[摘要] “未来3年，SOHO中国将实现重大转型，散售模式逐步转向租售并举，自持物业比例将逐步提高。”7月23日，SOHO中国有限公司（SOHO中国，0410.HK）董事长潘石屹在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。
（中国证券报）信托业协会数据显示，政府宏观调控与信托业密切相关的两项业务是，以政府融资平台为载体的“政信合作信托”和以房地产项目为载体的房地产信托。从2010年三季度开始，政信合作项目信托规模持续下降：2010年三季度为3816.05亿元，占同期信托总规模的比例为12.91%；2010年四季度为3563.27亿元，占同期信托总规模的比例为11.72%；2011年四季度为2536.85亿元，占同期信托总规模的比例为5.27%；2012年一季度为2510.29亿元，占同期信托总规模的比例为4.77%。
展恒理财研究中心数据显示，在房地产业务呈逐渐收缩趋势的同时，整个信托业资产却呈现稳步上升态势。截至2012年一季度，信托业信托资产余额已达5.3万亿元，较2011年四季度的4.8万亿元的余额同比上涨约10%。虽然信托公司大多拥有国有企业股东背景，但在信托余额已达5.3万亿元的情况下，对于一些业务量或业务规模较大信托公司来说，整体兑付风险较大。
细分信托业务的占比方面，2011年整个投资类业务占比呈上升走势。2011年一季度投资类业务占比27.71%，二季度占比33.23%，三季度占比33.74%，四季度35.81%，2012年一季度占比37.85%。从数据可以看出，信托公司在传统业务受限情况下，在积极探索和开展创新型业务，而投资类的创新型业务正是国家对信托公司未来发展路线的导向之一。
总结下来，纵观当下信托业市场，房地产业务仍是信托公司的主力业务之一，因此投资者能接触到的产品大多属于房地产类产品。虽然房地产业今年继续笼罩在国家政策调控的阴影之下，但总体来看，目前仍是我国的支柱产业之一。
展恒理财认为，对于房地产类信托产品的选择不可采用全盘否定的态度，从产品风险控制结构、抵押物价值分析、融资方还款、信托平台等多方面考虑。由于房地产信托目前的平均处在市场平均水平之上，因此在各方因素综合情况较好的条件下，房地产信托产品是不错的投资方向。另一方面，投资人今年可在创新类型的信托产品中寻找到好的投资机会。例如，一些以信托为平台设立的房地产投资基金，既有信托作为资产管理方的风险把控，同时还能享受到基金带来的超额。
房地产信托发行供需不旺的局面在今年一季度并未得以扭转。出于流动性风险的考虑，越来越多的信托公司将信托贷款锁定在国内百强开发商，而需求更加旺盛的中小开发商却多被信托公司拒之门外。
中小开发商信托贷款难求
一季度的房地产信托发行市场整体呈现供需不旺的局面。
西部某信托公司高管对证券时报记者表示，开发商对于信托资金的需求目前并不旺盛。从他与开发商接触的情况看，因对房地产销售市场的预期并不明朗，开发商对于开发资金的投入不是很积极，而更愿意将资金用于囤地或者并购其他开发商的商业项目。
但值得注意的是，从一季度统计的开发商资质情况看，信托贷款基本被锁定给了国内百强开发商，二级以下资质的中小开发商多被信托公司拒之门外。
数据显示，在一季度68个贷款类房地产信托项目中，仅有一家开发商资质为三级。上述信托高管对此认为，一方面是因为随着监管部门对房地产信托项目审批趋严，信托公司为实现项目过关率，不得不严格执行“四三二”（项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质）的贷款类信托标准；另一方面原因是在近两年持续的房地产信贷调控背景下，已经没有多少中小开发商能拿出进行信托贷款所需的充分质押物。
此外，根据用益信托统计，在一般不需要满足“四三二”标准的股权投资类信托中，融资方具有一级开发资质的产品发行数量同比有所提升，而二级资质和三级资质的产品都有明显减少。
用益信托研究员岳婷表示，在2012年一季度，大型开发商以及从事保障房建设的企业，占据了信托市场75%的发行量，说明房地产调控政策向房地产信托传导的效果已经进一步显现。
流动性危机若隐若现
监管层与信托公司的审慎态度并非没有缘由。虽然在今年3月份，年内个房地产信托兑付高峰期中，多数信托公司实现了平稳过渡，但部分房地产信托产品的流动性问题已经浮现。
日前华业地产的公告显示，其子公司深圳市华富溢投资有限公司于2010年4月向中诚信托申请了10亿元借款。由于该笔借款期限已满，因而深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议，重组上述债务。
华澳信托去年5月发行规模为7亿元的“华澳·长信8号信托计划”5月27日将到期，预期利率为6%~7.2%，因兑付压力，华澳信托近日选择将持有的天津市中天兴业房地产公司49.34%股权转让给上实发展；同时，吉信·长白山11号南京联强集合资金信托已于今年3月30日到期，最终也因无法兑付而由华融资产管理公司接盘。
上述案例或许仅仅只是个开始。用益信托研究员岳婷对记者表示，一二季度还没有达到兑付峰，由于信托的刚性兑付要求，加之当下还处在房地产调控的时点，预计今年下半年至明年上半年类似接盘案例将会多些。
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