[摘要] 上世纪90年代就开始预言中国房地产市场崩溃的资深“预言家”谢国忠，近日再放“豪言”，他预测中国楼市将“又一次”崩盘，并用“恐怖片”一词来形容即将到来的崩盘过程。
上世纪90年代就开始预言中国房地产市场崩溃的资深“预言家”谢国忠，近日再放“豪言”，他预测中国楼市将“又一次”崩盘，并用“恐怖片”一词来形容即将到来的崩盘过程。
像谢先生一样预言中国楼市崩溃的专家还有不少，他们“以史为鉴”，经常以日本、美国、香港等国家和地区遭遇的房地产崩溃为佐证。他们虽然每次说的头头是道，但细究起来，正是历史上的这三个楼市崩溃案例能从反面证明中国楼市不太可能崩盘。
中国房地产市场经历前几年的“疯狂”之后的确在遭遇困境。范围内，新建住房价格、房地产开发投资、施工面积的增幅均明显回落，房屋销售面积持续下滑。由此催生的对中国房地产市场前景的担忧是自然而然的。
然而，多位权威专家近日接受采访时表示，与众多发达国家的房地产市场所走过的路径相比，中国的房地产市场目前出现的风险是发展过程中的波折，更多的是一种具有区域特点的结构性风险，值得警惕，但并非世界末日。
细究日本、美国、香港地区房地产市场崩溃的过程和根源，更能从反面佐证这样的判断。
日本的房地产泡沫产生于上世纪80年代[实时消息价格 户型 点评]后期。由于同样伴随地价飙升、货币和经济增速放缓，常常被拿来对比当下的中国楼市。然而，中国并非日本，包括刚需、币值变化以及经济基本面在内的多个关键因素与30年前的日本都有根本差异。
首先，房地产泡沫出现时，日本的城镇化进程已接近尾声，房产需求持续疲软。与之相反，中国的城镇化还有很大的提升空间。截至去年底，中国城镇化率为53.7%，户籍城镇化率仅为35.7%，远低于发达国家平均水平。而中国的城镇化进程犹在稳步推进，每年新增城镇人口超过1000万人，这为中国楼市提供了稳定的住房需求。
1985年“广场协议”签订后，日元的持续快速也是日本房地产崩溃的导火索。而人民币从2005年汇改以来，虽然总体，但步伐稳健、可控。截至去年年底，人民币累计36%，幅度远低于日元，虽然也有国际热钱一度流入中国楼市，但由于人民币已经处在均衡水平，流入楼市的热钱已非常有限。
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