[摘要] 随着“单独二胎”政策的放开，不少想再添宝宝的家庭喜上眉梢，也让匹配户型开始升温。小四房因比三房多出“半间屋”，更为实用，却又比大四房便宜的优势得以凸显。在西安，如果有70万的预算，不妨考虑小四房产品。
随着“单独二胎”政策的放开，不少想再添宝宝的家庭喜上眉梢，也让匹配户型开始升温。小四房因比三房多出“半间屋”，更为实用，却又比大四房便宜的优势得以凸显。在西安，如果有70万的预算，不妨考虑小四房产品。
新政出台换房需求增加
11月中旬，十八届三中全会发布“一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子”的新政，让不少想再生一个的家庭喜上眉梢。
家住城北文景小区的王栋和妻子都是独生子女，都在事业单位工作，家里的经济条件不错。女儿羡慕别人家有弟弟妹妹，妻子和家人再要一个孩子的愿望也越来越强烈。王栋说，生二胎的话，准备工作就得更细致一些。现在住的两室明显小了，至少要换成三室，能再多一间就更好。
王栋的态度代表了大多家长的观点。“单独二胎政策的放开，将会增加一些家庭的换房需求。”陕西广福置业销售公司总经理李燕军说，一般三口之家，比较宽敞的两室或者小三房，就够住了，但如果多一个孩子，就至少要多安排一间住房。
“刚改”支撑
小四房市场有望被催热
尽管西安计生部门透露，“单独二胎”政策具体调整和执行还没有确定时间，但新政策对房地产业的影响，已开始显效。
据报道，在南京，就已经有开发商打出“双子女户型”宣传。而在西安，从记者对金地·翔悦天下、中海·紫御华府、罗马景福城、广厦·水岸东方和普华·浅水湾等项目的走访来看，购买三房以上大户型的客户中，的确有准备要二胎，打算一步到位的购房者。
值得注意的是，除传统的大三房、大四房外，小四房脱颖而出，在上述楼盘中，吸引不少看房者的关注。
“正像首置户型中的小三房产品一样，小四房可以说是为“刚改”需求量身定做的。”天翼策略机构副总经理李健认为，“二胎”政策的放开，在激发楼市中“刚改”需求的同时，肯定也会让小四房的市场比例增加。
小四房强调紧凑实用
“可能只比三房多出了‘半间屋’。”最近有换房打算的张杰表示，自己预算有限，看过不少三房户型外，还看了一些总价相当的小四房，觉得空间功能和改造余地更大。
记者从西安市场上了解到，目前并不占据供应主流的小四房，建筑面积主要集中在120-140㎡，结构与大三房相似，即一个主卧+双卫的配置，其他空间的面积较小。这一点与160-170㎡以上大四房的奢华和阔绰明显不同。
小四房多是多出一间面积不算宽敞的房间，有些甚至不足以作为卧室，但销售人员介绍，正是这“半间屋”，却让房子的实用性更强。比如，四室之家就可以拥有一个独立的书房、储物间或客房。
目前，中海·紫御华府在售的二期房源中，就有140㎡左右的高层、小高层，在做到四个房间的同时还保留两个阳台。金地·翔悦天下138㎡的产品，主人房不但是套房设计，还隔出一个衣帽间。还有保利·曲江春天里和华商豪盛旺座城，在128㎡的空间内实现了四房布局，在西安市场较为少见。
小四房在总价上更具优势
除实用性较强外，在同一地段内，小四房相比大二三十平方甚至更多的大四房，在总价上更有优势。从西安市场上的小四房源来看，天正银河湾、天下荣郡等位于高陵、泾河工业园等地的楼盘，单价只有4000元/㎡左右。按130㎡计算，总价也就50万元出头。这样的价格在曲江、浐灞或三环以内，就只能买80多㎡的两室。
而像御锦城、浐灞一号等主流项目，小四房产品的总价差不多都在70万以上。如果要是中海、金地等品牌楼盘，还需再增加10-20万元的预算。
当然，受到面积限制的小四房在舒适度会逊色一些。除了部分次卧的空间局促外，通常难以做到多个套房、超大客厅以及超大阳台等设计。因此，李健认为，小四房产品，更适合对空间布局有一定需求，但预算相对有限的普通改善型消费群体。
本报记者李程
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持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。记者近日采访发现，随着新一轮楼市调控从一线城市向二三线城市蔓延，多个城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏一些实力房企，业主的二手房挂牌价也出现下降。不过，业内人士认为，依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。
中指研究院9日发布的数据显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门（楼盘）、汕头（楼盘）跌幅，分别下跌93.28%和49.62%。
中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致，中原集团研究中心所监测的六大城市上周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时，反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓，经理人看涨的占比小幅下滑。
在成交下滑的同时，价格也出现了松动。据链家地产市场研究中心统计，12月周，北京（楼盘）新建商品住宅成交均价为25759元/平方米，环比下降6.2%；北京二手住宅成交均价为28864元/平方米，环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。同时，对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，12月周调价案例中，下调的占比为71.9%。同时，新增房源的挂牌均价环比下降2.1%，与9月平均水平接近，挂牌均价呈现见顶趋势。
另据房天下对北京市场的跟踪统计，11月份，位于昌平区的金融街·金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米，环比下跌3.57%。在同一区域，主力户型为84-96平方米二至三居路劲·世界城销售均价为24500元/平方米，环比跌幅为2.00%。
除了昌平区，朝阳区多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中，北京城建·世华泊郡项目均价为39000元/平方米，环比跌幅为2.50%；东湖湾项目均价41000元/平方米，环比下跌4.65%；北京华侨城四季项目均价41000元/平方米，环比10月份的48500元跌幅则达到15.46%。
不仅仅是北京，来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米，环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。
根据经纬研究中心的统计，广州十区两市11月份新建商品住宅签约套数前20名的楼盘中，碧桂园凤凰城等8个项目签约均价环比下跌。其中，位于番禺的万科欧泊签约均价环比下跌10%，增城的金地公园上城项目均价环比跌幅则达到46%。
记者了解到，出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市。市场机构CRIC研究中心监测发现，早在10月份楼市的“银十”期间，房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等，在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。
其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时，现房销售折扣幅度达到七五折，同时碧桂园在武汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外，根据CR IC研究中心营销周报显示，万科、华润、恒大、保利等企 业 项 目 多 次 进 入 周 度 折 扣 排 行TO P10行列。例如，万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折的折扣优惠。
除了这些城市以外，进入12月份，还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。
CRIC研究中心分析师范宏华告诉记者，房地产企业在年终之前对业绩的诉求主要是通过营销力度来表现。在这种情况下，部分企业选择打折促销以达到年末冲量的目的，而另一些企业则相对求稳，放缓销售力度，为来年销售做更充足的准备。
他认为，年末的最后一个月，绝大多数企业仍会选择加快推盘速度，加大折扣力度，以求在最后时间内取得项目快速消化、业绩迅速上升的效果。
无独有偶，实时报告指出，上半年为房企资金最宽松时点，三季度略有收紧，预计全年房企资金将由“宽松”回落至“偏松”。一方面资金面中性偏紧。由于通胀高企，货币收紧，房地产信贷也收紧，银行出于风险控制，开始逐步减少对个人住房贷款的支持力度。另一方面，部分核心城市进一步强化调控政策。从严执行住房限购政策等措施将在一定程度上压制需求，影响市场预期。10月至12月，已有十几个一二线城市出台地方新政。
此外，商品房销售金额增幅持续收窄，资金回笼速度放缓。前三季度商品房销售额虽仍保持34%的高位增长，但相比上季末降低9.3个百分点，增速已明显放缓。同时从商品房销售面积同比增幅情况看，自今年1至2月份处于三年来新高后，整体呈现逐步回落趋稳态势。
对于后市，中指院分析认为，当前购房者预期也出现一定变化，市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。
中指院认为，政策层面与供需关系等多方面因素改变，当前房价持续上涨的势头已经得到明显遏制。年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳，整体房价涨势将继续放缓。(.经.济.参.考.报 .高.伟)
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