[摘要] 近段时间西安气温“高烧”不退，房地产市场也同样热浪滚滚，而促使房地产市场热浪形成的主因无非就是“限购松绑”和“高库存”。从种种数据显示来看，高库存已然成为我国房地产市场最主要的问题之一。无论是一线城市还是二、三线城市，房地产库存量持续加大已是不争的事实。
近段时间西安气温“高烧”不退，房地产市场也同样热浪滚滚，而促使房地产市场热浪形成的主因无非就是“限购松绑”和“高库存”。从种种数据显示来看，高库存已然成为我国房地产市场最主要的问题之一。无论是一线城市还是二、三线城市，房地产库存量持续加大已是不争的事实。
早在今年6月10日，《5月份新建商品住宅库存报告》发布，从中可以清楚明了的看到，在所监测的35个重点城市中，温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比超过20个月。也就是说，这些城市的新建商品住宅至少需要20个月才能卖完。此外，存销比超过16个月的城市数量则达到了20个。
随后不久，西安市房管局的备案数据也显示：截至7月初，西安市商品房存量约3000多万平方米，住宅存量也有1700万平方米左右。
库存量数据接二连三的公布，房地产圈内从此不再清净，专家、学者，包括媒体们都在忙着算“存销比”、算“去化周期”。在这个时候，好像唯独最直白的数字才能抒发多数人心中的火气和焦躁。同样，数字也是证明“房地产市场存货很多，销售很慢”的最简单说辞。
就西安楼市目前的库存量去化问题，算法不一，说法也不一。有人说去化周期至少15个月，也有人说，加上没有备案的城改项目，西安楼市去化周期怎么着都得20——30个月。什么意思呢，就是说，从现在开始，西安的所有开发商都不要再开新房源，光现有的就足够未来两年多来卖。
其实大家心里都明白，目前西安楼市7000元左右的均价，相对于其他二、三线城市而言已经算是很平稳的了。在上半年的六个月中，西安楼市有四个月销售同比下降，两个月销售同比增长，均属市场正常变化，总体呈现平稳发展态势。
但即便如此，不得不承认的是，在未来很长一段时间内，“去库存”仍将是西安楼市的主旋律。
可能有人会说，库存量那么多，那就别开发了先卖现成的呗，现实操作中却并非如此简单。土地、人工、建筑、融资等成本的不断提高，导致房价下行缺乏动力，楼市的库存压力逐渐加大。而与此同时，供应量过大、过于集中，房价过快上涨，加上前期成交集中释放带来的需求断档等等原因都将再次促使库存问题“变本加厉”严重化。
早先就曾有业内人士指出：“房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存”，高库存问题也将引发资金的占用成本无限增加。试想，当房子积压卖不出去，房地产开发企业势必受此拖累，资金链迟早会出问题，而与此同时跟房地产有关的上下游产业链都将面临“灭顶之灾”。房地产“多米诺骨牌效应”一旦出现，后果不堪设想。
“以价换量”、“全民营销”，深谙此道的房地产开发企业在“自救”中不停变换营销策略，希望以此规避“量价齐跌”这个最可怕的局面出现。从今年的西安房地产市场销售来看，明里优惠、暗里降，送面积、送物业费、送车位，包括老带新有奖、亲朋好友介绍有奖、来访者介绍有奖、同行介绍有奖，打电话、发短信、上门推介等等全民营销、全方位出击。此外，小企业依附大企业寻求庇护，企业之间土地转让拆减压力，大企业积极转型布局多元化发展……市场的问题让市场自己来解决才是王道。
与此同时，政府也在积极想办法救市，各地差异化的限购松绑就是政府积极救市的表率，西安也不甘落后，7月底紧急出台的“60平方米以下住宅不限购”政策让许多刚需购房者看到希望，但这个希望没维持多久就再次被“观望、观望、继续观望”淹没，于是，业内再次寄希望于依然坚挺的限贷政策早日松动，以及首付、房贷利率优惠尽早松口等等。
可以说，在库存高压下，西安楼市如何破局？是目前众开发企业最闹心的难题。还好没有“大起大落”总体依然平稳发展的西安楼市依旧信心十足，加上西安作为西北中心城市，产业导入能力、人口吸纳能力，以及外来人口、高校毕业生等稳定增长的人口因素，都使得西安潜在的购房需求不断增长，再加上各种降价促销和政策利好因素的撬动，相信，未来一段时期内，高库存将不再是西安楼市最主要的问题所在。
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实施三年多的楼市“限购令”正在多地以各种各样的形式退出历史舞台。据记者不完全统计，截至目前，已经有３６个城市在限购方面有不同程度的松动，几乎占到全部４６个限购城市的八成。
从刚开始的“遮遮掩掩”逐渐变成明确发文，近期出台的“救市”政策花样也在不断翻新。记者梳理各地楼市新政发现，目前地方政府的“救市牌”主要分三种类型：
种是“全面松绑型”，以呼和浩特、济南、海口等为代表的城市，目前已明确全面松绑“限购”。
第二种是“局部有限型”，以武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等代表的城市，采取了局部放开的方式，即对大户型住宅交易不再设限。如杭州仅对余杭、萧山两区取消限购，主城区限购则只对１４０平方米及以上住房实行“有针对性”放开。
第三种是“曲线救市型”，如有的地方以放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策变相松绑。南宁、呼和浩特、海口、武汉等城市相继出台了类似政策，如海口强调，购单套房１２０平方米以上可落户５人。安徽滁州则对符合一定条件的购房者给予补助。
河北省政府出台政策，对居民自用首套房实施利率优惠政策，并对个人购买家庭住房实行减半征收契税等政策，这也是国内省级楼市指导意见。
在本轮楼市的调整潮中，地方政府在救市上表现得颇为积极。但调查称２０个放宽限购的城市近期成交情况监测发现，就目前市场来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。
专家认为，成交回升城市成交量都短期冲高后回落，或为大量往期房源集中补登备案所致。“这些城市网签量的短期暴增，并非来自于当期的市场成交，而是由于大量的往期成交房源集中补签所致，因此在明文放松限购后，这些城市会出现成交量冲高回落的现象。”
松绑“限购”被证明短期内无效后，地方政府救市的措施已不仅限于取消“限购令”了。
近期，成都和包头等地开始以财政补贴的形式鼓励和引导当地商业银行松动“银根”，支持首套房贷款。如成都市规定，７月１日至年底，对银行发放的首套房贷款，贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，提供贷款金额的３％作为财政补助。包头则是在９月的房交会期间，给予购房者首套房契税全额补贴等。
虽然业界对于政府是否应该以财政资金补贴购房者争议颇多，但多数专家认为，目前制约楼市走势的关键在于信贷环境，刚需购房者对房贷的依赖程度很高，相比松绑限购，房贷松动的影响将更大。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购之后，地方政府可能还将祭出包括调整普通住宅标准、调整公积金政策、降低首付比例、取消“限价”政策等升级措施。如果后续其他城市跟进，加之开发商以价换量力度的加大，预计楼市可能在“金九银十”成交相对活跃。
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