发展中，市场归市场，政府归政府，政府未来不会把手伸得很长去插手市场。
对于公报中提及的“赋予农民更多财产权利”，叶檀指出，农民的财产权利主要表现在其土地溢价权，以及是否允许农村土地流转等问题。她强调，这里的“财产权利”不一定指的是所谓小产权房，小产权房本就是与法律相违背的，即便有农民造了小产权房，很大程度上也是为了提高其土地溢价。
公报指出，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。对此，叶檀表示，虽然现在还不能看到财税改革的突破口，但财税改革是拥有科学的财税体制的根本。她预计房产税的征收将是不可避免的。
国务院参事刘桓：房产税推进在最近一两年会有大动作
对于房产税，国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着时机的日益成熟，该项税种试点的扩围已经“不可避免”。
“中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。”刘桓指出，他预计，房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。
王健林：政府抓保障房 市场做商品房
万达集团董事长王健林在接受专访时表示，公报没有再提“地产调控”就是一个进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。
王健林对十八届三中全会公告传达出的改革方案持乐观态度，最让他惊喜的是本届全会强调了市场的作用，提出市场在资源配置当中由原来的“基础性作用”，变为“决定性作用”。这一转变，将直接利好他所在的房地产行业。
王健林表示：“过去的文件当中，每一次都要提宏观，都要提房地产调控，把调控变为解决房产市场问题的一个主要做法，这是极其错误的。这一次，涉及房地产上面，公报除了提出加快注重保障房建设以外，没有提到更多的房地产调控，这就是进步，”这意味着会议上已经传达出一个信息：政府抓保障房，市场做商品房。
“不光要看提了什么，没有提什么也能传达有效的信息。”熟悉中国政治语境的王健林有他独特的视角。
同时，王健林非常关注土地改革的相关政策。对于公报提出的，以“赋予农民更多的财产权利”为核心的土地政策，以及由此带来的对房地产行业的影响，他解读：
1.如果真的推动土地改革，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。因为农民将从拆迁中获得更大的补偿，农民预期的提高也将推高拆迁难度和成本。2.中国目前房地产市场，除了北、上、广、深，杭州、南京等十个八个城市外，房子已经非常难卖，两年后已经无需调控，消化存量土地就需要时间，土地财政的路子已经走不下去了，需要改革。
3.农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能就是房价的更快速的上涨。
4.中国房地产市场有泡沫，但还没有到马上要破裂的程度，相信这一届中央有智慧平衡这个问题，但减少卖地已经成为必然趋势，不然“子孙后代的事就很难办”。
曹建海：从公报看房价必然向下
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、中国社会科学院国际投资研究中心学术委员会副主任、中国社会科学院研究生院教授曹建海在十八届三中全会闭幕后发表解读评论，表示从公报内容解读，房价必然下降。
曹建海预计十八届三中全会精神将对房地产价格形成温和但稳步下降的动力，这取决于主要领导人对于地产泡沫必然破裂因而防止泡沫破裂引发地方债务危机甚至全面金融危机的认知，而在中国决策者的认知决定了房价走势。房价未来必然向下，但有决策者托底，房价的回落将是一个比较漫长的过程。
“根据我的观察，中央目前对房地产泡沫破灭的担心，远远超过了房价上涨引起的民怨压力。何况民怨主要来自贫穷阶层，建立保障房供给体系就是解决这种问题的出口。如果考虑到世界经济史上没有不破的房地产泡沫，则中央目前重在防止已有崩溃迹象的三四线城市向一、二线城市延伸，进而出现迅速的整体性崩溃的局面。目前一线城市房地产市场炙热正酣，北京出台的自住型商品房和上海的强化限购政策无非是高层授意下的政策表态。但在土地财政极度依赖的体制下，要地方政府自主调控房地产市场，如同虎口拔牙一样难。”
“这个忽略房价的公报，也反映了高层对于房地产市场的一些认知，就是中国的房地产泡沫早晚必破，中央能做的就是尽可能拖延破裂的节奏。如果考虑到国际上平均的‘房价与家庭年度收入比’一般在3-5倍，6倍即达到买房的警戒线，则中国一线城市房价达到家庭年收入的40倍、二线城市20倍、三四线城市甚至县城10倍的情况，显然是不能持续下去的，这个认知应当对于广大的购房者和投资者有所启示。”综合
相关新闻：
三中全会未谈房地产调控 回归市场化是大方向
"一房四吃"为房价调控指明方向
房地产市场出现“减速”迹象 调控政策或将分化
房价调控仍是当下最急要务 房产税短期不会扩围
房地产市场化改革投石问路 房价调控仍是当下要务