[摘要] 虽然属于海南房地产市场的“迟到者”，但绿地集团后发制人，高举高打。今年6月开始，绿地一口气与海口市政府签订了3个巨无霸项目，规划总占地面积达2.23万亩。
突破用地指标的秘密路径
虽然可以通过“土地整理”方便了地产商“圈地”，但海南每年的建设用地指标有限，根本无法满足地产商所需。
比如，绿地集团最近获得的灵山镇（一期）约4300亩土地使用权，如此大宗土地是如何拿到政府土地指标的？由于协议转让2004年早已禁止，一级土地开发模式也于2010年被叫停，所有企业目前只能经过“招拍挂”获得土地，一次性获取如此大宗地块不同寻常。
一方面，国土资源部等对一次性转让大宗地块有限制。根据2012年5月国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录（2012年本）》，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。
另一方面，根据《海口市2013年度国有建设用地供应计划》，2013年度海口市国有建设用地供应总量控制在612公顷以内，其中新增建设用地383公顷。海口市也不太可能将一半的指标投放给单个项目。
有业内人士透露，绿地集团灵山镇（一期）约4300亩土地使用权的土地指标，可能是通过“重点项目”这一特殊途径，走“绿色通道”获得额外的用地指标，从而突破土地利用规划中用地指标的限制。
从准备拿地到获得建设用地指标，这一操作流程是：
步，逐级修改规划，将耕地等农业用地修改为旅游建设用地。由于农业用地在县域规划中不细分，一般以“高效热带农业”总括。用地企业与当地政府或村集体签订协议后，聘请土地规划院做规划，将农业用地计入县域规划中的旅游用地，再经由专家评审后进入县域规划。然后经城乡规划委员会通过后，农业用地的土地性质被更改为旅游建设用地。旅游用地中就会有20%-30%的部分成为建设用地。
第二步，列入当地“重点项目”，走“绿色通道”获得土地指标。由于常规的建设用地指标已经由《海南省土地利用总体规划（2006-2020年）》等一系列文件所规定，每年只有一定的使用量，不能满足大宗土地使用。上述房地产界人士指出，在此情况下，通过申请列入“重点项目”，可以开绿灯获得额外的建设用地指标。
该操作方式耗费时间长，但拿地成本极低。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，通过“重点项目”获得额外用地指标的情况是存在的，但范围内不是太多，应该不是法定途径。
圈地后遗症
“大地主”频出，海南省的建设用地指标变得越发紧张。
根据海南省国土厅的数据，“十二五”期间，海南全省实际新增建设用地达44万亩，而根据土地利用总体规划，今后海南可用的全部建设用地指标总共才65万亩。
海南省于今年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》指出，由于上世纪90年代房地产热、土地过量供应等历史原因和近年来土地市场升温导致部分企业存在囤地、圈地苗头，相当部分土地未按规定开发建设，海南省土地闲置形势严峻。
目前，海南省共有“批而未用”土地28.68万亩，其中，“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。
对于闲置用地，《规定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，超过动工开发日期满2年未动工开发的；超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的，政府可无偿收回。
海南省省长蒋定之于10月29日表示，今后规划建设项目，必须优先考虑开发利用闲置土地，对闲置土地多的市县，要考虑减少甚至暂停用地指标供应，以督促限期消化处理。而对那些土地储备过量、开发能力严重不足、以囤地为目的的企业，要清理出海南土地市场。
截止到11月7日，海南省公布了各市县计划今年11月10日前依法依规处置完成的36宗闲置土地，总面积3515亩，其中的宗地面积为938亩。根据各市县前期的调查情况，这些闲置土地将主要采取有偿或无偿收回土地使用权方式处置。
记者查阅了已经公示的闲置土地目录，没有看到知名地产商名列其中。
海南当地知情人士指出，海南闲置土地问题已经存在多年，“政府已经处理过多次，每次都是敲山震虎，处理的都是小公司。甚至报纸公示以后，公示的项目就会立刻动工，请领导剪彩、搞奠基仪式，最后导致被公示的项目也很难收回。”
10年消化？
多年的圈地运动与房地产开发，造成了海南楼市高库存，供过于求。
公布的一份报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的潜在供应量合计达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，即使不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。
此外，把旅游地产做成房地产项目的海南房地产市场，因为主打投资、投机客户，在限购限贷的调控之下，正面临客户群体减少的困境。
房地产企业在海南大规模圈地，开发旅游地产，依赖两个优势。一是大规模拿地带来的较低的土地成本和持有成本，二是随着海南房地产行情见涨，地块区位优势而带来的较高销售价格。
以雅居乐地产（03383.HK）为例，其在清水湾的旅游地产项目，2007年拿地成本仅为平均276元/平方米，2011年销售价格超过2万元/平方米，即使在扣除土地增值税后，巨大的价差也为公司带来相当可观的利润。以至于该公司有两年时间的收入相当程度依赖这个项目。但根据雅居乐年报，其2012年毛利率下降至41.4%，主要就是由于海南清水湾的占比有较明显的下降。
上世纪90年代初的房地产热，曾经令海南楼市10年在谷底徘徊，并使金融机构受到重创。新一轮的圈地热，也波及到银行。截至今年9月末，海南省银行业不良贷款余额38.02亿元，不良率0.87%，7月和8月连续两个月出现“双升”。
业内人士指出，当前海南省不良贷款压力主要来自于房地产行业，一是房企资金链紧张，供过于求并未改变；二是房地产开发贷款还款来源中，集团划拨资金占比较大，潜在风险不容忽视；三是海南省在建工程抵押登记管理存在缺陷，可能导致抵押悬空、重复抵押等问题，对房地产开发项目的贷款风险管理构成较大压力。
最根本的是，除了开发以住宅销售为主的房地产，海南仍然没有建立一个完整的、真正意义上的旅游市场，旅游服务业的基础相当薄弱。三亚大小洞天发展有限公司董事长孙冬认为，旅游地产项目的购房者如候鸟一般前来短期度假，造成拥挤和空城期，在常年人流量不足的情况下，基础设施很难完善。
戴德梁行香港公司董事总经理陶汝鸿表示，人均GDP超过5000美元以上后，度假旅游兴起。国内度假旅游的体现是海南，但在旅游项目的经营上，季节性会是很大的困难。
他表示，一个地区在不能形成固定人口的情况下，商业经营就会存在很大风险。这与项目的运营、定位等都有关系，需要把一个地方的特色突出，形成持久的吸引力。
邹晓云认为，旅游地产应当遵循谁经营谁投资的原则，不要经过开发商中途转手，比如海南之前曾发展产权式酒店，投资回报的情况不太好。投资者根据市场发展控制自己的投资，政府则应引导市场。（编辑袁一泓徐炜旋）
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