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买卖一套房子，签两份合同，出一份评估报告,标出三种价格：合同价、评估价、实际成交价。申请贷款时用较高的评估价，交税时按低的合同价走，目的是既少交税费，又尽可能多地申请贷款。这就是二手房交易市场中“一房三价”的怪现状。
不久前，北京市银监局出台了针对它的新规。
刚刚过去的国庆长假中，北京市二手房住宅网签总量为136套，平均日签约量仅约为19.5套。相比于今年“五一”假期的二手房住宅日均网签123套来看，市场成交降幅明显。
业界认为，原因是多方面的，但肯定与北京银监局近日出台的一项新规不无关系。
或者多交税，或者少贷款
在以往的二手房交易中，一套房子往往有3个价格。在正式的买卖合同中，填写政府部门给出的“成交指导价”，这个价格通常大大低于实际成交价，而这个合同价是缴纳相关税费的依据。此外，通过一份“补充协议”，签订正式成交价格，作为买卖双方的凭证。而申请贷款的时候，银行则根据评估机构出具的“评估价”放贷。购房者通常采取做低“合同价”、做高“评估价”的方法，既少交税费，又尽可能多地申请贷款。这也就是所谓的“阴阳合同”。
为此，北京市银监局发出《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，从9月1日起，要求银行必须采用“网签合同”和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据，按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。
北京市银监局此番出台的新规意味着，如果购房者想避税，合同价低于实际成交价，银行就会根据合同价放贷，购房者能申请的贷款将大幅减少；如果想多争取贷款，按照实际成交价签订合同价，则需要缴纳更多的税费。
链家地产市场研究中心主任王志伟认为，该项政策出台将进一步使打政策擦边球的“阴阳合同”失去用武之地。在二手房市场近期出现非理性涨价行为情况下，有助于银行规避金融风险，也有助于抑制前期“见风涨价”的势头。从长远看，对健全和规范二手房市场交易秩序、维护买卖双方的利益将起到积极作用。
另一方面，这项政策的出台，在短期内可能使购房者面临“或者多交税，或者少贷款”的两难局面——无论如何，首付压力都将增加。在目前的市场上，约有60%的购房者需要贷款。因交易成本提高，新规对改善性需求和投资性需求的心理影响也十分显著。
交易由暴涨趋于平稳
政策出台后，北京二手房市场成交量短期内出现了非正常的“暴涨”。北京市房地产交易管理网的网签数据显示，9月上旬（1—10日）全市二手房住宅网签总量突破万套关口达到11102套，环比前月同期显著攀升64%，其中2日、3日两天的网签量分别高达2062套和2126套。
“我之所以抓紧时间签合同，是希望能在新规严格执行之前，还能按照过去的操作方式，减轻一些首付压力。”一位9月初签订购房合同的购房者说。
北京二手房中介“我爱我家”市场研究人员认为，这一波动主要与北京银监局上述新规的出台有关。通知下发后，部分银行严格参照9月1日的时间节点办理二手房相关业务，这就导致部分购房者因网签合同不符合贷款要求而进行退改签。而另外一部分银行则因暂无细则出台，贷款面签时政策执行出现了相应延后，从而造成了部分购房者的集中签约。这两种方式最终都在一定程度上助推了二手房住宅网签总量的非正常上涨。
记者致电北京多家银行了解到，随着一周“缓冲期”的结束，各家银行都已开始严格参照网签成交价对二手房发放贷款。新政实施也使卖房者抓紧“出货”，部分房源价格上也“暂停”了上涨。整个9月，北京二手房住宅成交量26412套，环比上涨11%。而成交均价及成交总价则在年内次出现下降。市场整体走向趋于平稳。
“一房三价”的病根何在？
对一个健康的房地产市场而言，“一房三价”也好，“阴阳合同”也好，都不是正常现象。既扰乱了市场秩序，使政府损失了大量税费，也增加了银行的信贷风险。近年来，各地都采取了许多措施治理这些现象，但收效甚微。
表面上看，这些现象似乎是买卖双方和中介机构为了省钱，“合谋”钻政策空子的产物。但对买卖双方和中介而言，既增加了交易的责任和风险，也使二手房交易的程序变得混乱、漫长而麻烦。那么，为什么各方都深受困扰的现象，却能长期存在于市场上？
根本上看，一是由于二手房交易过高的税费，二是银行对二手房交易放贷的“高门槛”。
按照去年底国家出台交易税费减免措施以前的标准，一套5年以内的二手房，购房者需要缴纳的税费约为房价的11%，即使通过“阴阳合同”避税，也占房价的5%以上。而银行根据“评估价”的80%提供贷款，通常只有实际房价60%。也就是说，购买一套5年以内的二手房，购房者的首付加上税费，将近房价的50%，远远高于购买期房的水平。难怪购房者要不厌其烦地搞“阴阳合同”。
二手房市场能否盘活，对房地产市场的稳定健康发展意义重大。同时，我国的二手房市场上，有大量中小户型、中低价位的房源，对调整住房供应结构和解决中低收入家庭住房问题意义深远。近年来，二手房的诸多优越性逐渐被人们认可，但过高的交易税费一直使市场无法盘活，无法形成大规模的有效供应。
去年底我国出台一系列政策，在一年内大幅减免房地产交易税费，银行也降低了放贷门槛。此后二手房成交量快速增长，成为带动房地产市场快速回暖的主要力量。无论政策会否延续，这一年的“实验”都充分证明，降低税费对盘活二手房市场作用明显，买卖双方、政府、银行都能从中获益，整个房地产市场的发展也更为健康成熟。
有关部门采取措施打击“阴阳合同”、防范“一房多价”，根本上也是为了二手房市场的健康发展，为了保护各方的利益，但在客观上有可能增加购房者的首付压力。一旦买房变难，想办法钻政策空子的愿望就会增强，“一房三价”也就可能出现新的版本。因此，与其设计各种政策“堵”制度漏洞，不如想办法加强政策的延续性和稳定性，切实降低二手房交易税费，银行在控制风险的基础上，适当降低二手房贷门槛，使一切按照实际成交价操作变得切实可行。这样，“一房三价”和“阴阳合同”也许会自动消失，事情会变得更简单。（来源：人民日报）
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