[摘要] 中国共产党十八届三中全会即将于11月召开，作为决定一系列中国大政方针的重要会议，全面改革、经济发展、国计民生等系列问题将在本次会议上成为怎样的议题、包括地产在内的各行业是否会再度面临政策环境的大幅变动，是普遍关注的焦点。
中国共产党十八届三中全会即将于11月召开，作为决定一系列中国大政方针的重要会议，全面改革、经济发展、国计民生等系列问题将在本次会议上成为怎样的议题、包括地产在内的各行业是否会再度面临政策环境的大幅变动，是普遍关注的焦点。
据新华社报道，中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。根据会后刊发的新闻通稿，会议要求，“各地区各部门要......积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”
正是这段短短数十字的新闻通稿，引发了外界高度热烈的讨论和猜测。原因在于，作为中国各项政策的决策机构，此次政治局会议对于房地产问题进行表态的措辞的一些微妙变化、以及背后所透露出的些许变化气息，引发了市场的充分遐想。
具体而言，据多家研究机构综合分析表示，过去十年来频繁出现的诸如“加强房地产市场调控（此前还有‘坚持不懈地’、‘坚决......不动摇’等措辞更强烈的说法）”和“做好保障性住房工作”等措辞多年来首次没有出现在与房地产有关的环节中。
与之同时，国家发展和改革委员会主任徐绍史在接受新华网、中国政府网联合专访，解读当前中国宏观经济形势时表示，针对中国房地产市场的当前情况，中央的安排部署是“探索建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长”。此前并未见诸于官方媒体报端的“建立房地产长效机制”这一全新说法由此正式登堂入室。
此后，中共中央政治局决定今年11月在北京召开中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议，根据新华社刊发新闻稿，即将召开的十八届三中全会的主要议程是“研究全面深化改革重大问题”。作为牵涉中国经济命脉的房地产业，在经历和适应了调控环境下的非常规发展态势后，是否又将面对一系列全新的政策形势？目前看来借十八届三中全会的契机而推出在即的“长效机制”，将会由哪些具体政策组成、其与当前的“调控”政策又将有何异同？对这些问题的思考和解答，将有助于我们对未来中国房地产业影响至关重要的政策因素的整体把握。
把握宏观面
针对某个特定行业的指导性政策若发生微调，直接原因显然在于中央政府的政策目标发生了变化，而深层次原因可能是市场的客观情况已经与此前一批政策出台时的背景有了较大不同。因此，正确理解当前中国经济宏观面的基调、尤其是领导人对基本面的解读，是政策预测的关键。
从宏观面来看，当前决策层对中国经济的基本判断应该是处于不稳定的恢复增长过程中，这从近期李克强总理在大连达沃斯论坛进行的主题演讲中针对中国经济是否将面临“硬着陆”的猜测，李克强进行的如下回复而可见一斑——“中国经济现在正处在转型升级的关键阶段，当前经济发展的基本面是好的，经济运行是平稳的”，一方面认可增速中枢下移而不短期刺激，另一方面也强调“守住稳增长、保就业的‘下限’”。
坚持蓝图、聚焦增量、厘清风险、谨慎改革，这四项原则似已成为克强经济学中“打造中国经济升级版”模式的关键。从下半年来国家审计署对地方政府债务进行摸底审计、到以利率市场化为突破的金融改革及上海自由贸易区两大改革路线图的迅速、高调出台，都可看出本届政府在经济工作上的主要思路和选择的突破口所在。
有理由相信，中央政府已经选定了金融改革和上海自贸区两大领域进行改革试点，而下一阶段最有可能推进的将是与之配套的地方政府机构改革试点，其关键在于建立起地方政府收入支出约束，为地方债和民间资本引入提供制度基础。而此前热议的土地制度改革，由于牵涉重大，出现在接下来可能由十八届三中全会所提出的改革路线图中的可能性并不显著。
具体层面上，保持地方政府财政的健康度、为地方基础设施建设寻找到可持续的投融资模式，这是“推动城镇化建设”这一宏大命题下最核心的两大要素。比如，为了为地方财政提供可持续来源，保证县级政府能拥有资金用于提供公共服务，这或许需要允许地方获得税收，同时割断他们对土地财政的依赖，这构成了对热议的房产税背后的最坚实考虑。
诊断微观面
从国家统计局公布的2013年前三个季度房地产市场运行基本情况来看，2013年房地产投资持续增长但增幅出现降低势头，同时商品房销售额和销售面积同比大幅增长，但各地情形走势出现严重分化，具体而言一线城市房价继续保持了两位数的增长幅度，但三四线城市和部分二线城市房价下跌压力较大。
更为重要的一点是，目前地方政府债务较高的局面，与房地产市场密切相关，任何新出台政策在制定过程中必然会反复慎重地考量这一点。这是外界对于“长效机制”总体偏稳定与谨慎的判断的重大依据。
这一系列事实构成了下阶段“宏观”政策可能性微调的基本方向。从李克强总理在不同场合中都多次强调的“保持政策的平稳性”来看，长效机制的出台，并不必然意味着国家层面上将现行的限购、限贷等系列调控措施推翻、并出台一套新的房地产政策取而代之，更大的可能则是向市场释放这样一种信号，即现行的政策将在一段时间内长期存在；这其中包括对于房地产行业的银行信贷和资本市场融资再融资管控仍将持续偏紧，就范围来看限购政策还将持续，尽管不排除类似温州近期的政策调整这样的局部性放松。
长效机制着眼点
中信证券房地产研究员付瑜表示，未来房地产行业的调控长效机制具体来说很有可能由三部分组成：促供应、松融资、去杠杆。
具体而言，是从供给端入手增进供应的政策，主要包括加大土地供给，给快周转的开发企业正常的融资渠道和盘活存量金融资源的办法（如资产证券化）。第二是确保供给释放有效性的政策，包括打击囤积土地，支持快速周转的发展商，简政放权，加快开发流程。第三是稳需求的手段，包括稳步调升按揭贷款加权平均利率，有序解除部分城市的行政性需求管制和稳定舆论预期。
分析人士预测，改变对地产企业融资渠道一刀切的限制态度，这是目前和下一阶段政策最显著的区别以往之处。这种态度的改变，主要是因为对地产行业去杠杆的政策效果并不好。从总量层面，限制企业融资渠道原意是迫使企业理性定价，但实际结果则是造成企业不拿地，少开工，甚至出让存量项目储备，从而造成市场整体的供应缺口。结构层面，限制企业融资渠道造成影子银行横行，融资性信托大行其道。畸形的融资结构既无法鼓励快周转类的发展商，又包含了潜在的金融风险。
从短期来看，将利率保持在上行通道，是避免房价全面上涨的办法。目前各地85折利率优惠贷款越来越罕见，二套房贷款政策丝毫不放松。同时，房价下跌区域开始放松行政性管制，温州、盐城，和很多房价有下跌压力的城市放开了前期限价、限购等需求管制手段。
总而言之，在核心政策不会在短期内发生大幅变动的背景下，的变数，正是房产税。
房产税扩容的信号意义
国家税务总局7月12日下发的一份题为《关于转变职能、改进作风更好服务大局》的通知，不出意外地引发了外界的高度关注。该通知称，将研究扩大个人住房房产税改革试点范围。各界普遍认为，这一表述表明房产税扩容的脚步越来越近，但并非超市场预期。
房产税作为一种调控的长效机制，要更好的发挥作用，个人住房信息系统建立与统一的不动产登记制度是非常重要的。在个人住房信息联网方面，多数省会城市已经实现和住建部系统联网，部分地级市进度不一，有些是同省会城市一样和住建部系统联网，有些则是和本省住建系统实现联网。有消息称，截至今年6月30日，40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市。
在统一不动产登记制度方面，今年十二届人大一次会议审议决定，2014年6月底前，国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。该条例如能顺利出台，将有助于规范和明确我国住房制度下的各类形态房产的产权信息，其本身是房地产制度建设的基础。
自2011年以来，重庆和上海已率先开启房产税试点。从两个城市新建商品房住宅的成交量价历史看，房产税对于抑制房价上涨的作用并不明显。因此，在税率不超过（1%-2%）的国际普遍水平的情况下，房产税意义不在于短期调控房价，在于重塑地方政府收入模式和长期税制建设，同时在构建多层次住房体系中，房产税将被作为一种税收的调控手段未来将发挥“高端有抑制”的作用。
渣打银行首席经济学家王志浩就撰文认为，而在即将召开的十八届三中全会上，并不会就“诸如房产税征收水平......等细枝末节的问题”进行讨论，这并不意味着这个问题不重要，而是国家相关各部委（国税总局）应该已经有了自己的计划，如同此前迅速被批准和公开的中国人民银行的利率市场化改革方案。王志浩等认为，针对房产税和城镇基础设施投资等技术性、但影响深远的问题，“全会的关键在于给出清晰的改革的基本原则，以指导随后的政策细节并为其提供全方位理论支持”。
总而言之，新一届政府正在逐步修正以往短期的、行政干预式的房地产调控，开始转向理性的、市场化的调控，并且更加重视政策的长期化、制度化，这对于开发商的投资预期将会起到稳定作用，也是有利于整个行业的长远健康发展。
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