[摘要] 北京首个自住型商品住房项目——“御景湾”项目，将于本月13日起接受申购家庭现场提交材料。开发商恒大北京公司昨日发布消息，首批提交材料的是优先选房家庭，数量超过8万户。这意味着，仅仅对于优先家庭来说，该项目的供需比也达到1比41。非优先家庭预计2月中旬可到现场提交资料。
11月30日，北京（楼盘）自住型商品房项目豆各庄“御景湾”开始在网上接受购房申请，导致自住型商品房申请网站首日瘫痪。在自住型商品房申请火爆的同时，普通住宅销售的观望情绪却与日俱增。
目前，自住型商品房的土地出让已完成全年2万套的目标，甚至在向3万套发起冲击。显然，在这些定价“低于市场价30%”的自住型商品房冲击下，住宅市场需求开始出现分化。刚刚过去的11月，北京市纯商品住宅网签仅4030套，环比上月下降33.1%，比去年同期下降50.0%，创下北京2012年2月以来21个月的新低。
受此影响，部分购房群体已逐渐将目光转向自住型商品房，普通商品住宅的购买意愿下降，连商住项目也借势热销。
购买力分流
自住型商品房对楼市格局的改写已经初露端倪。11月，在“京七条”和自住商品房的冲击下，普通住宅市场成交量遭遇了21个月来的新低。
根据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据显示，11月全市成交均价超过2.7万元/平方米，创有记录以来新房交易均价的新高。同期北京市二手住宅成交11355套，较10月上涨5.2%，较2012年同期下降21.4%。11月二手房住宅均价30516元/平方米，环比上涨2.91%，同比上涨27.16%。
新房成交量下降的同时，12月待入市的26个新盘中，五环内零供应，入市项目以近郊区县供应为主，朝阳仅1盘入市，海淀、东城、西城零供应。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，今年10月仅有10个楼盘推盘，11月也只有16个楼盘入市，这与三季度月均20个项目推盘相比明显萎缩，“京七条”和近期自住型商品房政策的迅速入市也令部分意向购房人意愿转移，供应量断档直接影响市场交易量。同时，由于多数企业基本完成年内销售计划，推盘积极性降低，胡景晖预计今年很难延续往年年底交易量创年内新高的局面，未来一到两个月北京楼市都将在相对低迷中度过。
11月整月共成交11355套二手住宅，成交量环比上月上涨了5.2%，而同比却是下降了两成之多“自住型商品房造成的购买力分流，也已经传导到二手房市场。”。北京美联市场研究部高级经理张磊分析认为，由于政策趋严、房产税扩容等政策预期逐渐升级，购房者逐渐进入观望。同时高房价、高税费也逼退了试图购买二手房的“刚需”，再加上自住型商品房的进入正轨，也在逐渐改变着二手房市场原本的购买结构。
竞争加剧
到底自住型商品房对未来平抑北京房价可以起到多大作用，从新入市项目报价情况已经可以看出变化。
根据亚豪机构的监测，11月入市项目价格快速上涨的势头已出现渐弱，平价入市或者价格小幅上涨的项目明显增多。其中位于东南五环润枫领报价为2.6万元/平方米，相比上期上涨4%；位于通州的华远铭悦世家报价2.2万至2.3万元/平方米，基本与上期持平；而大兴区的纯新盘项目众美城以1.65万元/平方米的价格入市，在所属区域内也处于平价水平。
“这说明这一定价区间的项目，与自住型商品房购买群体重合，受到了影响。近期入市的自住型商品房豆各庄项目、东坝项目，已经吸引了大量东部区域的购买力。”亚豪机构市场总监郭毅对此表示。
截至11月20日，北京公开拍卖13宗配建“自住型商品房”地块，合计配建面积156万平方米。从目前数据看，年内2万套的任务超额完成，预计全年可能接近3万套，而这些住宅都将在明年二季度开始集中入市，无疑会对2014年下半年市场产生巨大冲击。
“自住型商品房的入市一定会对各个层级的市场都产生影响，中低端的项目要在价格上应对竞争，高端项目更是要在质量上体现出性价比。”北京市房协秘书长陈志表示，加快自住型商品房入市，是今明两年北京市住建委方面的工作重点，而明年的北京楼市，也将围绕自住商品房的入市产生一轮更为严酷的竞争。北京楼市后续的调控措施将逐渐转向高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导的新格局。
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