[摘要] 实施近四年的限购政策，对抑制楼市投机起到明显效果，但时至今日，限购政策的合理性和必然性都在受到挑战。
实施近四年的限购政策，对抑制楼市的投机起到明显效果，但时至今日，限购政策的合理性和必然性都在受到挑战。
今年以来，已有铜陵、南宁、无锡等多个地区出台了放松限购的范围、放松非户籍资格的审查以及购房落户等政策。
接近住建部的人士对21世纪经济报道记者称，全面取消限购现在不可能，这样做存在放大房地产市场泡沫的风险。但在中央分类调控和市场化思路下，部分二三线城市放松限购实际上已经在发生，并且没有受到高层的干预。
但从实际效果来看，多位业内人士对记者指出，除了四个一线城市，限购的边际效应已明显地递减，很多城市即使取消也影响不大。
全面取消限购的风险
2014年至今，楼市低迷僵局持续未有改善。
从宏观经济来看，2014年一季度中国经济持续探底，GDP增速回落至7.4%，创2009年一季度以来新低。中国经济仍未企稳，表明经济改革与结构调整还在持续。
2014年2月兴业银行(601166,股吧)暂停办理房地产融资业务，是商业银行对房企信贷进一步紧缩的信号。同时，不少银行上浮了首套房按揭贷款利率。央行督促商业银行确保首套房贷款半个月后，仍看不出信贷明显松动的迹象。
根据国家统计局数据，今年1-4月，房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点；商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月扩大3.1个百分点。
由于对房地产的严重依赖，地方政府在压力之下，首先想到的便是放松限购。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市，有可能会拉开限购逐步退出的序幕。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，在供求相对平衡、或者供不应求的城市，如果放松限购引起市场的激烈波动，将受到监督和问责。分类调控并不意味着可以全面放松限购。
一业内人士认为，目前完全放开限购的条件尚不具备。限购政策对抑制投资、投机需求起到巨大作用，尤其是一、二线城市，如果立即退出，在调控长效机制没有建立的情况下，抑制投资和投机方面必然缺少相应的衔接和替代手段。
他还表示，一旦取消限购，就会被市场解读为政府开始救市了，房价又要上涨了。市场因自身的供求失衡的调整节奏被人为缩短或终止，这对市场化的调节机制是非常不利的，如果又出现量价短期快速的攀升，楼市未来的压力无疑更大的。
“中国的限购，是支撑房价的最重要屏障，这个逻辑是：因为限购，购买力没有得到真正释放，所以，假如限购取消，房价一定暴涨。基于这个逻辑，大资金才会疯狂炒作地价、房价，并且这种炒作的杠杆难以想象地高。”深圳一家大型地产商人士不无忧虑地说，这种逻辑恰恰是的陷阱，一旦全面退出兑现，对于资本来说就是大量抛售筹码的最后机会，否则只能被套牢。
该人士认为，目前全面取消限购只会导致短期的市场繁荣，长期对市场则很不利的。
退出的“艺术”
深化改革强调市场化取向，而限购政策作为一种行政手段，退出是迟早的。但在当前环境下，如何退出和什么时候退出都要十分慎重。
21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，多个城市对现有限购政策所作的调整，属于微调，并没有突破房地产调控这一前提。预计微调的城市会继续增加，但今年全面放松限购的可能性几乎不存在，因此，声称“告别限购”为时尚早。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。他指出，未来松绑的政策空间有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的户籍和限购区域放松外，调整普通住宅界定标准、限价政策放松，以及公积金政策松动，都是常用的放松手段。公积金政策是地方政府能够使用的最直接的金融工具。
丁祖昱则建议，部分三线城市可以率先取消。目前有46个城市限购，其中部分城市并不属于迫切需要限购的，比如无锡、台州、佛山、珠海等。这类城市在目前这种弱势市场中应该取消限购；对一般二线城市，从支持改善需求的角度可以进行适当调整，比如把二套的上限调整为三套，也可以对改善需求可以采用卖一买一（卖掉一套即可再买一套）；对城市非户籍常住居民给予同等待遇。让持有居住证的常住人口和户籍人口享有同等的购房待遇，包括上海、北京等一、二线城市在限购政策中调整或取消这类限制条件也是可行的。
边际效应在递减
根据同策咨询的分析数据，从历史经验来看，限购政策执行时效周期为4-6个月，此后政策执行的效力会趋弱。
张宏伟认为，当前楼市预期分化，尤其是银行信贷紧缩对于楼市的影响明显，因此限购放松的效果会大打折扣，预计拉动成交量的增幅在20%-30%，但对成交价格难以形成支撑的。
中原地产首席分析师张大伟表示，限购政策是结合户籍起到效果的，而除了北京、上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配，这种情况下，特别是三四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响不大。从2011年执行来，限购效果已经递减，很多城市限购年限都是一年，获得购房资格非常容易的；只有一线城市来限购松绑会产生比较明显的变化。
胡景晖认为，未来一段时间，我国楼市将更明显地呈现出不同城市不同政策环境的差异化特征，房地产市场明显下行的城市放松限购，市场表现平稳或存在价格上涨压力的城市维持限购政策不变的双向格局将出现。一线城市放松限购的可能性很小。
张大伟指出，如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求，将对市场中长期平稳发展起到资金保障作用。
据桑豫峰分析，今年房地产调控的总原则不变但部分城市会进行微调，房地产信贷仍然偏紧但一段时期的信贷环境会有所改善，即使更多城市对限购政策进行微调，也难改房地产市场向下调整的趋势，但这种调整只是“软着陆”，而绝不可能是暴跌，宏观经济也不允许房地产大跌。
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近日，一则“住建部多位人士确认，除北上广深外，其他城市的限购政策可自行调节”的消息引发强烈关注。
一位接近住建部的人士告诉记者，“据我了解，现在部里正在观察、了解、研究当前的市场状况。”住建部政研中心原副主任王珏林也称，在市场的关键时期，限购等政策调整的主导权在于地方，住建部不可能说谁应当怎么样，谁不应当怎么样。
不过，另有接近住建部的权威人士确认，上述政策方向和趋势已经明确，但是否发文、何时发文，相关部门还需等待中央态度，“在决策层看来，一线城市目前还很难在近期松绑限购。”
四年限购路
2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。粗略统计，目前有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明，限购确实在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。
纵观四年限购历程可以发现，其影响的阶段是2011年和2012年。当时，绿城[简介实时动态]中国等以高端物业为主要产品类型的开发商成交量骤减。
一些对土地出让和房地产市场依赖程度较高的地方政府也曾屡屡试图解除限购，比如芜湖、武汉、厦门、珠海、长沙等，而变相或直接的松绑，多数以地方政府否认、收回，或上级政府叫停等方式草草收场。
不过，限购的威力在2013年开始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量强势反弹，并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾，除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外，市场面货币供应量的整体充足是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下，限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破，从而效力大减。
2013年下半年，银行系统针对房地产业突然收紧信贷，6月下旬出现的“钱荒”更是给市场泼了盆冷水，加上受八项规定、六项禁令等因素影响，高端消费大为萎缩，楼市也受到波及，房地产市场去年底开始全面降温，“入冬”速度远超预期。
土地流标大增是松绑动力
楼市成交压力下，土地市场也受到很大影响。截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计土地流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。溢价率方面，仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平，一线及三四线均有1成左右的回落。
房企的购地意愿也在降低。2014年1－4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1－3月份扩大5.6 个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点；而从重点企业拿地状况来看，4月其拿地面积环比下降46%，同比下降80% 以上。
中原地产首席分析师张大伟表示，房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性，而对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致使流标地块增多。
土地市场的低迷直接影响土地出让金的回收，而这大大加剧了地方政府的财政紧缩。与此同向构成压力的是，根据审计署数据，截至2013年6月，地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。
如果以土地出让金收入占当年一般预算财政收入来简单衡量地方对于土地财政的依赖度，同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市对土地财政依赖度较高的(超过80%)共有13个，其中佛山、南京、长沙等几个城市超过100%，的甚至达到156.4%。
上海某专家表示，土地出让金和房地产税收一般能占到地方政府财政收入的50%－60%，不论是房市降温还是地市降温，都会对地方财政带来很大影响。他同时指出，“楼市降温之后，还会影响到其他相关产业的发展，这将给地方经济的增长带来很大的困难。”
超30个城市有放松预期
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个，实时的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。
“房地产市场降温，导致地方财政逐渐出现问题，在这种情况下，放开部分调控就成了地方政府拉动经济的最常用措施，也是短期效果最明显的措施。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。
“在房地产市场持续降温的情况下，预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。房价接近停滞的城市，后续都有可能出台地方救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。”张大伟分析。
住建部官员：各地可因地制宜
住建部法规司副司长徐宗威22日接受采访时表示，目前国务院并没有新的楼市调控政策。他个人判断认为，制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自己实际，结合中央宏观政策，制定符合当地实际的政策维护市场稳定。
徐宗威告诉记者，过去几年，中央发了很多楼市调控的政策，地方政府对于中央的总体要求和理解也很一致，“目前，虽然很多城市房地产销售额、销售面积明显下滑，但国务院并没有准备新的调控政策。”徐宗威说，由于各地楼市情况和市场需求不同，如果再制定统一调控政策，反而不利于楼市发展。
另据有关人士透露，以往，楼市限购政策由住建部起草，最终往往是由国务院办公厅名义下发，但截至目前，国务院办公厅并没有收到相关文件草案。
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