[摘要] 最近，有南京市民向扬子晚报反映：南京八卦洲上，有开发商正在推销“老年地产”，项目收益高得离谱。开发商称，二三十万一套房子，10年就能回本，20年净赚近百万。
“有户人家买了一层楼”
随后，销售人员带记者来到样板房参观，她介绍说，这个项目拥有众多房型，有套间有标间，就和酒店式公寓一样，目前销售情况非常火爆，甚至有的投资人直接组团买下了一层楼。“这边整个3楼都是被一家人买下来了，他们过来看了不错，感觉投资回报蛮高的，所以干脆买了一层楼。”
据销售人员介绍，这里的公寓价格，根据面积，每间从20万到35万多不等。
根据销售人员的说法，花19.8万买一套小户型公寓房，第1年和第2年每年均可收入1.5万。到第3年的时候，上涨到约9％，每年涨到1.7万。10年下来，19.8万的本金就回来了。
投资20年后，可以净赚84万，加上已到手的20万本金，就是入手100多万，回报达到投资额的4倍多！
有这么便宜的房子？
划拨用地建公寓 买的只是经营权
扬子晚报记者在售楼部发现，墙壁上悬挂的相关资质证书文件中，只有一张栖霞区民政局关于公寓建设的批复，既没有《国有土地使用证》也没有《商品房销售(预售)许可证》。记者询问，没有两证的房产也可以销售吗？
销售人员解释说，他们出售的仅仅是老年公寓的20年经营权，并不是产权。销售人员接着拿出一份《公寓委托经营合同》的样本给记者看，称如想购房，要跟开发商签经营合同，购买使用权，还有一个委托管理的合同。
销售人员笑着说，这个老年公寓项目的用地是国家划拨用地，给开发商免费享用20年，20年以后开发商可能会通过补交土地出让金的方式将该地块转为商业用地。
如此一来，和正规房产项目相比，该老年公寓的开发商在用地上省下了相当可观的一大笔巨额土地出让金。“你们买的商品房小区，都是开发商把地买下来了，房价也是根据地价来的，而我们买这块地没有花钱，所以给你们的价格也是非常低的。”
记者了解到，国家划拨土地只能用于建设政府机关、学校、部队、医院、养老院等非营利性项目，这样一来，社会福利项目变成一种经营项目，已经明显改变了土地的使用性质。
三问老年公寓
有这么高额的回报？
一旦开发商违约 投资者没处说理
江苏李安祥律师事务所的倪韶风律师指出，该老年公寓的开发商公然出售公寓的经营权，在交易的过程中不仅仅是像表面上看起来的那样是在“出租房屋”，实质上还是通过以租代售的方式将国家的划拨土地也一并“出租”了出去。
问题随之而来，这样的投资方式究竟有没有风险？
南京工业大学不动产研究所的付光辉副教授认为，这样的投资方式并不稳，如果后期“爱玉老年公寓”的开发商因为种种原因破产或倒闭，投资人权益将很难得到任何保障。
付光辉副教授解释说，从法律层面上来说，投资人花二三十万购买的，仅仅是老年公寓房产20年的租赁权，但在法律上租赁权并不属于物权，仅仅只是一个债权，而债权是很难得到法律保障的。“即使开发商和你签了合同，在他经营不下去的情况下，他可能就违约造成一系列麻烦。”
记者也仔细研读了一下开发商提供的样板合同。在关于违约责任的条款内容上，记者发现，开发商提供的合同中对于投资人（乙方）的约束很多，但却较少提及自己若是违约需要承担怎样的法律责任。并且其中还有一条内容为“若因不可抗力因素导致延期交付的，甲方（开发商）不承担违约责任。”
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