[摘要] 8月28日下午，西安市房管局召集全城媒体宣布，自9月1日起，西安市将停止执行限购政策。这标志着在西安持续了3年半的楼市限购政策正式画上了句号。
8月28日下午，西安市房管局召集全城媒体宣布，自9月1日起，西安市将停止执行限购政策。这标志着在西安持续了3年半的楼市限购政策正式画上了句号。
“解禁令”发布当天，雅居乐西安品牌发布会上，总经理龚莉媛女士向现场嘉宾当即宣布这个消息，并用“振奋人心”来形容业界反应。与此同时，城东代表性大盘御锦城借解禁之风，于8月30日果断开盘，成交190套。
据了解，同城不少开发商都于上周末紧急召集会议，磋商并探讨下半年营销战略、策略的调整。
而在“解禁令”公布的第二天，华商报也召集了来自恒大、紫薇、高科、金科、华南城、上实城开、金辉、龙湖、量得实业、经发置业、大唐西市、荣华控股、利君地产、隆基等西安品牌开发商的精英大咖们，齐聚红色圣地——铜川照金，共同探讨在后限购解禁时代，开发商及媒体如何应对市场，如何抓住机遇整合资源共谋发展。各路西安地产精英对行业、对西安市场，以及后限购解禁时代如何操盘，也给出了自己的意见和观点。交流会上，华商报社总经理曾涛还带来了一场“华商影响力”的专题介绍，与西安地产精英进行了一场激烈的“头脑风暴”。
当下刚需是主要力量，未来改善性需求将迎来高峰
——陕西金科房地产开发有限公司董事长胡学刚
对于行业来说，波峰已过，下行趋势特征明显。但西安市场机会很多，潜力巨大。从个人了解的数据来看，刚需占到了市场的67%左右，需求强劲。有力支撑的一个原因是：每年在西安毕业的大学生有将近30万人选择留在西安就业，按40%的买房人比例来算，已经等同于西安楼市平均一年的成交量（逾1000多万平方米）。另外，西安作为省会城市，与重庆、成都、兰州等城市不太一样，它对于周边地区的吸附能力特别强，房地产市场需求巨大。第三是西咸新区的建设、新丝绸之路概念的提出，对西安来说，也面临全新机会。
目前，刚性需求是主要力量，未来改善性需求迎来高峰，谁能抓住这个时机，抓住这个市场，谁就能取得最后的胜利。当下限购政策的取消，期望对成交有很大促进，这是不太现实的。但这是政府的一个信号，让房地产慢慢回归于市场。对于金科来说，仍然是苦练内功，把自己的产品做好，提供一种生活方式，一种生活理念。总之一条不变的原则，就是把我们的产品做好，为客户提供实实在在好的居住环境和居住服务。
开发商要做的就是“不以物喜、不以己悲”
——西安华南城有限公司总经理 游文庆
从国家调控房地产市场的角度讲，是一个从高走向到低走向再到高走向的循环往复的波浪式过程，高潮有高潮的做法，低潮有低潮的办法。这是一个行业规律，只要掌握好行业规律，就不会手足无措。
西安这个二线城市，房价一直算稳步发展。而一些一线城市的房价一直居高不下，根本上和它的医疗、教育等资源不平衡有很大关系。面对瞬息万变的市场，开发商要做的就是“不以物喜、不以己悲”，掌握市场规律，积极应对市场，调整好自己的资源和产品，乘风破浪。同时，他还表示了对一些开发商在目前大形势下进军地级市县城的担忧。
西安房地产市场处在一个相对健康稳定的状态
——西安高科集团高科房产销售公司总经理 徐飒英
限购政策放开，是政府希望房地产市场朝着一个健康方向发展的态势。对于开发商来说，不仅仅是卖房子，而是卖一种对未来生活的期许。所以我们更多的是需要传递今后西安发展的趋势，描绘西安很好的发展未来。
高科房产1995年从西安开始发展，在2004年之前，西安市场上外埠开发商很少，在2004年之后，很多大品牌的开发商开始进入，之后就有很多新的产品，这也从另一个方面印证，西安非常有发展投资的潜力，否则大家也不会争相进入。
西安房地产市场处在一个相对健康稳定的状态，北上广的房价在10年之间翻了10倍的样子，而西安，以我们2000年卖红叶大厦为例，当时单价5000元左右，算是西安比较高端的项目。到现在，西安同品质高端产品（除别墅）没有涨到10倍，基本在4-5倍的样子。按照西安的城市经济发展水平来说，房价的上涨是一个很正常的上浮程度。所以希望市民能够正确看待市场和房价。
当务之急是激活市场需求
——西安紫薇地产开发有限公司品牌部总监 左英
经济下滑，解除限购可以说是恰逢其时。从2011年开始实施限购，这么长一段时间以来对市场的影响可以说是“冰冻三尺非一日之寒”，受众已经形成了一种惯性的意识，政策的解禁以及其带动的效果会有一段时间的滞后性，所以当务之急是要激活市场的需求。
何时解除限贷？
——陕西量得实业开发有限公司副总经理 李勇
对于解除限购的禁令这个消息来说，我个人还是比较平静的。这或许是政府将房地产市场化的一种救市考虑。
解除限购但是没有解除限贷，金融政策没有支撑解禁，会导致很多客户处于观望状态，对市场现状的改善并不能起到直接的作用。
开发商应承担更多社会责任
——紫薇曲江意境项目副总经理 曹宁
房地产开发市场应该有媒体的正面引导。目前西安的房价水平非常稳定，但是一线房企的利润非常低。另外，一线的品牌开发商还要承担起相应的社会责任，多做一些公益方面的活动，也希望集中更多开发商的力量，在社会正能量方面提供更大的引导作用。
楼市到达瓶颈期急需树立信心
——西安利君地产开发有限公司营销经理 张海生
不管是否解禁限购，目前市场都已经到了一个瓶颈期。限购的城市有40多个，目前解除限购的有37个，从这37个城市的数据来看，是有所上升，但是回暖的情况并不明显。限购期间，每年的成交都在下滑，急需树立信心。本组稿件由华商报实习记者党兰管蕾王丹采写
后记
与限购放开相比我们更愿意讨论西安机会
地产大咖济济一堂，照金坐而论道。华商报作为本城主流媒体主办这样的讨论，更多的是想在当下环境，能为西安楼市健康发展助一臂之力。
刚刚过去的周末，经过与会嘉宾两天的唇枪舌剑、智慧交锋，可以确认有三点结论。一是限购放开不会立刻促成销售成交的火爆局面；二是西安房地产市场整体趋势不会再像以前一样高歌猛进；三是更多的行业有识之士更愿意把眼光放在——西安市场还有什么机会。
我们相信，限购与否，对于在西安的开发商来说，都应该做到信心比黄金重要。要相信西安房地产市场，优越性与发展潜力都很大。从七八百万人口要发展到一千二百万至一千五百万人，包括容纳量、历史积淀和资源导入，它未来的机遇和发展潜力不可估量。
与邻近的郑州、兰州、成都等省会城市相比，西安房价水平相对较低。在西北地区，无论是从宜居还是人文角度看，都相当有吸引力。西咸新区位列新区，新丝绸之路吹响城市化进程的号角，西安有庞大的大学毕业生人群需要就业、安家……
所以有业内大佬直言：在政策不断变动的当下，对开发商的要求有三快，我们要做的就是感知快、决策快、执行快。西安的机会与挑战在哪里？后限购解禁时代，将又一次考验行业决策者的智慧和水平。
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常言道：疾风知劲草。在猛烈的大风中，只有坚韧的草才不会被吹倒。2014年上半年楼市降价之风中，西安楼市被“风”吹得略有偏倒。上半年西安商品住宅库存面积为1903万平方米，以当前销售速度要超过30个月才能消化，库存压力相比去年有显著提升。
好在7月25日西安定向微调“限购令”推出三项楼市新政，7月28日起60平以下住房取消限购，高端人才买房和改善型需求被释放。政策逐步松绑不但可以提振购房者购房信心，也能稳定相对波动的市场情绪，同时对于西安楼市而言较大的库存压力也起来了催化剂的作用。
有专家预测，西安半年内或将全面松绑限购，届时楼市版块也将迎来新一轮的筑底。因此，对房企而言，在当下楼市形势微妙变化的调整阶段，如何才能做到脱颖而出则变得尤为重要。目之所及，房企营销的手段也是五花八门：拼价格、搞活动、拼策略……房企无所不用其极。
“坦诚相见”拼价格
毫无疑问，价格的高低几乎是决定购房者是否入手的最关键因素，回想西安多场开盘狂售近四百套的楼盘，十有八九都是掀开了价格的底牌。而在限购政策微调后，各个房企更是把“价格”营销到。
根据雁塔路附近某楼盘一置业顾问介绍，该楼盘属尾盘，7月28日限购松绑后还推出了团购活动，每平方米降价500元左右，看房客户明显增加，以前一天成交三四套，最近每天有六七套。同时，“西三条”出来的第二天，凤城十路一家楼盘也打出了“新政松绑，暑期大惠等你来抢”的广告。
为此，房天下连线到万科城置业顾问了解到，目前万科城针对限购微调政策，特别推出了补贴3%契税的活动，即60平米以下的房源和大学生就业后购买房源，在原有优惠基础上再推出97折（时间截止为7月31日）。
“短、平、快”推盘拼策略
“短、平、快”式推盘在2014年非常流行。七八月虽为楼市淡季，但是开盘、特价房活动以优惠的价格赚足购房者的眼球，也活动较好的效果。
7月27日，位于城东纺织城核心区的中铁·缤纷新城盛大开盘。开盘当天所有客户享受额外一个点的优惠。此次开盘推出的78-110㎡全明产品，房源充足，价格实惠，加上中国中铁一贯的高质量、高品质作风，吸引了一大批购房者。开盘当日逆市狂销150套，掀起新的一轮抢购热潮。随着限购令的调整，中铁·缤纷新城也吹响了声号角。
开盘的逆势狂销成为不二法门，特价房的推出也成为房企“最拼”的策略。
万科金域东郡8月每周末推出20套特价房，其中70平均价7200元/平，100平小三房均价7500元/平，整体均价7500元/平左右，具体一房一价。按时签约、一次性再享99折优惠。即首付15万可买地铁精装房。
无独有偶，在8月2日，首创·漫香郡联手房天下举办“夜闪购”现场特价房秒杀活动，首创·漫香郡推出3套5300特价房，现场多达207组人参与活动，促成成交9套。
淡季西安房企推盘节奏依旧稳健，8月将有17盘入市；加之西安楼市上半年销量达801万平，52%的购房者有出手意愿；自“西三条”正式出台，利好楼市的因子也逐步发酵。
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城市“限购大军”全面瓦解 短期楼市仍未见起色
据兰州市住房保障和房地产管理局网站3日消息，今日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。这意味着曾经“最严限购令”之一的城市兰州，随着楼市行情的急转直下，将执行了4年的限购令的终结。
自今年6月呼和浩特明文放开限购以来，当年46个城市组成的“限购大军”已迅速瓦解。据统计，仅8月前25天便有哈尔滨、昆明、郑州、太原等近20个城市松绑限购，其中明文取消或部分取消者达14个。目前仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等10个的城市尚未松绑限购。
那么，限购解禁之后对楼市成交影响几何？有统计发现，除呼和浩特、济南、杭州等少数城市成交回暖幅度较大外，总体看来，大部分城市成交走稳，尚未见太大的波动。
对此，业内分析人士普遍认为，限购政策取消对楼市成交影响有限，而信贷政策的改变、开发商的价格策略的调整将成为左右楼市未来走向的重要的因素。另外，对于限购松绑大潮下未来房价走势，也有专家分析，房价或面临一轮新的上涨，但反弹幅度不会太大。
中国房地产学会副会长陈国强表示，总体看来，限购的取消对市场刺激效果有限。陈国强认为，目前房地产市场供大于求矛盾凸显，去化压力加剧，买房市场态势正越来越明显。数据也显示，7月商品房待售面积持续上涨，同比增长幅度达24.7%。陈国强指出，短期内难以改变的市场预期，也对房价上涨形成阻碍。“从向下预期转变为乐观的预期需要较长时间，即使有较大政策的调整，也需要很长时间去消化。”
从房地产板块表现也可以看出，由于宏观的经济形势并不明朗，近期地产股继续整理蓄势，以等待基本面明确信号。有分析师表示，随着限购解禁城市全面扩围，政策进入空窗期。同时，传统“金九银十”旺季来临，楼市的成交数据效应可能会被放大。如9月、10月销售数据好于预期，地产股表现可能再上一个台阶；倘若销售不及预期，市场也可能过度反应，重新下探寻求支撑。但市场观点几乎一致：由于经济增速放缓趋势仍未见改观，因而市场仍难出现系统性的机会。
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