[摘要] 一项制度的好坏，取决于它设想的初衷；一项好的制度能否很好地实施，能否收到理想的效果，则在于它的细节。既然我国把共有产权房作为解决“夹心层”住房困难的措施，那么就应该充分发挥市场对资源配置的决定性作用。
一项制度的好坏，取决于它设想的初衷；一项好的制度能否很好地实施，能否收到理想的效果，则在于它的细节。既然我国把共有产权房作为解决“夹心层”住房困难的措施，那么就应该充分发挥市场对资源配置的决定性作用。
酝酿多时的共有产权房或将深入展开。住房和城乡建设部副部长齐骥前不久曾公开表示，住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和开展共有产权保障房探索。保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权，即共有产权保障房。（2月12日中国建设报）
在国际上，共有产权房，并不是一个新鲜的事物。英国政府于2005年推出的“新居者有其屋计划”，就已开始实施共有产权房制度；鉴于英国的成功实践，2009年3月6日，美国政府也正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划，也开始了共有产权房制度的推进。国内，从2010年3月江苏淮安（楼盘）开始试点以来，上海（楼盘）、山东、甘肃等地先后尝试过这种共有产权保障房的探索。
国内探索与国外实践不同的是，国外的实践，虽然有保障房的性质，但在本质上却是市场体系的一部分，是完全市场化运作的。我国则将其定义为保障房的性质，在具体运作中，计划色彩、行政色彩浓厚。如果不与市场接轨，随着深入推进和时间拉长，共有产权房的可持续发展问题、产权分配问题、上市交易问题、牟利和寻租问题等，势必都将成为困扰。
以英国为例，其市场化运作共有产权房屋的特征，至少体现在以下几个方面：
，在购房主体资格方面，英国没有限制，凡是英国公民，均可申请，只是限定购房者首期可以购买的产权比例，必须在25%~75%之间自主确定。同时，在可以选择购买的房屋对象上，英国也没有指定小区，不限制购房的范围，从而程度上以人为本。
第二，在共有产权房资金运作方面，英国先是政府拨付一定启动款项，由住房协会按照基金的形式来专业运作；之后，英国政府放宽了，银行、信托甚至个人都可以参与。当然，时至今日，住房协会仍是主体。
第三，购房者获得完全产权没有具体的时间限制，但在购得完全产权之前，政府会向购房者收取共有产权部分的租金，租金的价格是完全市场价，购房者从政府手中购买剩余的产权，也完全按照市场价。
第四，在共有产权房的处理方面，只要征得共有产权主体的同意，在没有取得完全产权之前，不仅允许卖，也可以将住房全部甚至部分出租给他人。当然，价格必须是市场价，也必须尊重共有产权方的优先购买权和承租权，也需要按照享有的产权比例进行分配。
第五，在共有产权房的维修义务方面，英国明确规定，不论购房人拥有房屋多大比例的产权，房屋的一切维修费用均由购房人承担，房屋内部的维修由购房人自己委托专业机构来进行，公共部分可以由住房协会来维修，也可以委托专业机构来维修。
而在我国的实践中，因为将其性质定位保障房，则有很大的不同。在购房主体方面，基本限定为中低收入群体；在可购买的房屋方面，基本限定为政府指定小区；在可以购买的产权比例上，购房者可选择的空间很小；在共有产权房资金运作方面，基本上是政府直接参与；在共有产权房的处理方面，可以住，可以卖，而不允许出租；在对待共有产权的权益方面，购房者基本上不需要支付任何租金，只是设定了一定的期限来还清政府款项，甚至不需要承担利息；在政府的共有产权房资金来源方面，基本上都是从土地出让金中拿出一部分来实施；而关于房屋的维修义务，似乎还没有明确规定。
正是没有市场化运作，一些问题便随之而来，将人群限制在中低收入群体，可选择的购买比例较小，受惠的群体也就有限；不能很好处理共有产权一方的权益，从而导致购房者购得完全产权的积极性不高，进而影响了政府共有产权资金的保值增值和可持续投入；政府指定小区，不仅不方便购房者，而且实际上让小区打上了“穷人区”的标签，也影响了房产的保值增值；只能自住、出售不能出租，影响了共有产权房的使用效率，甚至导致私自出租和免费供他人借住；维修义务不明，也可能导致不打算购买完全产权者不够爱惜房产。
共有产权房介于商品房和保障房之间，本质上应该是一种过渡形态，是帮助“夹心层”实现买房梦的。如果不能与市场接轨，就极可能踏入经济适用房“福利院”、“权利房”的腐败歧途，或者违背公平、效率原则，不利于保持或激发社会的活力。作为单个的自然人，都是理性的经济人。如果将共有产权房界定为完全保障房，特别是在我国个人征信系统还不发达的情况下，在实际的运作过程中，就有可能无奈地“变身”为公租房
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