[摘要] 2013年年初，当我们用一种恐慌的态度投身楼市，让2013年3月的“政策末班车效应”带来约平时3倍的成交量后，“京版国五条”悄然落地。“京版国五条”之后，4月开始下达的各种相关公告和后续政策纷至沓来。
2013年年初，当我们用一种恐慌的态度投身楼市，让2013年3月的“政策末班车效应”带来约平时3倍的成交量后，“京版国五条”悄然落地。“京版国五条”之后，4月开始下达的各种相关公告和后续政策纷至沓来。
近几年，政策在不断收紧和不断完善中进化，“新版国五条”无疑是之前政策的2.0版，在近一步紧缩了购房资格、提高二套首付以及贷款利率后，更是突破性地让20%的个税政策成为二手市场的“杜冷丁”。而之后发布的有关税收问题的公告，以及公积金使用细则更是完善了整个调控政策体系。
目前，现有的政策体系是围绕“供应”、“需求”、“资金”这三个核心要点形成的，后续的政策不出意料也会在这三个要点上着力。例如，5月17日印发的《北京市商品房预售资金监督管理办法》就是对现有政策体系中针对资金因素的一种补充和完善。而从目前的实际情况来看，由于上半年政策扎堆，市场还处于政策适应期，外加“限价”政策影响，供需矛盾凸显，并不利于房价稳定。同时“钱荒”的爆发，也让拿钱吹起来的地产气球暴露在风险当中，在这种情况下，下半年房地产政策不会有太大动作，将会以稳为主。
受政策及翘尾因素影响，上半年楼市先扬后抑，有恐慌性购房导致的3月整体成交6.3万套的疯狂，也有政策落地后整体成交1.3万套的萧条。在政策因素以及经济背景下，预计下半年楼市整体成交以点带面的现象将会更为突出，刚需输出地为京城重要成交热点。
根据北京住建委数据显示，截至今年上半年，全市共新增新建住宅24592套，其中通州提供新房7162套，提供新房总量，其次是房山区，提供新房数量4394套。两个供应大户所提供的房源数量接近整体供应量的一半。而两个区域是非常典型的刚需输出地，在市场刚需充裕的情况下，“逢开盘必涨价”的金地[简介实时动态]格林格林项目也屡屡创造日光成绩，足见市场中刚需的求房若渴，以及其强劲的购买力。区域成交量的高涨直接催热了整体市场，而这种以点带面的市场趋势也将会在下半年的市场中得到延续。同时，大量的购房需求也为下半年房价上涨提供了客观条件。
除了需求因素外，大热的土地市场同样为后市高房价埋下了隐患。今年上半年土地出让金大丰收，仅上半年北京土地出让金收入就与去年全年相当，达到了664亿，可谓供需两旺。而无论是用“面粉与面包”还是用“皮与毛”来比喻房价与地价相互影响、彼此依存的关系，高地价的指向都只有一处，那就是高房价。在政策平稳的预期下，下半年房价稳中有升是大概率事件。
在成交量方面，依照目前的市场状况，新房成交量在相当程度上依赖于市场供应量，由于“限价上市”依旧为供应端带来不小阻力，从而，房企与政府的博弈过程将直接影响新房成交走向。
在二手市场方面，由于个税缴纳方法的变动直接加重了二手房的购置成本，同时计税价的上调又进一步压缩了免税空间，直接影响购房者的购房意愿，下半年二手市场将继续考验购房者的资金实力。在整体经济增长放缓背景以及“钱荒”带来的恐慌中，下半年二手市场整体交易情况并不乐观。整体来看，二手市场将处于较为平稳的状态。
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