[摘要] 时近年底，本已全面收紧的银行房贷几乎演变到了“有名无实”的状态，市民要想在年内拿到资金也几成空想。记者近日多方采访发现，在九、十月份，还有部分银行对不同客户能够提供首套房九折或是九五折利率优惠，但如今利率优惠已完全“绝迹”于市场，能不能申请到贷款才是问题的关键。
时近年底，本已全面收紧的银行房贷几乎演变到了“有名无实”的状态，市民要想在年内拿到资金也几成空想。记者近日多方采访发现，在九、十月份，还有部分银行对不同客户能够提供首套房九折或是九五折利率优惠，但如今利率优惠已完全“绝迹”于市场，能不能申请到贷款才是问题的关键。
贷款资金额度紧张、国家调控政策持续施压、房贷业务相对下降多因素合力，将一度是银行争抢的“香饽饽”，变成了如今银行眼中可有可无的“鸡肋品种”。但对有房贷需求的购房市民来说，不能借力银行资金，无论是首次置业的刚需族还是改善住房条件的换房族，遭遇资金“瓶颈”都成了头号难题。
●申请贷款得“从冬等到春”
近日公布的《中国房贷市场11月度分析报告》显示，32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查中，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、武汉等城市已相继出现暂停房贷现象。近500家银行中，首套房仅有6.37%的银行可执行八五折利率优惠。
昨日，记者从工行、建行、招行、中行等多家银行了解到，虽然目前几大银行官方并未明确表示停止对个人房地产按揭贷款，但实际上由于前三季度投放力度较大，年末贷款额度已经用尽，可用于放贷的资金非常有限。加之各家银行在贷款结构方面都在进行调整，住房贷款的审批和发放时间均有不同程度的延长。一家国有商业银行网点的工作人员告诉记者，“现在买房，符合各种规定和条件的话，房贷最快也要明年1月才能批下来，拿到钱恐怕要等到春节后了”。另一家国有银行信贷中心员工表示，银行目前只给有合作关系的开发商放款，不对散户提供房贷放款。
不仅市民购买新房办理房贷要排队，二手房贷款更紧张。一家股份制商行信贷经理称，如果客户属于该行正在大力发展的小微企业主或是个体工商户，已办理了该行的生意贷等业务，申请房贷“还有点戏”，否则基本无望。
现阶段的房贷利率同样让人难以乐观。国有银行首套房贷款利率普遍上浮10%—15%，处于一线城市的水平，即使是银行的“贵宾客户”也难觅优惠待遇。二套房贷款利率则上浮10%—20%不等（右图）。
实力雄厚的国有大行严控房贷，头寸偏紧的股份制商行更是力有不逮。尽管没有明言，但事实上房贷业务已处于全面“停摆”状态，购房者的贷款申请恐怕得要“从冬等到春”。
●变数多多购房者内心忐忑
市民金先生国庆期间出手购房，向某银行申请了首套房贷款，时间过去近两个月，但至今没有放款消息。
昨日，在深圳龙岗某楼盘，看好了房但未下定决心的李先生向记者表达他的担忧，“想在年末这一个月买房，就怕银行房贷方面很难放款，听说审批会延长甚至批不下来。但如果等明年年初再买，既担心房价可能上涨，又害怕出台新的调控措施，搞到买不成的地步。”
不仅是买方，房贷市场的变化对卖方的心理也产生了直接影响。正在委托中介售出房产的钟女士由于担心买方申请贷款出“状况”，执意要求将“一次性付款”作为成交前提，“对方有能力一次过付款，我宁愿把价格放低点出手。等银行放款时间太长了，不知道会遇到什么问题。”
银行限购限贷、房价变动方向未明，两大不确定因素使得购房者左右为难。
针对现在购房者关心的房贷热点问题，记者专门走访了深圳中原、世华和中联等地产中介公司了解情况。据中原地产的物业顾问赵先生说，现在银行对个人住房贷款的审批更加严格，正常情况下，银行房贷的审批流程需要一个月，现在可能在此基础上再延长半个月时间。赵先生告诉记者，个人首套新楼盘的住房贷款申请审批还有望争取在年底拿下，但胜率不大，绝大多数都要等到明年一月份，届时银行下达了新贷款额度，头寸宽松些自然好办些。深圳世华地产客户经理刘先生则明确坦言，“银行的房贷额度肯定已经用完了，现在基本上停贷了，今年年底没有希望放款。”
等房贷时间拉长客观上推高购房了成本，包括出售二手房时常常涉及的赎楼资金利息、等贷款时间超出合同规定的付款期限而产生的违约金等等。
●房贷“停摆”原因多有压有保方为上
有报道称，目前暂停房贷、缓放贷款 “房贷荒”现象已从一线城市向二三线城市蔓延。
综合各方人士意见分析，记者发现主要原因几点：
一是年末资金额度紧张，银行的确是“无钱可贷”。某大型国有银行信贷部门负责人表示，每年到年底都有房贷资金紧张的现象，但今年比往年早出现一个多月，主要是政策调控压力大，银行不愿追加额度。中国房地产学会副会长陈国强认为，银行一般在上半年集中投放贷款，到年末时，贷款额度已经捉襟见肘。
二是相比目前国家政策鼓励的中小微企业贷款，房贷周期长而利润太低。即使房贷利率不打折优惠，比起一般小企业贷款利率上浮20%—40%，两者差别显而易见，资金的流向不言而喻。
三是防范房价持续走高、调控升级的风险而“不敢贷”。政策调控会根据房价走高更趋严厉已成为共识，中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为：“房贷一般都是二十年，这么长的时间跨度，政策的不确定性很大。如果期间因为房产税等原因导致房价大跌，大批购房者拒绝还贷，把房子赔给银行，银行也受不了，因此部分银行选择‘观望’。 ”
业内人士表示，目前购房者有高达七、八成是依赖银行贷款完成置业，房贷“停摆”影响面非常大。虽然目前的“房贷荒”是由多方面原因造成，年末时间点是重要因素，但在落实国家调控政策的同时，也要贯彻好差别化住房信贷政策，满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。 记者 李焱 实习生 宋春华
进入四季度以来,我国多个城市出现银行暂停房贷、缓放房贷的现象,“房贷荒”已从一线城市向二三线城市蔓延。房市升温回暖,银行却“釜底抽薪”,究竟是临近年末“没钱贷”?还是挑肥拣瘦“不愿贷”?调控升级“不敢贷”?
年末“房贷荒”蔓延
早在10月初,华夏银行天津红桥支行、广发银行天津分行、平安银行广州万达广场支行等多家中小银行工作人员即明确表示已暂停房贷;中信银行天津海河支行工作人员表示房贷还有,但已取消首套房利率优惠;中信银行广州科技园支行则表示,首套房和二套房的贷款利率都要上浮10%到15%。国有大型银行虽仍可提供首套房贷款,但不保证八五折的利率优惠,贷款的流程也有一定程度的延长。
链家地产市场研究部对北京地区各家银行批贷的结果监测显示,10月北京首套房贷款平均利率为5.81%,是基准利率的八九折。在首套房贷利率批贷的结果中,基准利率八五折占比50.22%,远远低于去年同期水平。
进入11月以来,银行“停贷”“缓贷”的现象从京津沪广深等大城市向二三线城市全面蔓延。中关村互联网金融行业协会和融360研究院对32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查显示,32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。在该调查中,首套房仅有6.37%的银行可执行八五折利率优惠,16.04%的银行执行9折利率优惠,44.58%的银行执行基准利率,16.27%的银行执行基准以上利率,16.75%的银行表示已停止住房贷款。
11月18日,广州市发布相关规定,要求“二套房首付不得低于70%”,成为继上海、深圳之后第三个实施“二套房首付七成”政策的城市。
没钱贷?不想贷?不敢贷?
楼市全面回暖,银行却“全面收手”。银行表现背后,有诸多考量。
中国房地产学会副会长陈国强认为,银行一般在上半年集中投放贷款,到年末时,贷款额度已经捉襟见肘。到了11月、12月,许多银行对于房贷业务已经“有心无力”。
另一业内认为,银行的信贷额度一般都是“年初松、年底紧”。今年以来,房地产持续回暖,相关贷款也快速增加。许多中小银行上半年放贷过猛,导致下半年对于房贷已经“无款可放”。
除了“没钱贷”,银行“不愿贷”的因素也不可忽视。中央财经大学管理工程学院副院长林则夫说,随着利率市场化的开展和行业竞争的加剧,银行获得存款的成本显著提高。把资金贷给中小企业利率可以上浮百分之三四十,把资金用于房贷利率只能上浮10%,甚至可能还要打折,利润实在太薄。
记者在天津市采访了解到,为了争夺存款,很多中小银行都使用了“存款返现金”的违规手段,某家银行甚至一度给出“1万元存一年定期,返100元现金”的优厚条件,将一年期定存利率由3.3%“拔高”到4.3%。
除此之外,面对房市“虚火”,部分银行或已“不敢贷”。中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮说:“房贷一般都是二十年,这么长的时间跨度,政策的不确定性很大。如果期间因为房产税等原因导致房价大跌,大批购房者拒绝还贷,把房子赔给银行,银行也受不了。在楼市回暖的情况下,银行对后市的判断或已产生分歧,部分银行或许重新选择‘观望’。”
“房贷荒”慌了买房人 合理需求仍需保护
专家表示,“房贷荒”虽由多方面原因造成,但仍对购房者产生诸多负面影响。应继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。
记者简单测算:假设商业贷款100万元,贷款20年,若以基准利率的八折贷款,每月需还款6732元,共计支付利息615885元;若贷款利率恢复到基准利率,则每月需还款7485元,共计支付利息796447元;若贷款利率上浮10%,则每月需还款7879元,共计支付利息891090元。
据个人房产金融服务专业机构——北京伟嘉安捷投资担保有限公司对所承办的二手房业务的统计数据显示,在首次置业人群中,使用贷款的比例在70%左右。首套房贷款利率提升,无疑大大提高了刚需群体的购房成本。
李永壮认为,部分城市房价上涨过快,使得许多购房者即使利率上升也要“忍痛买房”。
天津房地产协会副会长徐保满认为,银行是独立的市场主体,银行是否有房贷优惠也是纯市场行为。但考虑到取消利率优惠对首套房购买者的负面影响,国家可鼓励资金实力雄厚的国有银行继续保持首套房的利率优惠。在消费者存在多重选择的情况下,自然不会到没有优惠的小银行贷款。由此,既保证了市场的正常运行,又维护了刚需群体的利益。
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