[摘要] 我国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地，过去这些一直都是沉睡的资产。目前，我国土地市场仍处于一种城乡分割状态，城市和农村土地享有不同权利。
5、大型房企正在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量
在2013年楼市持续回暖情况下，房企还是迎来了一个丰收年，年内销售突破千亿元房企将从去年的3家增加至7家。房地产企业销售规模的快速增长，一方面是由于市场热度持续，另一方面也与房企加快周转开发速度相关。今年销售额排名前10的企业有8家企业都是快速开发高周转型企业，其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业。
但从典型房企的毛利率来看，2013年多数房企的盈利能力下降，仅世茂等少数几家企业仍然保持一定的增长，行业利润水平逐步回归。越来越多的房企在一、二线城市集聚，使得土地成本上扬，而售价在国家调控下将维持相对稳定，从而毛利率仍有下降的趋势。2014年土地制度、财税制度等相关长效机制有望逐步确立。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。
大型房企在高周转、大规模开发房地产的同时，内心也在彷徨，也在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量，部分大型房企在城市配套服务、电商、金融、农业、社区等跨业领域已经开始布局。万科配套服务商实践已经开始，其“第五食堂”已在范围内全面开花。2013年同为地产龙头企业的绿地集团，成立了“绿地产业发展中心”为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务。2013年中国电子商务交易总额预计将达10万亿元，其中网络零售将超过1.8万亿元。在1.8亿元的零售总额中，40%是新增消费，这说明电子商务在促消费、拉内需方面起着重要作用。电商崛起不可避免地将对传统企业带来巨大冲击，国内连锁企业百强中，目前已有60多家投资进军电子商务。农村土地改革带来的现代农业建设以及新型城镇化带来的城市配套需求，都为房企的转型提供了巨大的市场机遇。
6、中小房企在细分市场可以做成小而美的企业
2014年随着改革的深入，中国的房地产市场发展将逐渐趋于成熟，成熟的房地产市场应该是大中小房企依靠自身的优势错位竞争、优势互补的市场。比如说，大型房企规模经济和开发实力更加明显，比较适合较大面积地块和市中心地块开发，而如果开发郊区小面积地块则运营成本相对较高，不具备竞争力；中小房企虽然资本实力和可利用资源有限，但企业灵活性相对较高，开发小规模地块经营成本低，可以集中资源深耕某一区域，并聚焦开发某一细分产品市场，做专做精，形成自己独特的竞争优势。
华夏幸福模式独特，以开发区投资运营见长。华夏幸福通过引入各种产业开发新型城镇，包括引入生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。2013年华夏幸福完成销售额374亿元，同比增长77%。在新型城镇化的背景下，开发模式有所创新的华夏幸福将进一步加速布局。
荣盛发展走的是在三、四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。扎根于河北的荣盛发展2013年销售额达到270亿元，同比增长48%。
包括隆基泰和、嘉凯城等新型模式带来的小企业的新生机，也会蓬勃出现。
7、与银行贷款相比，采用基金、信托、Ipo、海外债、众筹等直接融资方式对房企将更有利
2013年中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。在国外比较成熟的房地产市场上，房地产企业融资由公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下。我国房地产开发企业在开发和销售阶段仍高度依赖以银行贷款为主的间接融资方式，这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现多元化格局，直接融资比例提高。我国的直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。在这种背景下，越来越多的成熟投资人出现以及机构投资者范围的扩大将为房地产企业直接融资创造基础性条件。此外，住宅去投资化趋势，为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。住宅限购、限贷等需求调控政策，较好地抑制了住宅投机需求。从中长期发展来看，我国仍处于城镇化快速发展过程中，住宅供应优先满足自住性需求，支持合理改善性需求，控制住宅投机需求的政策将长期坚持。
从2009年开始，相继有绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团、莱蒙集团等进入银行业。2013年万科入股徽商银行，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。
8、产业配比溢价将大于资本溢价
无论是千亿房企还是奔赴在千亿路上的房企，转型已经不仅仅是涉及行业内的转型，还通过做加法玩转跨界经营。近几年，房企涉足矿业、能源、体育、文化、酒业、金融业等行业，2013年万科也进入了金融业，接着又因恒大进入健康产业而达到沸点。
一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时也可以大大提升企业的流动资金。
在万科入股徽商银行后仅半个月，恒大用几乎爆炸性的方式高调宣布再次跨界。11月10日，在恒大登上亚冠之巅的第二天，恒大便召开新闻发布会高调发布新产品“恒大冰泉”，同时也宣布正式进军健康产业。从恒大冰泉的推广方式看，在销售渠道上选择驻点社区，在媒体的推广上也多与楼盘相结合，选择自家球队明星代言，化地利用了资源，并可以将广告的效应发挥到，恒大冰泉的品牌效应最终还是回到了地产。
周忻卖米、恒大卖水，星河湾是米和水的结合，卖酒。开发商开始追求产业链赚整体的小钱，而不仅仅是某个环节的所谓大钱。
9、房企对追求持续经营的思考
2013年以来，各大房企都加快了涉足商业地产的步伐。房企商用地块储备的增多，一定程度上存在着供地变化的因素，但也体现出房企向商业地产领域发展的倾向。目前万科商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。万科投入持有社区商业，一方面占用资金不高、租金收入持续稳定增长，同时还能提升万科住宅项目的销售附加值。除万科外，此前从未涉足商业地产的中海地产也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。2013年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。
自2010年限购政策启动以来，商业地产被众多房企视为规避风险的选择，持有型商业物业的稳定，以及目前商业地产市场尚未发展成型，使得房企对商业地产市场寄予厚望。并且大城市城镇化运转加速，公共资源的均等化需要加强，同时非住宅用地推出的占比越来越大，各种因素都需要房企从单纯住宅开发商转变为城市综合配套服务商。
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