[摘要] “房价涨有它的道理，但未来十年不可能暴涨了。”“房地产调控政策要做'检讨'。”“开发商不要放不下商业地产，如今现金流才是王道。”……8月24日的亚布力峰会现场，“楼市十年：意愿与方法”分论坛举行。任志强、冯仑、黄怒波等知名投资人、地产人与会，从政策、房价、开发等层面，探讨未来楼市的出路。
“房价涨有它的道理，但未来十年不可能暴涨了。”“房地产调控政策要做"检讨"。”“开发商不要放不下商业地产，如今现金流才是王道。”……8月24日的亚布力峰会现场，“楼市十年：意愿与方法”分论坛举行。任志强、冯仑、黄怒波等知名投资人、地产人与会，从政策、房价、开发等层面，探讨未来楼市的出路。
论房价：房价疯涨的时代已结束
核心观点：就像人的成长，过了发育的“黄金时期”，后面就不可能再疯长了。
“很多人都在抱怨房价贵，我们应该看到房价贵的后面(的东西)。”长甲集团董事长赵长甲表示，要问问构成高房价的要素都有些什么东西。他说，土地、税、用工成本、建筑材料……这些固定成本在逐年上涨，自然拉动了房价的上涨。
从另外一方面来说，房价之所以“跳得高”，也跟社会发展快、货币供应量大等因素有关。比如买房是靠货币，而2003年到2013年这10年间，我国货币(供应量)增长了6倍。
不过，在赵长甲看来，虽然不可否认的是，这10年间，房价的增长速度确实非常快，但是未来10年，房价不太可能再飞涨了。
赵长甲说，房地产发展的这些年，正是国家经济高速发展的时期……他打了个比方，这就有点像一个人5岁到15岁的生长发育过程，属于高速发展。但之后不可能再有这么快。所以赵长甲认为，房价高速上涨的时代已经结束了。
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论调控：吸取各方意见制定政策
核心观点：让各利益相关方进行“事前博弈”，避免政策出台后遇到难落实的尴尬。
“不少人为了房子假离婚，你说政策到位没有？”万通投资控股股份有限公司董事长冯仑认为，房地产调控讲了这么多年，房价还是有很大的调整空间。他认为，理想的调控政策出台前，应将各利益相关方都聚在一起进行博弈，充分吸取各方意见，即所谓“事前博弈”。之后再出台政策，就不给“事后博弈”留下空间，因为“事后博弈”的结果通常是“上有政策下有对策”，比如假离婚、阴阳合同等。这对政府的公信力是一种折损，政策的法律效果也大打折扣。
冯仑说，国家调控房地产，其实就是要调控住宅价格。但近年来随着楼市发展，房地产早已不单单是住宅了。
冯仑说，政府应该有效调控住宅价格，保证房地产健康发展。他说，之前很多房地产调控政策信号有些紊乱，政府应该把重心由“事后调控”变成“事先调控”，把文件调控变为法律、法规的调控。加大决策成本，把执行成本降低。
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论商业：不要盲目引入一线大牌
核心观点：商业模式已改变，面对电商冲击，迷信高端商业物业不如重视现金流。
“不少开发商有个传统思维，商业地产持有越多越好。我觉得这是个误区。”中坤投资集团有限公司董事长黄怒波说，如今的经济模式已经发生巨变，这样做会忽视了流动性，容易走入死局。
黄怒波说，传统商业模式如果碰上经济不景气的大环境，就可能出问题，比如资金的问题。在电商的冲击下，传统商场走下坡路，商业物业的价值潜力猛然下滑。百货业风光不再，传统的商业面临极大挑战。一些大城市比如北京，商业可以向写字楼转型；但其他更多的城市，这条路不一定能行得通。
在黄怒波看来，传统的商业模式已经过时了。不能按照过去的方法招商，不要迷信奢侈品、一线品牌。他认为半年或是一年内，奢侈品将同时出现在线下和线上。对于开发商来说，持有高端商业物业，不如现金流靠谱。
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房价高涨背后：地方政府调控“有心无力”
国家统计局近期发布7月份70座大中城市住宅价格指数显示，7月份69个城市房价同比上涨，这已是连续第三个月上涨城市数量保持在69个。其中，一线城市继续领涨。
值得玩味的是政府的表态。北京市在上述房价数据发布前透露，北京正在酝酿推出自住型商品住房政策，以平抑房价；上海市房管局则重申继续严格执行限购政策。
敏感的经济学家已经注意到调控的细微变化。摩根大通中国首席经济学家朱海斌称，与对其他行业的态度不同，新一届政府从未就房地产市场发表过任何公开意见。
地价与房价齐疯狂
这是一个房价与地价赛跑的时代。
8月14日，人们还在谨慎论证亦庄房价将全面进入3万元时代，融创葛洲坝联合体以41.2亿元，连获亦庄新城两块土地，算上保障房以及公建配套成本，楼面地价逼近3万元。去年9月底，融创保利[简介 实时动态]联合体曾在亦庄新城拿地，楼面价约在1.5万元/平方米。11个月时间，亦庄地价接近翻番。
不少业内人士预测，亦庄房价将迅速跳进4万元时代。目前，亦庄区域不少在售项目甚至还低于3万元/平方米。中信[简介 实时动态]新城、富力[简介 实时动态]尚悦居等在售楼盘价格都在2.6万元/平方米以下，只有类别墅项目远洋天著售价达到3万元/平方米。
比起地价的涨幅，一线城市房价也毫不逊色。前述国家统计局数据显示，7月份，京穗深沪新建商品住宅价格涨幅分别为18.3%、17.4%、17%和16.5%。
房价高涨的局面可能短时间之内难以改变。中原地产研究部总监张大伟分析认为，从8月份各地频出的日光盘来看，市场已经集聚恐慌情绪，价格正酝酿再次上涨加速的可能性。
就在国家统计局公布7月房价指数的前一天，北京市紧急召开通气会透露，北京正在酝酿推出自住型商品住房政策，以平抑房价。所谓自住型商品房住宅政策就是此前北京市出台的“国八条”细则中提出的“将部分商品房纳入限价房序列管理”，而具体实施办法就是“限房价竞地价”。
目标多元与手段单一
接近北京市调控部门人士称，房价调控目标在某种程度上要与当地经济发展相平衡，而从目前宏观经济发展情况看，也需要房地产有相对较好的推动作用。朱海斌也认为，由于经济状况欠佳，楼市调控近期进一步收紧的可能性不大。但考虑到2012年下半年以来房价保持了强劲涨势，政策显著放松的可能性同样较小。
房地产调控的一大难言之隐，是地方财政对土地出让金的依赖。
以北京市为例，公开数据显示，今年上半年，北京市四大重点行业财政收入中，金融业完成283.2亿元，同比增长0.7%。制造业完成156亿元，同比增长6.9%。房地产业完成375.3亿元，同比增长43.4%。批发零售业完成190.9亿元，同比下降0.6%。
房地产业之于各大城市意义深远。北京房地产协会秘书长陈志认为，目前中央对于房地产调控的表述并没有发生变化，但坚持调控政策仍然可以在微观上进行一些微调，最终使得房地产调控与宏观经济运行相匹配。
除了宏观经济与地方财政，地方债也成为调控的阻碍者。目前的共识是，我国地方政府性债务总体高企，部分城市存在严重违规现象。
来自审计署的信息显示，截至2010年底，地方政府性债务余额10.7万亿元，今年各级政府的负债或上升至15万亿至18万亿元。而且，近年来进入偿债高峰期。以2010年底的统计口径，约有11.37%需要在今年偿还，合计1.2万亿；此外，2010年1384亿的中央代发地方债券，3年到期今年需要还本付息，合计1500亿；地方政府通过信托机构融资的6500多亿元，也有一部分需要兑付。这还不包括部分城市较为隐蔽的违规操作负债。
CRIC分析师朱一鸣认为，我国债务风险仍相对可控，最关键的问题在于，地方债上升的速度太快，坏账、死账有加快蔓延趋势，如果不及时加以遏制，后果将不堪设想。不像美国的城市，入不敷出还可以破产。我国单个城市没有破产的可能性，却会引发系统性的风险：如果债务到了不可收拾的地步，届时要么财政统一兜底，要么央行开通印钞机器，无论哪种，都将对经济发展产生严重影响。
地方政府已无力左右房价？
8月21日，北京市幅“限房价竞地价”地块进入竞价环节。该地块位于朝阳区豆各庄。按照要求，商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套总价控制在200万元以内。
21世纪不动产分析师张磊认为，在土地出让环节，直接将未来的商品房售价写入出让合同，是北京市推进自住型商品住房供地政策的新尝试。这个办法既可以在程度上保证地方政府的土地收入，又可以抑制房价。值得其他一线城市推广。不过，在供求严重失衡的北京，这种做法的效果，很大程度上取决于“限房价竞地价”的土地供应量，个别或者部分地块恐难以起到调节房价的作用。
上述接近政府部门人士担心的是，市里推出“限房价竞地价”政策，但区县出于自身财政利益的考虑，可能会对这些卖不出高价的土地供应不积极。鉴于上述种种矛盾，房地产调控与宏观经济运行匹配，意味着要在调控上有所拿捏，从某种意义上讲，政府对于房价已经无力左右。不过，他认为，“拿捏”并不意味着要放松调控。
房地产市场的“平稳健康发展”，公众的期待投向了“长效机制”。此前，中国房地产协会副会长朱中一在公开场合说，“长效机制处在论证阶段，可能还要3个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”据求证，朱中一想表述的意思是，有关部门正在研究房地产长效机制调控方案，3个月之后，“该方案可能被提交出来进行讨论”。张磊的看法是，如果长效机制年底不出台，房价就只有继续上涨，而且幅度不会小。
张大伟悲观地预测，在稳定经济的大前提下，房地产调控执行力度和意愿在减弱。虽然这些微调的政策，在实际执行中，对市场直接影响不大，但累计效应对购房者和开发商心理的影响很大。下半年稳定房价的难度在加大，特别是一二线城市。
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