[摘要] 房价高低牵动着市民的心，而住房问题也一直都是历届“两会”热点，今年的省级“两会”政府工作报告中，绝大多数省市都提到了关于保障房建设的内容，共有产权住房、公租房、廉租房、城市改造……
房价高低牵动着市民的心，而住房问题也一直都是历届“两会”热点，今年的省级“两会”政府工作报告中，绝大多数省市都提到了关于保障房建设的内容，共有产权住房、公租房、廉租房、城市改造……我们注意到，在本届地方“两会”上，不少省区市将关注度投向了解决“夹心层”住房问题，其中，“个人和政府搭伙买房”成为亮点。
北京、上海等省市已试点“共有产权房”
既不符合条件住廉租房或者公租房，想买商品房又缺乏经济实力，这就是许多都市“夹心层”的尴尬，这一现象，或将有一种新的解决方式。
去年底，住房城乡建设部负责人就表示：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”而在今年的省级“两会”中，北京市则率先将“共有产权”写入政府工作报告，引发热议。
报告摘要：坚持以公租房和共有产权房为重点，理顺建设管理体制，建设保障性住房7万套。加快推进已开工项目，年内竣工10万套，确保“十二五”期间提供100万套。
推进共有产权性质的自住型商品住房建设，加快已供地项目实施进度，新增5万套供地，优化住房供应结构。
什么是“共有产权房”？
中低收入者和政府搭伙买房
什么是“共有产权”？北京市住建委委员邹劲松表示，共有产权保障房是中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。
因为土地为地方政府出让，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，所以共有产权住房一般在价格上低于同类商品住房。
和经济适用房有何区别？
只能5年后卖给政府，遏制套利
作为保障性住房的一种，它和以往的经济适用房又有什么区别呢？
与经适房存在的源头审批和套利漏洞不同，住建部有关人士表示，共有产权房不仅可以保持其保障房属性，而且，即使住满5年后上市转让，购房者也要优先转让给共有产权人，也就是地方政府，由政府按市价购买产权获得完整产权。
由于产权共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，杜绝了共有产权房的寻租现象。
目前进展如何？
北京、上海、江苏等地开始试点
据媒体报道，上海、山东、甘肃、江苏淮安等地已先后开始尝试这种共有产权保障房的建设。以上海为例，目前，上海市将共有产权房申请门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。按照约定，上海当地政府占共有产权房30％~40％的产权，60％~70％的产权归个人。
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热点1：保障性住房
今年开建保障性住房超450万套
根据地方“两会”政府工作报告，在2014的工作安排中，一共有20多个省市明确提出了今年的保障性住房建设数量。根据报告，将总共开工建设超过450万套保障性住房，并建成超过210万套。
其中，今年开建保障性住房数量的是河南省，共64万套。其次是贵州省，将新开工40万套，同时，河北、吉林、江苏、山东等10省市的保障性住房开工数量超过20万套。
另外，今年将建成保障房数量的省市是吉林和江苏，均为23万套。
热点2：公租房
重庆去年建公租房1915万平米
在地方“两会”中，北京、湖南、宁夏、山东、陕西、山西、广西、甘肃等多个省（区）市都在政府工作报告中提到关于公租房。其中，重庆市在2013年共建成公租房1915万平方米，配租23.3万套、惠及63万人，成为亮点。
此外，在今年公租房新增数量上，湖南为15万套，宁夏为2.45万套，甘肃为8.48万套。
热点3：公积金
山东探索农民工纳入公积金制度
地方两会的政府工作报告中，山东、湖北等省市将关注投向公积金领域。山东省提出，将探索农民工纳入住房公积金制度,把符合条件的企业建房纳入保障房管理。而湖北则提出，要改进住房公积金提取、使用、监管机制。
热点4：房价调控
北京等省市依然强调房价调控
此次地方“两会”，房价调控依然是热点，一些经济发达地区省市依然在政府工作报告中强调了稳定房价的重要性。比如北京的“两会”政府工作报告中就明确提出，要“继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定”。
但我们也注意到，辽宁省的政府工作报告中提出，（2014年）开发投资和商品房销售额均增长10%以上。
2014将总共开工建设超过450万套保障性住房
其中数量的是河南省，共64万套
其次是贵州省，共40万套
同时，河北、吉林、江苏、山东等10省市的数量超过20万套
重庆市在2013年共建成建成公租房1915万平方米
2014年公租房新增数量
湖南为15万套
宁夏为2.45万套
甘肃为8.48万套
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去年底，住房城乡建设部负责人表示：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”2月7日，本版报道了江苏淮安共有产权房政策的实施情况。上海市和山东平原县也推行共有产权的保障房多年。三地的具体措施有什么异同？
放宽标准，主要针对“夹心层”
在上海市住房保障体系中，对城镇户籍低收入住房困难家庭，主要实施廉租住房制度；对城镇户籍中等收入住房困难家庭，主要实施共有产权保障住房(经济适用住房)制度；对存在阶段性住房困难的本市青年职工和引进人才、来沪务工人员及其他常住人口，主要实施公共租赁住房制度。
2010年，上海市共有产权房开始申请供应，申请人需要具有城镇常住户口3年以上，且在提出申请前5年内无住房出售或赠与行为。在准入条件上，上海实行“双困”标准，住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，其中同一户口所在地住房中两代以上复合家庭可享受一定面积放宽，有效解决大龄青年、新结婚户与长辈分室居住的问题；经济困难标准自2010年起连续4次放宽，目前3人及以上家庭已放宽到人均月可支配收入5000元、人均财产15万元以下，两人及以下家庭可在此基础上上浮20%，基本覆盖了中等收入但仍无市场购房能力的“夹心层”群体。
从2010年到2013年批次结束，上海共有产权房预计累计受益家庭达到6.5万户左右，基本做到当年申请、当年选房。据抽样调查，购买共有产权保障住房家庭大部分房源仍保留，购买一套房可缓解两个家庭(两代)的住房困难，因此实际受益家庭近10万户左右。
山东省平原县刚开始实行“产权共有”时，分配面很窄，2010年规定必须是城镇低保户、无房(如有房，人均不超15平方米、总住房面积不超50平方米)的家庭；后来经过多次调整，2012年的8月20日，平原县将执行标准放宽到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房总面积不超75平方米”。
在准入上，平原县实行“三级审核、两级公示”的审核制度，由居委会、街道办事处、联合调查组三级入户进行审核，街道办事处、联合调查组2次进行公示，每次公示不少于15天。在分配上，平原县为每户家庭设立统一的基础分，对有退伍军人、伤残军人、70岁以上老人、重大疾病患者等特殊情况的住房困难家庭实行加分，按分值高低分配楼层，分值越高所分配的楼层位置越好，同分值的再通过现场摇号进行分配。
首付不同，资金可循环利用
考虑政府实际财力和调动保障对象积极性两方面因素，上海市设定购房人所占产权比例一般不低于50%，视项目情况，政府占3成至4.5成，个人5.5成至7成。
山东平原县则按照6∶4的比例分配，住房困难家庭用现金支付60%的房款，与政府共同享有保障房产权。平原县设计了50平方米、60平方米、75平方米等多种“产权共有”户型。平原县目前商品房均价为4000元/平方米，2013年底分配的“产权共有”保障房均价为2000元/平方米(包括水、电、暖、天然气配套费和太阳能安装费)，仅相当于同类区域商品房价格的一半。
两地相关负责人均表示，在共有产权模式下，政府能够回笼部分资金，上市转让的可循环用于住房保障。上海相关负责人说，在这种机制下，政府直接投资压力较小，支出主要包括免收土地出让金、税费和投入市政、公建配套费等，财政负担可以承受。
上海规定，政府获得的转让价款纳入财政专户管理，统筹用于共有产权房项目间价格的平衡、行使优先购买权回购共有产权房用于后续保障对象，以及保障性住房建设及其相关市政配套设施建设等。
截至目前，山东平原县已建成分配产权共有保障房1242套，县财政配套资金1.6亿元，回笼资金1.08亿元。
严格上市，五年后才可转让
上海和山东平原县要求，购房者只有在购买满5年后，该房才可上市转让，且政府具有优先回购权。而江苏淮安对于共有产权房的上市时限没有作出明确规定，也没有规定政府要回购。
在上海，5年内，如果申请人购买商品住房或有迁离上海、夫妻离婚析产、家庭经济发生重大变故等特殊情况，由住房保障机构予以回购；5年后，才可以上市转让，价格按照届时同地段、同品质商品住房市场价格确定，购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让的总价款，但住房保障机构有优先购买权。目前阶段，上海尚无关于个人获得全部产权方式的规定。
山东省平原县房管中心副主任张永轩说，保障房“产权共有”模式实行严格上市准入，5年内不得转让、继承和抵押；满5年后，按照届时同地段商品住房与保障房差价的一定比例向县政府交纳土地等价款后，可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让，也可以由县政府优先回购；房屋转让后，该家庭不得再次申请保障性住房。
上海相关负责人表示，目前，有少数购房家庭发生了出租、出借共有产权房或者改变住房使用性质等行为。现阶段国家层面在住房保障领域尚未出台法律法规，对这些行为无法进行行政处罚。上海目前是在购房合同中约定房屋使用过程中的禁止性行为，并约定发生禁止性行为后购房家庭需承担的违约责任；住房保障房屋管理部门在劝阻无效后，依合同提起民事诉讼。通过民事诉讼处理违规使用房屋行为，存在着时间长、执行难等问题。相关负责人建议，国家应立法为保障房确立供后管理措施和机制。
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