[摘要] “央四条”对信贷政策的放松，对楼市成交量企稳回暖起到了一定刺激作用。国庆期间，首钢融创置地有限公司副总经理楼艳青在她的朋友圈中晒了多组旗下公司项目销售情况照片，并号称其下某项目6天顺销1.5亿。她告诉21世纪经济报道记者，“感觉到楼市已经回暖，客户很多。”
9月30日，央行、银监会调整住房贷款的通知，被认为是大规模的房地产救市政策。21世纪经济报道记者了解到，主管部门此次放出的信号的确刺激了部分购房需求，一些敏感的购房者开始选择出手购房。
不过，综合各方观点以及市场反应，低迷的成交量在未来一段时间内可能会有所改善，但房价调整的趋势可能很难改变。
成交量企稳明显
“央四条”对信贷政策的放松，对楼市成交量企稳回暖起到了一定刺激作用。国庆期间，首钢融创置地有限公司副总经理楼艳青在她的朋友圈中晒了多组旗下公司项目销售情况照片，并号称其下某项目6天顺销1.5亿。她告诉21世纪经济报道记者，“感觉到楼市已经回暖，客户很多。”
十一楼市的成交情况，尚未及时传递到所能见到的网签数据上。但从当前数据看，楼市企稳的迹象比较明显。中原地产市场研究部统计数据显示：国庆前6天，北京网签数据新建住宅为472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套，虽然相比2013年同期明显下调，但优于2012年同期。
2014年10月1日-7日，中指监测的20个主要一二线城市，累计成交面积同比下降9.7%，与2012年同期相比下降6%。与2013年同期日均水平相比，代表城市中仅6城市同比上涨;与2012年“黄金周”日均水平相比，一线城市全线下降，但二线代表城市中有12个城市上涨，其中哈尔滨、三亚涨幅超1倍。尽管与今年9月日均成交水平相比代表城市全线下降，但与今年中秋假期日均水平相比，仍有长沙、武汉、南京、贵阳、温州5个城市成交量上升。
另据亿翰智库对十大主流房企的调研显示：国庆长假期间，来电来访增长20%以上，且转化率有所提升，约为8%-10%;投资改善型客户明显增加，占比约20%，但观望情绪仍未去除。亿翰智库调研后的结论是，10月份企业销售额可能比9月大约增长20%以上，个别企业环比可望增加30%-40%。
房地产业内人士普遍认为，信贷放松对成交量的刺激作用，将逐步显现。东兴证券分析师郑闵钢表示，“限购政策的放松，主要释放出部分改善型的购房需求，而改善型的购房弹性大，在房价预期未出现明确上涨的共识情况下，释放量不会大;而限贷政策的放松，将主要释放出刚性需求，今年二季度以来商品房销售乏力的一个主要因素是银行按揭量减少。”
郑闵钢介绍，从调研情况看，目前市场的主要购房者还是首次置业为主，购房大多需要通过按揭。限贷政策的放松，将大大增加有效购房群体的数量。一是首次置业群体的弹性很弱，有了银行按揭的支持，购房需求更易催化出来;二是信贷放松影响的是房地产市场。
上海易居研究院研究员严跃进对21世纪经济报道记者表示，信贷放松的效应主要是三点。，直接降低刚需购房成本，保守估计，8.5折的利率优惠有望在今年四季度得到普及;第二，信贷资产优良，且有改善型需求的购房者，更有积极性购置二套房;第三，商业银行和房企融资渠道拓宽，为房地产资金面的改善增加了润滑剂。
中金地产分析师宁静鞭预计，央行此次放松信贷预计将带来短期购房需求10%-20%的恢复，有助于缩小供需差。
房价难以反弹
然而，成交量复苏并不代表房价一定会反弹，尽管不少开发商借央行救市炒作房价上涨。有传闻称，多个品牌开发商即将涨价。
不过，在绝大部分品牌开发商看来，央行此次救市并不能形成涨价支撑，聪明的开发商仍然是以跑量为主。这是因为，一方面各大开发商均面临库存高企的局面;另一方面，商业化银行对央行政策的执行力度还不能确定。
标准普尔信用分析师符蓓对21世纪经济报道记者表示：“按揭贷款限制的放松给予了银行更大的空间来增加按揭贷款。但目前仍不清楚它们是否有足够的动力在更低的利率水平来增加按揭贷款比例。2014年5月央行曾经鼓励商业银行增加按揭贷款发放，但这对销量影响有限。根据国家统计局的数据，2014年1-8月房地产销售下降11%。”
宁静鞭告诉21世纪经济报道记者，根据标准普尔银行组的判断，随着银行间竞争加剧、MBS/专项金融债券等融资工具打开，预计首套房按揭利率将呈现逐步回落的趋势，但复制2008年底到2009年初大幅断崖式下降的可能性较小。此次信贷政策放松，是个货币层面放松的信号，有助于消除房地产市场的下行风险。预计市场供应仅下降5%-10%，但库存仍将维持高位，如若没有更多信贷层面放松，难以出现量价齐涨的格局。
符蓓认为，由于购房者预计房价将进一步下跌而继续保持观望，因此房地产将继续下行。亚豪机构副总经理任启鑫表示，“四季度开发商的首要目标是借助政策利好，大力促销、去化库存，房价也将在四季度保持稳定。”
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国庆长假向来不是楼市成交的旺季，但由于处在“金九银十”期间，其市场状况颇具参考价值。综合各地的数据来看，今年国庆长假的前六天(10月1日-6日)，多数城市的房地产市场成交量较为平稳，并未因节前出台的房贷新政而出现成交量陡增的局面。
其中，供需关系较为紧张的北京等城市，市场成交小幅回升。来自北京市住建委的数据显示，今年国庆长假前六天，北京新建住宅网签472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套。虽然相比2013年同期有着明显下调，但仍优于2012年同期的水平。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，黄金周期间的网签数据并不反映市场的当下情况，但也说明整体市场延续了9月份以来继续复苏的变化。
他还指出，之所以称之为“复苏的延续”，是因为从一线城市来看，国庆长假期间的成交量比之前的预期水平上涨了一到两成，且网签的统计存在滞后性，因此国庆期间的实际成交量要好于预期。
从去年年末以来，楼市陷入“量价齐跌”的通道中，房地产市场的月度成交量不断走低。自今年5月以来，70个大中城市的平均房价连续4个月出现环比下跌。但进入下半年，供应方开始做出“以价换量”的努力，使得整体成交量出现小幅回升。
据了解，国庆长假期间，各地新开盘的项目并不多，但多数在售项目均延续了此前的价格策略，即在定价基础上做出一定的优惠。其中，部分城市的新房项目优惠幅度达到30%之多。
二手房方面，据北京中原地产的统计，与年初点时相比，目前北京市场在售的二手房源均价已下跌超过15%，部分房源甚至超过20%。
分析人士指出，经过多年来的房地产投资高增长，当前整体楼市处于“供大于求”的状态。今年以来，随着越来越多的城市松绑“限购令”，使得市场需求逐步释放。这是市场成交逐渐回暖的大背景。
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