[摘要] 两年来,房地产投资投机性需求基本被抑制,房价过快上涨的势头被遏制,房地产作为投资品的资产配置效应已经逐渐褪色。进入2012年,管理层多次强调坚持房地产调控不动摇。
两年来,房地产投资投机性需求基本被抑制,房价过快上涨的势头被遏制,房地产作为投资品的资产配置效应已经逐渐褪色。进入2012年,管理层多次强调坚持房地产调控不动摇。
笔者认为,中央将在未来较长一段时间内保持目前的调控力度不变,如果房价出现明显反弹调控甚至会加码,持有房产的机会成本会越来越高。随着未来新房和存量房有效供给的增加和需求的持续受抑制,中短期的市场价格均衡或被打破,房价未来一年下跌可期。
调控政策将长期化
由于2009年下半年开始,中国房价出现明显上涨,形成了一定的泡沫,2010年4月开始包括限购限贷在内的一系列严厉的房价调控政策陆续出台。
进入2012年,随着本轮调控政策效果渐显以及地方政府财政吃紧,地方政府“小动作”开始逐渐增多,逐步地试探中央对放松调控的底线。从中央的反应来看,对坚持本轮调控的态度十分坚决,凡是涉及限购限贷的“微调”一律予以叫停,有的措施当天公布转天就被撤下。
笔者认为,此轮房地产调控政策未来有可能长期化。首先,虽然房价过快上涨的势头得到了明显遏制,但目前很多城市的房价依旧处于较高水平,短期内如果退出调控将前功尽弃。
其次,房产税和保障房等对冲房价上涨的中长期机制建立仍需时间,在这些机制没有全面发挥作用前,调控政策不宜退出。我国于2010年开始大规模的保障房建设,从建设周期看,从开始建设到竣工需要两年左右的时间,预计2013年、2014年将是我国保障房大面积入市的阶段;而房产税目前虽然在试点,但大面积的推广仍需时日。
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最后,“高房价”所暴露出的社会问题日益突出,已经不单单是一个经济问题。由于中国正处于快速城镇化和居民收入快速增长阶段,民众将房地产作为资产配置的需求日趋强烈,然而由于土地稀缺等问题,投资投机需求往往使得房价暴涨形成泡沫,给中国经济带来很大风险。
供需力量对比正在逆转
影响房地产价格的长期因素是供需。调控的长期化将引发购房者、持房者和开发商等市场主体预期发生变化,进而使得供需发生逆转。
房地产的价格运行规律不同于一般商品,金融属性十分明显。房价上涨期,市场交投火爆,价格继续上涨的预期强烈。对于刚性需求的购房者而言,越晚入市意味着需要支付的购房成本越高;对于投资性和投机性需求而言,此时持有房产可以获取价格上涨带来的。所以,购房者入市积极,房价继续上涨,这种上涨又强化了预期。当房价由于政策调控等原因涨幅开始变小甚至不涨的时候,刚性需求的购房者大多会选择持币观望,希望未来房价下跌从而减少购房成本,而此时投资投机性需求持有房产等于其机会成本,这一部分需求将被明显抑制。这一阶段,成交量会明显减少,开发商的资金链逐步紧张,部分开发商选择降价促销,二手房的持有者也开始抛售手中的房产,从而导致供应量增大需求减少,价格开始松动。随着价格由涨转跌,市场预期将发生进一步转变,价格越跌,购房者观望情绪越重。
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