[摘要] 国家统计局公布2013年10月份70个大中城市的住宅销售价格的变动情况。据统计，与去年的同月相比，10月份，70个大中城市当中，新建的商品住宅价格上涨的城市有69个，仅温州一地下降，降幅1.5%。其中，北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。那么，未来房价上涨的脚步会停止吗？暴热的房价如何才能够真正降温？
今天，国家统计局公布2013年10月份70个大中城市的住宅销售价格的变动情况。据统计，与去年的同月相比，10月份，70个大中城市当中，新建的商品住宅价格上涨的城市有69个，仅温州一地下降，降幅1.5%。其中，北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。那么，未来房价上涨的脚步会停止吗？暴热的房价如何才能够真正降温？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国社会科学院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。
十月，70个城市房价今天公布，新房价格仅温州同比下降，北上广深同比涨幅仍超两成，一些城市为何还在抢购新房？房地产究竟在酝酿何种变革？
尹中立：北上广深现在是在高位挣扎未来一定会后继乏力
（《央视财经评论》特约评论员）
我的确有很多感慨，不是我说不准，是这个世界变化太快，更准确说是美国的货币政策变化太快。在6月18日，我之所以说中国的房价很快就要出现拐点，是基于一个很重要判断，是因为当时美联储在召开公开货币政策会议的时候，明确地说出了量化宽松货币政策退出时间表，而且是有史以来次说的非常直白时间表。
因为中国房价上涨在很大程度是由美国的量化宽松货币政策导致的，简单来说，中国的钱多，抢购房子这个局面，这钱从哪里来的？实际上是来源于美国量化宽松货币政策，中国因为是类似于接近一个固定汇率制度，所以它必然会导致流动性过剩，那么钱多了，大家就会推动这些不动产价格，当这个价格形成一个上涨趋势又会吸引更多资金加入，现在情况就是这样。所以6月份当时看到这个转折点的曙光了，但是没想到到7、8月份的时候，美国货币政策迫于国际、国内压力，立刻又开始变得模糊起来，现在干脆明确说明未来暂缓退出量化宽松货币政策，也就是说未来什么时候它把这个水龙头把它关上或者收小一点，现在还不得而知。
北上广深现在用四个字来概括，就是高位挣扎。所谓高位挣扎就是，它依然在高位，而且还会上涨。大家看到统计数据，这是一个资产价格的牛市心理，就是它有很强的惯性在起作用，但是为什么是挣扎呢？它实际上从现在种种迹象来看，应该说后继乏力。比如说现在北京90%以上买房实际上是首次置业，简单来说就是一些年轻白领，他们开始迫不及待冲到这个市场里面来，说的更加直接一点，就是说一些并不具备很强的购买力人高位接盘，就意味着后续这种接盘能力实际上是在下降，这是一个很重要的判断。
张鸿：我们现在已经习惯房价上涨房价下跌才是新闻
（《央视财经评论》评论员）
尹老师如果还看空的话其实是这样，就是他判断最后一波然后高位挣扎，其实也是用这个办法，就是开始最后一波多投进来了，那可能什么时候尹老师说，我开始判断不行了，房价也得涨时候，那时候可能会看空。其实我觉得我们现在已经习惯性上涨，包括今天我们谈论房价我想我说什么？大家是不是还关心房价？北京已经连续20个月上涨，而且涨幅已经是连续9个月同比上涨，涨幅在扩大，所以好像现在说房价上涨已经不是新闻了，我们在里面找温州下跌是新闻，其实大家已经完全在习惯现在整个一片上涨的空气。你看一线城市现在是20%涨幅，我觉得这个动力还是挺可怕。
张大伟：十月的成交量较九月份有所放缓 市场出现观望情绪
（北京中原地产市场研究部总监《央视财经评论》特约评论员）
二手房现在的确是延续了之前一直上涨，但是从十月市场来看，成交量相比较九月份是有所放缓的。整个价格涨幅也是没有之前更快。应该说在主要的一线城市，的确是受到最近各地，包括像北京，上海，还有深圳出的一些地方细则的影响，一些需求逐渐观望，所以价格涨幅是有所放缓的。单月从主要城市成交量来看，特别是一线城市，相比较九月份二手房部分是放缓。特别是以北京为例，北京成交量环比九月份出现一个比较明显的下跌，主要有几个原因，一个是假期确有一些影响，另外也是跟北京出台一些京版自住型商品房供应对一些需求，也是导致了需求观望。
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尹中立：现在房价的上涨是市场惯性的作用其实是有价无市
（《央视财经评论》特约评论员）
尤其是像北京这样价格特别高的地方，尤其是大户型，其实有很多客户在半年前都挂上去了，从市场价来看已经涨了20%，但是事实上成交不了。尤其是从9月份之后，央行有意识的控制了住房信贷，就是尤其是购买二套住房的贷款审批的速度明显放慢，就使得从需求角度来看，步伐大大的放缓了。现在整个房价的上涨，应该说更多的是市场惯性的作用，因为它一直涨，持续上涨20个月，它有很强的惯性，就形成一种有价无市，就是说一方面是希望买房子的人不那么非常着急了，就开始有一种从容的心态在观望，在等待；但是另一方面，因为它有一个惯性，所以卖房的人现在习惯性也不着急，也在等待，所以形成一种胶着局面。
二三线城市跟北上广深也有很大的差距，二三线城市整体上处在一个非常滞涨的状态，也就是说价格维持相对的比较坚挺，这是由于受一线城市的价格上涨的刺激，让它有一个信心在那没有崩溃，但是实际上交易量是极度低迷了，有些很多城市根本上就卖不动了。实际上整个房地产市场已经处在一个两极分化的一种状态。大多数三四线城市，实际上已经是严重供过于求，因为它本身没有新增加的人口，它的吸纳人口的能力是有限的，不像北京，一年新增加四五十万人口，它本身这个市场的需求是很旺盛的。很多城市它本身就是人口就是一个自然增长，它一年增加不了几万人口，但是一年新增加很多房子，所以很多已有的居民拥有两套，甚至三套以上的住房，所以它不存在新增需求的问题。
张鸿：我们的经济对房价的依附能力强房地产确实是支柱
（《央视财经评论》评论员）
你要是去买房的话，去二手房市场就能看出来，大户型，，卖的时候不好卖，第二，你要买房的时候，人家也不建议你买，说你买小户型以后好出租，也好卖，所以我想这个可能，我们没有具体的数字很难说它的这种区别，但是我觉得，就是因为现在初次置业的人，就是所谓的刚需特别的多，这些刚需恐怕购买大户型的能力也不强。
温州不就是大家担心的那种情况吗？但是在温州，你看到没有？大家担心了一年多，担心了很长时间了，它房价现在跌多少呢？1.5，这其实某种程度上说明了，我们的经济对房价的依附能力多强，就是房地产确实是经济的一个支柱。
尹中立：增加房地产市场信息的透明度会比利用房地产税降房价的效果更好
（《央视财经评论》特约评论员）
中国现在整个税制实际上过多的依赖于流转税，也就是说在所有的交易的过程当中它征税，对这种存量的财产实际上几乎是不征税。那么就是说，要税制的结构更加合理必须增加更多的财产税。包括全世界在内，城市居民的70%、80%的财产实际上就是房子、住房，所以对住房这个存量征收房地产税也就在情理之中了。
房产税能够在一定程度上提高住房的使用效率，简单来说，就会导致，只要你征收房地产税就会使得现有的空房子减少。现在很多城市有很多人在买房子，但是买了房子以后他不住，空在那个地方，博取这样一个买卖的差价，但是如果持有的成本会增加，就是有了房地产税了，你每年要交1%的房地产税，那么你可能就会把它租出去，就会提高资源的使用效率，这样对市场的供给和需求本身也会发生很大的变化。
与其说把降房价的历史使命放在房地产税上，我相信如果增加房地产市场信息的透明度，可能比房地产税效果更好。
张鸿：三中全会的决定里提的不是房产税而是房地产税
（《央视财经评论》评论员）
房产税的目的要清楚，如果是作为整体的财税改革的一部分，那我是坚决同意的。我们要注意的是，三中全会这个决定里面说的可不是房产税，它说的是房地产税，它说要加快房地产税的立法和尽快的推出相关的改革。
我理解，房地产税不是前面房产税的延续，因为房地产税我们用的是1986的房产税的一个暂行条例，它是没立法的，搜一下房地产税可能就是一系列和土地有关的一系列的税，不是一个税种，可能是一系列的财税改革的一个配套。包括贾康（微博）所长提到的这个，可能里面还会有土地出让金和此相关的土地增值税等等都在里面，这样来解决地方政府的钱的问题，来解决和中央的财权、事权的分配问题。未来可能我们就不关注房价了，房价涨跌我们就不太关注了，为什么呢？因为它是一个系统性解决方案，这个系统性解决方案是一个不直接退烧的，它是个物理降温，就是所有问题都解决好了，比如廉租房，那么这个房价其实是少数人玩的问题。
我们接下来的细则更要清晰的是什么？就是房地产改革未来路线图，包括1998年其实设定了，大概我们政府承担多少比例，大家要住到廉租房里面去，住到政府保障的房子里去，然后商品房市场是一个小的市场，商品房市场产生多少的税费，产生的土地等等增值的费用的多少，回过头来要填充保障房。所以其实我们要明确未来走哪条路，新加坡，香港，德国，法国，人家都做的挺好的。
此外，联网这个事，住建部早就已经承诺好几回了。现在看来，大家每个人拥有多少套住房，联网好像也很难推进，所以虽然我们乐观的看到，未来可能会有好的前景，但是我们也要现实的看到，这当中阻力其实是很大的。
顾云昌：房产税在扩大试点的同时要加快立法
（中国房地产研究会副会长《央视财经评论》特约评论员）
房产税步恐怕还要扩大试点，重庆市、上海市已经试点了，但还要进一步取得更多经验，它的力度、税基、税率还要测算。既要符合现在实际情况，又要和广大居民状况联系起来。扩大试点同时，加快立法，然后适时推进改革，现在看来什么时候全面推进，恐怕还选择比较好的机会。保有环节房产税开征，作用之一就是想能够使占有更多房的人交更多的税，遏制过旺的投资投机性需求。话说回来，现在更多的应该是从供应方面着手。一个是增加供应量，通过增加土地供应量，第二，就是盘活市场，把存量房现在囤积的房子通过房产税收能够调剂出来一部分，平衡供求关系，有利于降房价。
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中国著名房地产专家谢逸枫撰文：2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌。
2013年岁末，三中全会闭幕之后，2014年房地产与房价及政策走势成为了人们关注的话题。2013年的“金九银十”楼市传统销售旺季已结束，数据显示，无论是供应还是成交，多个城市今年9、10月份表现都已超过2011、2012年同期，回归至“限购”前。
数据显示，经过9、10月市场的热销，上海、深圳、南京、天津今年前十月的新房销售面积已经超过了去年全年的水平。尤其是9-10月，上海新房成交量达到270.1万平方米，是2010年至今成色最足的“金九银十”。
一是2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。其一是房地产市场2013年总体上保持稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力。另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。
其三是房地产依然是稳增长的主力，产业是拉动其他产业的火车头，政府不会打压，而完善市场机制。其四是土地市场的火热让地方政府解决了债务与城镇化资金不足的现象。其五是新型城镇化不断放出市场需求。
其五是货币政策方面不会收紧，依然是稳健。目前中国主要一、二线城市楼市已经回归限购前的疯狂，但是三四线城市楼市逐渐好转的，刚性需求和改善型住房需求都是推高市场销量的原因。2013年中国房价比较平稳，保持稳中有升的态势。
2013年四季度房地产量价仍将处于高位，房地产市场进行风险调整后的年化率在4%-8%之间，仅低于信托市场，而高于股市、债市和基金市场。宏观经济企稳、货币环境相对宽松、自住性需求支持，在这些因素下，近期房地产销售回暖将持续到明年。
2014年房地产长效机制的推出不太现实，房地产市场价格涨势不变。2014年房地产市场也应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。
一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革、调控长效机制的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中国经济增长减速。
房地产市场表现出平稳之下的变化，一是2014年房地产市场的热点城市(一线、二线城市)全面升温，三线、四线城市好转。二是高端楼市受到房产税试点与调控长效机制的推进出现波动。三是刚需市场会受到政策的大力扶持，改善需求会受到调控政策的环境和心理影响，投资需求依然被政策排除在外。四是房地产作为投资避风港，价值凸显，全年房地产市场出现不俗表现。
二是2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2014年房价没有下降的理由，①基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。②基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。③基于资本金比例不调整，到位资金足，银行(行情 专区)贷款未实紧，市场不差钱。④基于供求关系问题未解决。⑤基于房价之外因素，货币、通胀、负利率、热钱、人口增加、交通配套完善、环境的变化、新规划的落实、城市与商业基础设施的跟进等。
展望2014年，楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降、调控重长效构建，总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。其实房价一个劲疯狂上涨是非常的不合理，合理的房价应该是与收入增幅相匹配。
但是房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。
因此，供求关系之中最重要的是由控制需求转向增加供应，只有增加供应才能够稳定房价。但是不是希望房价暴跌，是缓慢的合理上涨，低于人均收入的涨幅。
如何从根本上解决房价上涨，必须从两个方面来看，一是房价上涨80%因素与来自房子本身之外，譬如供求关系与地价及货币供应量。货币供应量与房价上涨存在着密切关系，2008年底4万亿经济刺激计划与2009年9.59万亿信贷就是房价上涨的主要因素。譬如人口的流动与人口的增长幅度，对房价影响大。
二是只有20%的因素是房子本身带来的，地铁、交通、绿化、学校、新规划都可能带来房价的上涨。购政策的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。
三是2014房地产市场政策走势趋向于稳的基调，微调与收紧依然是局部现象。房地产宏观调控政策执行至今，基本达到了四方面的调控目标：
1)是挤出投机需求和明显的泡沫。2)是确保保障性住房的顺利完工。3)是投资规模不降反升，没有对实体经济产生过大影响。4)是商品房的投资规模回调趋势明显。
其一是中央首次集体学习住房与三中全会公报及决定都会以市场化与稳定为主。基调将是以稳为主。
事实上，根据历届政府的历次调控看，房地产政策经历过几次“釜底抽薪式”调整，导致楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定，最终迫使政府适度放松调控政策。中国房地产市场的稳定、健康发展与经济稳定、金融安全休戚相关。
因此，总基调不会发生大的变化，主要是维稳为主，局部微调。譬如目前郑州、北京、上海、广州、深圳、南京、西安等收紧，而芜湖、温州等城市则放松。未来更多是住房保障方面的建设。
其二是房地产调控长效机制建设的基础缺乏，依然是围绕着完善其配套政策上做文章。从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。
首先是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，今年与明年短期之内很难形成完整方案并落地，不过，土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。
其次是房产调控及住宅产业的“顶层设计”与“长效机制”，是一个渐进的推进过程。相应地，以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。可以把三中全会看成是推动“长效机制”建立的一个重要节点，但更多细化措施需要几年时间才能陆续出台。
其三是房地产项目资本金比例，上调回35%基本不现实，将导致部分中小企业面临“死亡”，甚至导致三四线城市全面崩盘。事实上，自去年第四季度开始，中央与各级地方政府频频“松绑”房地产政策，房地产行业的经营风险已大大降低。
其四是第二次住房制度改革。加紧进行第二次住房制度改革，并以《住房保障条例》或《住房保障法》的形式固定下来，才能形成住房制度的长效机制，保障国民居住权。新一届政府更加强调市场机制，同时加强住房保障，也即“两条腿走路”。
其五是房产税个别城市开征，但不是影响房价的主要因素，世界上没有一个国家因为房产税征收而导致房价下跌。
其六是限购令政策2014年不会退出，但是部分城市的限购令会面临着微调。目前已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市(不含拉萨)和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等10个热点城市。
谢逸枫，中国著名房地产专家、美国GLG首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长。
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