[摘要] 据新华社电小产权房,曾是低价房的代名词。国土资源部等有关部委多次表示:小产权房不合法,要试点清理。然而,记者最新调查发现,目前小产权房在一些城市不仅规模越来越大,品种也越来越多,价格让人叹为观止。
抄底不宜:严控土储总量
在市场的下行周期,土储过量而引起的消化周期过长,越来越体现其“双刃剑”的“锋利伤己”一面。“高土地储备总量与销售放缓,两个因素导致土储消化周期拉长。”业内分析。
前两年较快的扩张步伐,导致典型房企土地储备总量居高不下。目前土储面积居首的为恒大地产,2011年底的土地储备总量为1.37亿平方米,其次是碧桂园、绿地集团,土地储备的总量也都在5000万平方米以上。
此外,调控政策对企业销售速度的影响显而易见。其中,限购政策对定位中高端的房企掣肘明显。比如绿城中国,截至2011年底的土地储备总量在4000万平方米左右,属于房企中间水平,但其2011年月均销售面积仅15万平方米。尽管绿城2011年下半年采取了多种营销策略,如扩充销售团队、降价促销、出售优质地块及项目等,但由于其太过单一的中高端产品定位,销售业绩依旧疲软。受此影响,目前绿城中国的土储消化周期直逼24年。
据监测,紧随绿城之后,土储消化周期较长的企业为世茂、招商、恒大,房企消化周期均在11年左右。业内指出,即使对恒大这类高周转企业而言,目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大,2011年是恒大迄今销售业绩的一年,以月销售102万平方米计算,目前的土地储备消化周期也达11年。
“对这几家企业而言,不拿地或者少拿地,加快项目的去化速度,减少土地储备的消化周期迫在眉睫。”业内认为。
在这方面,低消化周期的万科值得学习。万科近几年土地储备的消化周期,始终保持在4年左右,这也是其在坚持刚需高周转的同时,严格控制拿地成本,对总价高的地块采取合作拿地以降低风险的体现。
另一方面,对于一个销售额超千亿的企业,2012年依然需要保持积极的土地策略,合理补充土地储备,否则以目前4300万平方米左右的土地储备总量来看,难以满足企业中长期的发展需求。
柴一峰直言,土储从优势转为劣势和风险,不在于土地本身,而是整体市场走势的逆转和开发商日渐紧张的资金状况使然。一旦土地市场出现抄底机会,看似人人平等,实则只是少数房企的大餐,除非那些土储周期报警的企业“豁出去不要命了”。
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