[摘要] 清明我市商业也洋溢着浓浓“春意”。记者昨从文昌商圈、力宝商圈、京华城商圈了解到，特色商业街区成为小长假商业销售的新“增长极”。
陈聪简介
三益商业地产研究院副院长，同济大学硕士。在国际商业地产顾问公司工作数年，熟悉国内主要城市商业地产和零售商家发展状况，参与过众多国内外知名开发商商业项目的前期策划、招商等工作，能够详尽地熟知并对目标商业市场给出专业分析判断。
陈聪
城市综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展轨迹愈来愈清晰，其中一个的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，这也是城市综合体得到快速发展的主要原因之一。
城市综合体这种建筑形态出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
伴随着城市化建设，城市综合体尽管作为一种“泊来品”，但在中国发展逐渐加快，已成为推进中国城市化的进程中前导性和拉动性的力量，而城市综合体概念的提出既顺应了集约型城市发展的大趋势，也是城市建设与国际接轨的标志之一。
目前国内二三线城市众多宣称建设城市综合体的项目，我们只能称之为“伪综合体”，其主要功能无法包含城市综合体的所有功能，并且其中以销售类的产品居多，在规划中，功能比例分配存在不科学与不合理性，当然这是由城市的发展阶段和开发商的资金实力所决定的。
究竟什么才是决定城市综合体核心价值的元素呢？
分析城市综合体的本质，其核心价值需建立在以商业为背景和核心的可持续发展基础之上。在城市空间上，城市综合体的价值体现在项目的“位置”之上。
从城市综合体项目选址标准分析，城市综合体一般选择城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点，同时必须具有交通便捷的区位优势。
从城市综合体开发制约因素来看，足够的终端消费能力、优越的地段交通商圈配套开发、商须具有雄厚的实力和丰富的经验，是决定城市综合体开发成败的三大关键因素，而这其中，商业核心区也是具有决定性的一个重要还价。
影响城市综合体价值的因素当中，除了微观的地段而言，还需要考虑中观的片区、宏观的城市等影响因素，因此影响城市综合体价值的“位置”因素，应该是一个广义的概念，需要放在不同层次上去分析城市综合体的优势、劣势以及发展机遇。
以国内商业发展最发达的城市之一上海为例，上海城市综合体的发展从1990年起经历过三个发展阶段。伴随着城市建设，上海城市综合体的发展也经历由内向外、不断外延式的发展态势，但其中地段和区域对于城市综合体价值大小的影响至关重要。
上海城市综合体发展的阶段为改革开放后至20世纪末。
1990年-1997年，上海城市综合体主要分布在传统商务区和新兴CBD，例如南京西路和陆家嘴。在功能上期初的城市综合体以商务功能为主导，满足改革开放初期对外的商务需求，在物业组合上主要表现为高星级酒店和高品质办公楼，例如至今已经成为建筑经典的上海商城和陆家嘴的标志金茂大厦。
第二阶段，1998年-2007年，城市综合体的发展以零售商业为先导、商业商务协同发展，依旧集中在传统和新兴的商业区，甲级办公楼和中高端零售迎来了快速的发展契机，例如南京西路，人民广场，淮海路，中山公园，徐家汇等，区域板块之间渐渐形成差异化定位发展，上海现有商业布局逐渐形成。
第三阶段，2008年至今，城市综合体的发展进入了更加均衡发展的阶段，伴随着陆家嘴和南京西路打造国际知名商业商务聚集区，高端商务商业住宅等多元功能为一体的城市综合体成为这些核心区的标志和形象。以环球金融中心、越洋广场、上海国金中心等为代表的项目，也逐渐取代东方明珠和外滩，成为新上海的名片和旅游景点。
纵观上海城市综合体发展的三个阶段，无一例外均位于城市的核心区域。
位于商业区的城市综合体，以零售开发为先导，零售商业体量比重较大（占比60%以上），往往兼具甲级办公楼功能。位于商务区的城市综合体，以商务开发为先导，甲级办公、高星级酒店是其开发的主力和重点，零售商业以配套裙房为主（占比10%左右）。 在商务区和商业区并存的区位前提下，城市综合体的开发往往选择购物中心+甲级办公楼的开发主导模式，零售商业往往能有效提升甲级办公楼的出租。
三益中国历经8年设计完成的虹口龙之梦也充分体现了一个成熟的地段对于城市综合体价值的决定意义。上海虹口龙之梦购物中心项目座落于上海虹口区虹口足球场核心区域，项目四面临路，基地面积近3万平方米，建筑高度为146米。商城地下五层，地上裙楼六层，主楼分成两栋塔楼均为30层超高层，主楼分开为两栋塔楼，一栋办公楼，另一栋五星级酒店。
虹口足球场片区属于上海十大市级商业中心四川北路商圈的辐射范围之内，在设计上三益中国将立体交通的理念充分融入项目中，通过高品质的立体换乘中心，消费者在项目可以实现轨道交通、出租车、公交车的无缝换乘。开业两个月，项目周末的客流量就达到10万人次，成为上海人气的商业项目。虹口龙之梦的成功案例，充分体现了“核心区”对于城市综合体价值的决定意义。
从城市综合体的物业组成来看，城市综合体的优势是人流的聚合优势，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。从项目自身的价值看，城市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24跳动的心脏。城市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整，这些都对城市综合体的所处的地段提出了较高的要求。
从城市综合体的特点来分析，其高可达性便利性、高密度集约性、巨大辐射力、整体功能复合性的特质，这也表明一个成功的城市综合体需要建立在具备一定消费人群、交通便利、土地价值高的区域内，在这样一个区域内，城市综合体将分散的城市进行功能组合和价值提升，迅速带动周边地块的价值。
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