[摘要] 近日，西安“限购令”正式取消，而房地产市场却未出现迅速回暖，其中一个重要原因就是在房地产粗放式发展之下，楼市产品同质化现象严重，难以真正满足购房者的需求。
近日，西安“限购令”正式取消，而房地产市场却未出现迅速回暖，其中一个重要原因就是在房地产粗放式发展之下，楼市产品同质化现象严重，难以真正满足购房者的需求。
据新华网报道：截至今年6月初，西安市普通商品房库存量高达1800万平方米，按照去年1400万平方米商品房总销量，1800万平方米的库存至少需要15个月才能消化完。目前房地产企业普遍面临去化压力，有专家分析认为，住宅产品精细化才是这一场激烈角逐中的“制胜法宝”。
粗放是过去时精细是将来时
1992年，西安只有20多家开发商。而目前市场上已经有3000家开发商、大约500个在售项目。近期陕西省统计局调查数据显示，我省八成以上居民拥有自有住房，居民房屋占有率已经显著提高，房地产市场供不应求的现象不再存在。
“过去开发商挖个坑就把房子卖光了，房地产市场完全开发商说了算，稍微大点的项目开盘就会被抢购一空。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为，房地产市场已经告别短缺时代，正由粗放式向精细化发展。
以前买房的人没有选择的权利，很多时候只能看到户型设计图纸。最近几年，开发商才开始提供样板间以供购房者参观。然而这种形式依然是简单、粗放的，各个楼盘的特点大同小异、难辨优劣，对于真正想要买房的人却没有多少参考性。
“在西安房地产市场上，同质化的现象特别普遍。几个相邻的小区，从园林规划、户型设计，到目标群体定位等，相似度太高，难以满足不同人群需要。”独立地产评论人李连源表示，在房地产市场已由卖方市场转为买方市场的背景下，房企竞争日趋激烈，购房者对生活品质的要求也在不断提高，现有的住宅产品已经很难适应市场的需求。在巨大的库存面前难以展现独特优势，也就很难引起购房者的关注。由此可见，精细化的住宅产品已经是大势所趋。
楼盘建设需人性化户型设计要个性化
什么是精细化的住宅产品？它要求从建筑设计、建设施工，乃至物业服务等各个方面体现人性化、个性化的需求。
比如说卫生间的设置，中国的三室经常是两卫，日本无论三室、四室都是一套卫生间。这套卫生间由洗浴空间、更衣洗衣空间和厕所三部分构成，分别单独设计，里外间相互贯通。这套卫生间的面积，比我国两套小，比一套大一点，但各种功能分开之后，能满足全部功能同时使用。既节约了面积，又方便了使用，这就是精细化的真正体现。
住宅产品精细化，是整个住宅市场的发展趋势。不仅针对洋房、别墅等豪宅，更适用于面向大众的普通住宅、经适房、城改房等各类住宅产品。
王圣学认为，住宅产品精细化要实现人性化和个性化双重要求，具体的标准可以分为三个方面。
首先在开发建设中，充分显示人性化，保证居住的安全性、舒适性、便利性。除过齐全的外部配套辅助性作用以外，还要注重人性化设计，如遮阴的园林绿植、宽敞的活动空间、便捷的电梯设置等。
其次，内部装修最起码要真正做到精装，基本的家具家电等设施都该具备，还要保证质量。最后也是最重要的，在建筑设计阶段就该坚持个性化设计。比如不同定位的小区，可以建造截然不同风格的园林；相同户型之下，不同的装修风格，可以做出中式、欧式、意大利式等很多种风格以供参考选择。不同的户型配比，与之匹配的装修风格，才能满足不同层次和欣赏水平的购房者的要求。
精细不是纸上谈兵“私人定制”将现古城
随着西安房地产市场的迅猛发展，住宅的功能已不再局限于遮风挡雨，住宅的舒适、美观日渐成为购房者追求的一种消费潮流。而迎合这一潮流的精细化住宅将会成为市场的主流产品而大行其道。
李连源表示，“精细化的住宅产品，能够实现订单化的模式，开发商针对不同需求来设计产品，或者由购房者自己设计，开发商只承担建设的角色。”这种想法看似过于超前，而据华商报记者了解，目前已有类似项目落地西安。
业内著名建筑师林先生告诉华商报记者，万科的幸福系已经能够达到精细化住宅产品的标准，其主要特点是采用“模数化”的设计理念，充分利用每个空间，程度体现人性化。
区别于已有的精装房批量化生产模式，西安已有品牌房企在尝试让精细化的住宅产品真正落地。该项目还在前期请专家学者做调查问卷，或将开启订单化生产模式。也许不久以后，房地产市场也能实现“私人定制”。
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