[摘要] 昨日（3月4日），SOHO中国公布截至2013年12月底的全年业绩。在业绩发布会上，不管是潘石屹的中文版本，还是张欣的英文版本，都极力想给投资者呈现一个转型成功的SOHO中国。
昨日（3月4日），SOHO中国公布截至2013年12月底的全年业绩。在业绩发布会上，不管是潘石屹的中文版本，还是张欣的英文版本，都极力想给投资者呈现一个转型成功的SOHO中国。
业绩报告显示，2013年SOHO中国实现营业额146.21亿元（人民币，下同），按年跌9.43%，投资物业的租金收入为2.79亿元，占比不到2%；实现纯利73.88亿元，核心纯利（不含投资物业的评估增值）约为44.4亿元，同比上升33%。
“目前SOHO中国的业绩中，销售结算利润占比还是较高，但随着结算资源越来越少，营业收入降低将不可避免。但净利润的势头还是非常好。”兰德咨询总裁宋延庆告诉 《每日经济新闻》记者，对投资者来说，他们更关心的是其持有物业的资金收入以及净利润状况。
去年租金仅2.79亿元
根据SOHO中国发布的业绩报告，公司全部自持的投资物业SOHO世纪广场项目于2013年年中已达满租；SOHO复兴广场将于2014年交付开业，截至目前41%的商业面积已经预租。
而作为SOHO中国转型以来的个自持项目，前门SOHO一直是外界衡量其转型成功与否的关键项目。SOHO中国商业租务市场部总监梁因廷告诉《每日经济新闻》记者，从去年1月以来，前门SOHO新进入的品牌共有24个，目前入驻前门大街的商户数量接近50家，签约率超过SOHO中国前门在租面积的70%，预计这一数据在年底可达到90%。
虽然目前转为自持的这些项目看似租赁状况都不错，但租金并不高。
业绩报告显示，去年SOHO中国营业额为146.21亿元，其中出售物业单位为143.42亿元，投资物业的租金收入为2.79亿元。相比2012年161.43亿元的营业额有所下降，公司当年出售业务为159.86亿元，租金收入为1.59亿元。不难看出，SOHO中国去年营业额的下降主要是由于销售业绩的降低所致。
而按照潘石屹在转型之初（2012年8月）的设想，3年后，租金将成为公司主要的收入来源，5年后现有物业的租金将超过40亿元。但SOHO中国2013年的租金仅为2.79亿元，占营业额的比例仅1.9%，而此时距离公司转型已经持续了1年多时间，由此看来，SOHO中国能否在2017年达到40亿元租金收入，需要打个问号。
“相比持有型物业的资产价值，租金对应的资产率实在太低，这代表了目前商业地产行业的窘境。”宋延庆表示。
在此前接受本报记者采访时，潘石屹也丝毫不掩饰租金的窘态，他指出，前门大街一期规模仅3.6万平方米，真正大体量自持的项目还未竣工，“包括望京SOHO、凌空SOHO以及复兴路SOHO，这些项目交付之后，租金才能逐渐充裕”。
投资物业评估增值下降
虽然租金不尽人意，但是SOHO中国去年的盈利状况还算可观。
“2013年SOHO中国的净利润是73.88亿元，其中核心利润为44.4亿元，这是公司成立以来创造核心利润的一年。刚刚董事会批准了期末派息方案，每股派息0.13元，这样一来，全年的派息达到了0.25亿元，股东差不多为5%。”潘石屹在昨日的业绩发布会上表示。
数据显示，2012年，SOHO中国营业额达到153亿元，同比上涨169%；净利润为106亿元，同比上涨172%。其中，投资物业评估增值为96亿元。但是，相比2012年高达96亿元的投资物业评估增值，2013年评估增值仅为44.2亿元。
不难看出，投资物业的评估增值一直是支撑SOHO中国净利润增长的有力砝码。“投资物业评估增值是港股市场比较特殊的一种会计制度，受益于此，一些在港上市的商业地产开发商的净利润都非常高。”一家在港上市房企财务总监告诉 《每日经济新闻》记者。
对于SOHO中国2013年投资物业评估增值的下滑，有分析人士指出，这与去年京沪商务写字楼整体价格涨幅趋缓有一定关系，“供应量在不断增加，这是值得警觉的信号”。
根据国际房地产顾问服务公司莱坊的报告，2013年第四季度，北京甲级写字楼租金下降0.6%，至每月每平方米381.5元。
转型效果有待检验
“去年SOHO中国的销售结算利润还是占比较高，但随着今明两年结算资源越来越少，增值速度会越来越慢，从而可能导致利润下滑。”宋延庆指出，在他看来，这也是SOHO中国转型的必经阶段。
对此，上述分析人士表示，SOHO中国的转型还要经过大约两年时间才能看到成效，这期间销售业绩的下滑肯定会影响整个营收的增长。但能保证其转型成功的重要砝码，是SOHO中国一直高于业界平均水平的现金流和低负债率。
“2013年末的净负债率仅17%，这在同行业中可能是的，去年末的时候公司持有超过100亿元的现金，从这两个指标可以看出，我们可以应对未来可能出现的波动，甚至是大的波动。”潘石屹表示。
值得注意的是，在近日出售上海两项目之后，SOHO中国所持有的现金增加220亿元。
昨日，瑞信发表研究报告指出，SOHO中国已出售的上海两写字楼部分平均利润率为12%，虽较两三年后预期利润率18%低，但此出售有助消除营运及经济风险。更重要的是，通过这次出售所得的资金，SOHO将变成净现金状况，有助抵抗市场信贷收紧，并为其收购土地提供灵活性。
穆迪则指出，SOHO中国的建设-持有模式将占用公司大量资金，销售额大幅下降也会提高该公司的债务融资需求，出售上海项目可提升流动性。
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对于很多人来说，盼星星盼月亮，盼房价大跌，这样，就可以杀进去买套便宜房。这个愿望是好的，现实却是无情的。
由于去年房价没有前几年涨幅大，中国房地产的“空军”们格外活跃起来，早在去年下半年，就有人说预测，2014年2月，中国房地产会崩盘；“空军一号”谢国忠最近又预言：2014房价要跌50%！
可是中指研究院3月1日发布《2014年2月中房指数系统百城价格指数报告》显示，2014年2月，100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，是2012年6月以来连续第21个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.09个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，36个城市环比下跌。
从这组数据可以看出，今天2月房价虽然涨幅没有原来大了，涨幅在缩小。但是，绝没有丝毫崩盘的迹像。所谓“涨幅较上月缩小0.09个百分点”，简直可以忽略不计，这无疑又抽了“空军”们一耳光。当然，他们已经被抽习惯了，也不在乎多抽一耳光。
我可以负责任地说，这些年，很多人都上了“空军”们的当，吃了“空军”们的大亏。我有一个朋友，就是“空军”们的铁杆粉丝，这么多年，他一直坚信“空军”们的话，“空军”们年年唱空房价，他年年坐等房价下跌，可是年年愿望落空，房价年年上涨。
这位朋友本来早在九年前，借点钱作首付是可以买一套商品房的。可是经过这么多年听信“空军”们的号角，眼睁睁看着房价一步一个台阶上涨，而他赚钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。结果，他现在要想借点买房，数字实在太大，已经不敢下决心，只能继续力挺“空军”，指望房价下跌，好拣个便宜。
可是依我看，就算“空军一号”谢国忠预言正确，2014年房价要跌50%，按照2014年2月北京房价均价4万计算，跌去50%，也要2万一平米。而2005年北京房价均价才每平方米6725元。也就是说，就算北京房价腰斩，从2005年的6725元涨到2万，也涨了三倍。那我要问，这九年时间，我这位朋友的收入有涨三倍吗？我知道，他没有。
好吧，我们做一个美好的假设，假定他的工资和房价涨幅因房价腰斩实现了相同，他九年前出手买房，和现在出手买房还是大不一样，至少他可以享受九年来有新房住的日子，当年较低的银行利率也享受上了。说不准现在贷款已经还清，拥有了一套房子的资产，而不是现在连做房奴的机会都没有。
因为他听信“空军”，这点好日子、优惠他没有享受到，大好的年华都白白交付给了“空军”们信誓旦旦的豪言壮语，而“空军”们预言错了，误导了买购行为，损害了他们的幸福，却不用背负丝毫的责任。非但如此，“空军”们还在唱衰中名声日隆，说不准已经用名气赚来的钱买了好几套房子，过得肥肥美美，优哉乐哉，而“空军”信徒们对此毫不知情。这真是一件非常好玩的事。
房地产的“空军”不知道害了多少像我这个朋友一样的人，因为盲目听信，让他们一再错失买房时机，错失了中国房地产黄金十年带来的财富增长，成为美好时代的“弃儿”。即便这样，他们仍然不觉得听信“空军”是一件错误的事情，还在乐此不疲地支持。
在我看来，很多时候，“空军”信徒弟就如同极端民族主义者，让他们去炒股，某个中日合资企业业绩很好，是可以购买的，但因为他们仇视日本，于是就不购买那支股票，而是购买一支中资企业股票，虽然那个企业的业绩稀烂，这样的投资者，想不输掉老本都不太可能。
我这样说的意思是，“空军”信徒把市场的买卖行为与所谓的“社会正义”，甚至“良好愿望”挂勾起来，他们将“良好愿望”当成了某种追求，身体力行地去践行，却不知道，市场是残酷的，并不是说市场交易里总是充满了“社会正义”或是照顾了人们的“良好愿望”。有时，正确的市场交易恰恰是违背了所谓的“良好愿望”，而这些，却又不是个人所能掌控的。
正如房价下跌好像符合“空军”信徒的“社会正义”和“良好愿望”，但这只能是他们的幻想，房价大跌只能是他们的痴心妄想罢了。为什么这样讲？因为，“空军”们貌似有理的分析都是表面的，没有从根子上抓到中国房价为什么不会大跌的原因。
中国房价不会大跌的原因，不能完全用市场经济理论去分析，如果听信那样的分析，只会自找苦吃。中国房价的逻辑关键在土地制度，土地供应为政府垄断，土地供应可以人为紧缺，只要供应紧缺，房价必居高不跌。
“空军”们说，你看股市能从6000点跌下来，房价也会一样的跌，哪有只涨不跌的东西。这真是能扯蛋，房市能和股市一样吗？别的不说，股市跌了，那真的就跌没了，房市跌了，那只是价钱跌了，房子还在那里，还具有使用价值。
“空军”又说了，我们有大量的土地啊，并不缺少土地。又说，将来人口老龄化，没有那么多的住房需要。错也，只要土地可以人为地控制供给，就可以人为“创造需求”。而人为制造供应紧缺，就肯定会给人“房产永远是稀缺资源”的预期，那么，房价就不会下跌，更不会大跌。
而土地供应的紧缺又与财政密不可分，财政要花的钱很多，你不当家，根本不知柴米油盐贵，样样要花钱，没有钱怎么办？把你换到地方当家人的位置上去，你就知道，房价为什么不能跌，或是不能大跌了；你就知道，不能听信那些误人前途的“空军”了，听了只会自陷苦海，一辈子不得翻身。
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