[摘要] 近年来，土地矛盾频发，土地制度改革虽被提及多年但至今仍无定论。为什么要改革？现在土地制度存在什么问题？专家预判的改革方向是什么？记者对话浙江大学、浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰作出解读。杨遴杰表示，土地制度改革中交易主体全面放开的可能性仍不大。
改革方向：交易主体不会全面放开
记者：如果集体土地流转方面出台新政，交易主体会发生改变吗？农民或村集体能成为集体建设用地的交易主体吗？
杨遴杰：新政出台之前，无从判断是否会发生交易主体的改变。不过我估计，即使出台，交易主体也不会全面放开。如新政涉及到交易主体改变事项，也就是国有土地同权问题，还存在一步到位和慢步走的区别。
如确定集体建设用地在经营性用途上完全放开，包括商品住宅也可建，就是一步到位的改法。
另外还需要注意的一点是，存量集体建设用地放开的同时，城市周边农用地转为城市建设用地的方式，是采用现在的政府征收，还是政府给予农用地转建设用地的权利给集体，集体把它转变为集体建设用地后再流转或者自己使用。
小产权房转正或难成行
记者：如果土地制度发生改变，小产权房是否可以借机转正，或者通过一些措施合法化？
杨遴杰：和前一个问题一样，小产权房是否能转正，完全看政策如何确定。但是由于地方债务与土地市场密切相关，在没有找到妥善解决地方债务的办法前，估计很难大面积放开小产权房转正，更不用谈小产权房建设问题。
小产权房还存在两种差别，是在存量的集体建设用地上建的话，无关用途管制与耕地保护，以集体建设用地流转改革为名即可解决理论与现实的问题，处理起来相对容易。但是农民和集体在农用地上建的小产权房，哪一种改革方案也不能允许他们突破规划随意改变用途，所以它的转正基本不存在可能。而且我国规划管控能力不强，如果这种都可以转正，会有更多效仿行为，未来的耕地保护局面会一发不可收拾。
破解高房价需多管齐下
记者：如果出台土地新政，能破目前的高房价局面吗？或者让房价上涨减缓？如果改革农村集体土地流转制度，能入市的土地增多，是否也解决了地方政府的用地指标问题？
杨遴杰：目前仍无出台新政的消息，难以回答这个问题。但如果规划圈内的集体土地可以自行入市交易，肯定可以缓解房价上涨的局面，多方供应总会稍微改善这种局面。但控制房价上涨一要严控货币，二要增加供应。当前房价上涨是结构性的，集中在一二线城市，受规划控制供地总规模有限，但政府还可以在每年的工地规模里多分配些给住宅，少搞些用地效率低的工业项目。
地方政府的用地指标主要是每年的农转用指标，是国家批准的地方可以把多少农用地转为建设用地的权力。集体土地流转也不会是让所有的集体土地都可以流转，城市规划圈内的集体土地放开流转，只是从以前的被政府征收转为由集体或农民来流转，主体发生变化，而实际的数量不会变化。
□改革建议：改集体土地入市
记者：目前新的土地制度改革方案还无消息。在现有的土地制度下，您有何改革建议？
杨遴杰：逐步放开集体土地入市的限制，真正做到同地同权同价。尤其是尽快找到解决地方债务问题的方案，解决集体土地入市的障碍。
记者：如果集体土地入市限制放开，意味着政府征地范围缩小，政府土地收入必然减少，如何弥补这部分财政收入？
杨遴杰：政府直接的土地收入会减少，但土地市场还存在，交易行为还在发生，税收可以弥补一部分，另外自身承担的事务和支出的费用也减少。如果土地交易活跃，税收减少的幅度并不会太大。但是做不到以上的改革，贸然征收房产税，仅仅为了弥补政府财政缺口，则会动摇社会对政府的信任基础。
记者：您认为目前改革的难点是什么？如何破解？
杨遴杰：改革的难点是地方政府在当前的土地制度框架内找到了最有利于自己的土地利用策略，也确实通过土地获得大量的财政能力，更大的问题是近四五年来地方政府通过土地融资规模过大，大的土地制度改革会使得政府抵押的大量土地估值急降，产生金融风险，使得新的改革措施投鼠忌器，无法展开。破解的办法也有，就是全面的市场化，把当前的垄断行业放开，把垄断的央企股份出售，加上中央政府的财力来解决地方当前的债务黑洞，同时改革土地制度，放开土地市场。垄断行业与土地市场的同时改革，对中国长期的经济发展意义重大。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
