[摘要] 8月28日，西安市住房保障和房屋管理局发布通知，其中提及，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况，这意味着西安长达三年的房产限购政策全面取消。面对新的市场形势，政府、开发商和购房者都将随之而变。
8月28日，西安市住房保障和房屋管理局发布通知，其中提及，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况，这意味着西安长达三年的房产限购政策全面取消。面对新的市场形势，政府、开发商和购房者都将随之而变。
西安终止限购令的背后，是整个中国房产经济面临的新拐点。
伴随着经济的软着陆，房地产行业也日渐告别了过去那种“日进斗金”的局面。截至9月1日，沪深两市2537家A股上市公司2014年半年报已披露完毕，被称为A股四大龙头房企“招、保、万、金”，其业绩表现并不尽如人意。与去年同期相比，除了保利地产实现了签约金额、签约面积和净利润的多重增长，招商地产营收和净利润数据双双下滑，金地集团净利润下降一半，而万科A也出现4年以来首次营收负增长。
政策：从全面限购到全面放开
8月28日当天，与西安几乎同时宣布解除楼市限购令的，还有杭州和贵阳两个省会城市。截至当月月底，尚未松绑限购令的城市，只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州等9个城市。中国房地产市场，在立秋之后，迎来了新一轮政策变动期。
对于这一次西安楼市松绑，西安市房管局相关领导表示，虽然当前西安房地产市场保持了一个稳定发展的态势，但受整体经济下行、信贷收紧等多方面因素的影响，市场的观望情绪仍日渐浓厚，交易的活跃度明显降低，商品住房的库存量持续增加，市场风险在逐步累积，市场的信心也有所受挫。因此，决定在大力推进城中村、棚户区改造及保障性住房建设的同时，取消原有住房限购政策。
事实上，西安对楼市的解冻，在两个月前已经初现端倪。今年7月25日，西安市住房保障和房屋管理局面向社会公布三条“鼓励人才创业、改善人居条件”新规。新规中支持居民的改善性住房需求；要求做好无住房的高校毕业生的购房需求；加快小套型房屋和二手住房市场流通。这一新规在7月28日正式施行，已经意味着西安楼市的"有限松绑"。一个月后，房管局再一次下发通知，施行了三年的房产限购政策，终于被全面废除。
对于此次西安市决定全面取消楼市限购政策，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗分析，此举一方面是为了落实国家对房地产市场调控的精神及要求，充分发挥市场对房地产资源配置的决定性作用，并根据实际需求进行自主调节，以满足更多群众的住房需求，另一方面还在于，先前国家要求各地出台限购政策，是为抑制房价过快增长，而经过一段时间的实施，目的已经达到，不需要再以行政手段限制市场发展，而是让市场进行自主调节。
市场：预料之内，冷静面对
“放松限购是情理之中，预料之内的事情，西安原本就是后知后觉。”西安三迪房地产开发有限公司总经理严平峰这样评价限购令的终止。与严平峰一样，西安房地产界对于限购令的全面解除，并未表现得十分热烈。在接受记者采访时，他们都表示对此早有预期，已能冷静面对。
据西安荣华控股集团项目营销总监邵钧介绍，早在去年年底时，他们已经感觉到了取消限购的信号。“原因有这么几个，一个是西安的各个地产商的库存量都很大，大家去年开始都感觉很有压力。再一个是在现实中，限购令并未真正从根本上抑制房价。对于整个房地产市场而言，它只是一种调控的手段，在今年年初的时候就已经初见成效了。两个月前，房管局部分地解除限购令，我们就认为全线放开只是时间问题了。”
与邵钧一样，对于西安房产市场，北京金网络房地产经纪有限公司总经理白海燕认为，限购从年初开始已经是可有可无，在市场上没有起到它所承担的作用。“从去年开始到现在，投资客开始大量撤离，开始抛售手上的房产资源，而限购的主要任务就是限制投资、投机性需求，所以失去应用功能的限购政策摆在这里已经毫无意义，取不取消也都不会起太大波澜。”
陕西省房地产研究会副秘书长、蓝郡国际总经理屈养斌认为，近一年多来，限购政策对西安楼市的影响，其实已经没有最开始那样明显。因为目前楼市最主要的障碍，已不是限购问题，而在于供求关系的影响。西安房地产今后要长足发展，在于这个城市对外的吸引力有多大，以及最终净人口的持续导入。像北上广等一线城市楼市的繁荣，就与净人口的增长有很大关系的。“因此，我认为现在全面取消限购，只是对信心的一种提振，短期内可能会有利好，但长期来看，对销售的促进以及去库存化不会有太大作用。”
困惑：限购没了，限贷呢？
9月1日是西安楼市全面放开限购的天，不过当天市场并没有想象中的热烈，不少楼盘售楼部依然门可罗雀。中秋假期后，西安荣华控股集团项目营销总监邵钧就明显感觉到，整个中秋假期期间，相较于往年同期，成交量并没有明显提升，“来看房的人很多，但大都持观望态度，不会轻易出手”。这一情形，在荣华销售中心对面的鼎和房产·维也纳项目销售中心也得到验证，走进维也纳销售中心的客户，也大都以咨询为主。
对于取消限购后并没有出现往年“金九银十”那样的火爆购房场面，邵钧分析道：“一个原因是西安的房产企业以价换量的做法还很明显，那些真正被限购的改善性客户还没有回过劲来，政策真正起作用还需要一段时期。另外，各大房产公司也都只是在线下给客户说放开购买了，但并没有针对取消限购这一政策制定具体的销售方案。还有一个更重要的原因，限购虽然取消了，但真正起作用的限贷并没有同时松动。”
取消限购的政策出台后，短期市场的反应让不少业内人士纷纷认为，放松限购不是楼市好转的决定性因素。从某些角度来看，房贷放松又好像成为目前扭转市场的下一个关键点。但事实上，取消限购易，但想要紧接着就取消限贷，就显得不是那么容易了，原因是限贷权的取消与否并不掌握在地方政府手中，央行在这方面握有话语权。而商业银行对于房地产信贷采取的政策可以用9个字来形容，即“控总量”、“调结构”和“严监管”。
不过，以目前的房产经济发展趋势，取消限贷的信号也日渐被释放出来。今年5月14日，央行副行长刘士余主持召开了有15家商业银行代表参加的住房金融服务专题座谈会。会议的主题是研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。普通购房者房贷难的问题终于受到监管层的关注。在采访过程中，也有开发商表示，有个别商业银行已经私下表态在贷款的额度方面没有什么问题，只是具体的利率还没有接到明确指令，“取消限贷，也是迟早的事情。”
未来：房产市场进入“新常态”
房产市场的形势也影响到了陕西。今年以来，陕西的房产市场出现了较为明显的土地市场遇冷、成交量全面回落、多宗土地流挂、供应继续缩减的境况。根据陕西省统计局公布的数据显示，1-7月，全省房地产开发投资增速比上半年回落2.6个百分点，低于平均水平8.5个百分点，为近十年来的点。还有一点，据房屋管理服务网房产数据研究中心发布的8月西安土地市场分析报告显示，8月份西安土地共成交8宗，成交面积50万平方米，环比下跌63.03%。
但在采访中，无论是专家还是业界都表示，上述情况并不意味着中国房产行业的低迷，而是代表了一种新常态，经过十几年高速发展期之后，房地产终于告别了过去那种非理性状态，逐渐进入一种良性发展的阶段。“楼市正告别人人弯腰就可以捡钱的时代。”此前万科集团副总裁毛大庆在2014年中国地产创新论坛上的言论，已然成为开发商们的共识。
西安交通大学经济与金融学院教授冯涛认为，像传统那种“金九银十”的提法已经过时了，“总体来说，房地产所谓的大销、热销阶段过去了，迎来了一个健康平稳的发展期。以后房地产行业将更多地着眼于结构调整，更加注重改善性需求，比如养老需求、投资需求等等，一些新型的地产商品将会逐渐推出，住房类型会发生结构性的改变。”
事实上，包括万科、绿地、碧桂园、复星等多家房企已经纷纷进军海外房地产市场，以雅居乐为代表的大型房企则在旅游地产以及酒店等领域攻城略地，逐渐告别传统的住宅销售模式。更早的，自2011年政府对房地产进行调控以来，西安高端别墅市场因受困于限购、限贷，销量开始放缓，存量逐渐增多，一线外阜房企便开始纷纷试探性推出市区大平层、郊区低密度花园洋房等产品来应对市场，没想到市场反应较高出预期。
陕西省房地产研究会会长王圣学建议政府和房地产企业，面对新的市场形势，都要首先平稳心态，适应这种新常态下的形势。“一个房价动辄几十万乃至几百万的城市，怎么能出现购房比买衣服还随便的情况，这明显不合常理。现在的调控就是要促使市场回归理性。所以，购房者和开发商的心态要平衡。再有，我们的政府，特别是那些依赖土地财政的政府，也要心态平衡。我们的财政也要调整，不能光靠土地财政。市场变了，我们的观念、认识也要变。”
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