[摘要] 来自中原地产、伟业我爱我家的统计数据显示，3月上半月，北京新房与二手房合计签约7252套，签约套数创下北京楼市6年来值。北京中原地产首席分析师张大伟表示，北京二手房市场从2013年四季度进入低迷，目前态势仍在延续。
来自中原地产、伟业我爱我家的统计数据显示，3月上半月，北京新房与二手房合计签约7252套，签约套数创下北京楼市6年来值。北京中原地产首席分析师张大伟表示，北京二手房市场从2013年四季度进入低迷，目前态势仍在延续。他预计，2014年北京二手房价格上涨幅度会放缓，但新建住宅价格会随着“限价令”的解禁而持续上扬，亦庄等部分热点区域的新建住宅可能受到市场的热捧。
市场观望情绪或将打破
对3月上半月的市场表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。
数据显示，批自住房项目恒大“御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户，其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达8023户，而该项目提供自住房仅2000套。3月18日，开发商金隅嘉业对外公布第二批自住房申购数据，43.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。
张大伟指出，随着部分家庭自住房申购计划落空，市场会蓄积更多需求，为房价上涨积蓄了势能。同时，如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度，限价政策可能逐步退出。
“为完成房价调控目标，北京去年有限价政策，导致新建住宅项目90%都是‘日光’，因为新房价格比二手房都低，这导致了2013年北京二手房价格涨幅超过新房。但自住房上市后，因为其价格比周边低30%，如果周边房价上涨20%，政府不会受到舆论压力，政府可以游刃有余地放开限价政策。”张大伟认为，今年1月来，北京先后为泰禾北京院子、阅园和大望京村的绿地中心三个高价房项目发放预售证，也印证了他这一判断。
张大伟建议，在市场没有明显缓解供需结构的情况下，2015年前计划买房的人，现在切入这个市场是比较好的时间点。
多种需求叠加 楼市前景无忧
业内人士认为，目前北京楼市暂时处于观望的背景下，2014年北京住房市场的竞争将会严重分化。一些改善型的中高端需要将成为成交的主力市场。
“单独二胎放开是很关键的政策。”张大伟认为，能够生育二胎的家庭往往有购房能力。粗略统计，有生二胎意愿的在北京有20万户，这些家庭大多需要中高端改善型住房。
北京房地产协会秘书长陈志判断，北京作为人口净流入的城市，随着单独二胎的放开，对改善性物业的需求必将明显增加。
陈志还提醒，2008年之后房价暴涨，很多购房者都是当时所谓的刚需，这个人群一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房。这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。
统计显示：北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120—200平方米户型供应不足15000套，面积占比极低。目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面世。占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。亦庄金茂悦成为区域内开盘去化速度最快、开盘频率、开盘售罄的项目。
张大伟认为，亦庄金茂悦项目开发的132平方米3.5居、161平方米3.5居和167平方米4.5居以及即将面市的188平方米5居，能够满足各种家庭的改善需求。亦庄金茂悦针对的市场，是未来北京需求增幅的人群——单独二胎和其他有改善需求的家庭。而北京亦庄实验小学，也就是十一学校小学分校的落户，更使这个项目受到市场追捧。
亦庄等区域板块受热捧
业内人士指出，近年出了70到80个“地王”，而北京亦庄板块就出了三四个，成为地王最集中的区域。开发商对亦庄土地市场的狂热，是基于这一区域良好的发展前景。
南海子公园和商务区的建设，以及成龙世界公园的落户，使亦庄的基础设施和自然环境大大改善。多条地铁线路的建设和开通，国际化大都市专属产物——有轨电车规划目前也得到落实，使这里交通大为便利。
数据显示，2007年亦庄经济开发区仅有企业500余家，2013年注册企业已达5000余家，其中世界500强企业108家。去年底，马云率菜鸟网络进军亦庄。而今年刘强东将率京东商城总部落户亦庄。
专家认为，亦庄区域的房价上涨速度肯定远远高于北京市整体均值。他建议，购房者首先要考虑房子的区域，这是未来房价保值增值的根本。
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据北京市土地整理储备中心公开资料显示，1月份北京市共出让26宗地块，出让金总额高达406.1亿元。
新春伊始，北京土地市场持续高温。今年2月北京出让经营性用地23宗，土地交易金额达233.3亿元。其中2月28日一天，就成交了13宗经营性用地，包括12宗住宅用地。
在整个2月里，2月20日成交的三宗宅地可算是最为引人注目。北京市国土局的数据显示，这三宗土地总面积约25.57公顷，建筑规模约54.43万平方米，成交总价款约109.58亿元。
其中，方兴地产分别与葛洲坝(600068,股吧)、融创联合体拿下北京亦庄河西区X87、X91两宗地块，地上建筑规模合计37万平米。方兴地产称该项目的获取，为公司未来几年在北京市场高效、快速、可持续的发展奠定了坚实的基础。
据了解，这两块地块都南海子公园，属于优质住宅地块。资料显示，自2012年9月，城建、保利融创分别在亦庄南海子公园板块获得两宗土地后，方兴、万科、融创葛洲坝、首开住总等多家知名企业相继进驻，南海子公园板块正式因环其境资源的稀缺性而为开发商所看重。而方兴地产更是在一年左右的时间内，两度在亦庄拿地，力争亦庄“庄主”宝座。在2014年春节前的传统淡季，亦庄?金茂悦在一期热销后仅35天，便推出二期111套房源，同样是备受热捧，开盘当天现场人气爆棚，络绎不绝的认筹客户将现场围得水泄不通。
业内人士认为，从亦庄地块的入市可以看出，开发商越来越热衷重点新城的土地，愿意在市政规划、道路交通、生活配套、绿化环境等各方面都比较前置、优越的区域拿地，因为，在他们看来，相比较于城市中心，这些热点板块更具有发展潜力。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，因为雾霾的影响，北京的工业会逐渐地减少，以后的发展方向将是高新技术和物流产业，这两点恰恰都集中在亦庄以南的区域，而依托亦庄大型企业带来的高端置业人群，将会给亦庄带来新的置业需求。
目前亦庄核心区住宅开发基本饱和，亦庄河西区作为政府规划的低密度高端中央居住区，未来高端教育医疗、商业配套齐全，区域前景不可估量。而位于亦庄的河西区更是具备北京不可多得的优质自然环境，位于河西区的南海子湿地公园是北京的湿地公园。与一般城市公园相比，湿地公园对环境的贡献更胜一筹。同时，河西区的高端生活配套也在逐步落地。目前南海子公园一期、3万平方米运动公园以及大面积景观绿化带已对外开放，南海子公园2期以及53万平方米生态公园也正在规划建设中。30万平方米大型商业配套、医疗、教育已有明确规划，并在逐步推进中。
据了解，未来亦庄还有约8~9宗待入市土地，目前已经有多家房企表达了购买意向。
而由方兴地产倾力打造的亦庄·金茂悦正位于河西区得天独厚的环境中。据了解，亦庄·金茂悦地处河西区生活、商业配套的黄金交会处，南海子公园、运动公园等7大公园环绕；项目周边教育、商业、休闲娱乐资源咫尺可达，以十一学校为首的16年全程名校教育为业主子女教育解决后顾之忧。
优越的居住生活条件和杰出的产品品质，使得亦庄·金茂悦在市场上具有极大的号召力。2月份，亦庄·金茂悦一举超越融创西山壹号院、万科如园等高端项目，以2.45亿元的成绩夺得2月北京住宅普宅成交金额销冠。
此外，最近北京颁布了放开单独二胎的政策，这使得不少家庭开始着手准备迎接新生命降临。某机构主编北京务名扬认为，二胎政策放开的刺激，会使得改善型购房的需求量变大。
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