[摘要] 房地产商人梁鸿眉正在享受来到杭州后的第一波快钱。在宣布“直降6000”后，开盘三年销售不过300余套的天鸿香榭里，在2月27日一天就卖出158套。
疯狂拿地盈利成疑
除了库存创下历史新高，并远远超过了北上广深之外，杭州房企拿地的热情亦不容忽视。
身处降价风波中心的德信集团，就在其宣布降价的同一天，在杭州市公共资源交易中心，以加价100万，总计17.4787亿元的价格，竞得钱江新城二期章家坝地块，该地块仅楼面价就高达12440元/平方米。而2月25日，德信地产又与浙江中南置业有限公司，为滨江区一块土地展开厮杀，但在16轮的报价之后， 德信地产败北，中南置业以13.4亿元摘走白马湖地块。
针对降价和连续拿地的现象，德信地产销售总监杜盛称，这是集团百亿战略的落地动作，据其介绍，2013年德信集团营收60亿元，因此集团在2014年制定了百亿元的战略计划，而为了实现这一战略，高周转，规模化。具体操作而言，即是在土地市场更主动拿地，另外也将加快销售周转，实现资金回笼。
德信地产的现象并非个例，透明房产网发布的杭州房地产市场2013年研究报告显示，当年土地市场呈现前所未有的狂热，全年土地成交金额刷新了2009年的历史纪录，达到1326.9亿元，多个板块楼面价均创下新高。
除此之外，在2013年间，杭州房地产市场共新增15家房地产开发商，而销售额排名前十五的开发商也已全部进入杭州市场。新玩家的进入，必然带来地价的攀升，研报数据显示，在去年成交的项目当中，外地开发商拿地金额占比高达77%，但由于供求关系的影响，诸多板块房价并没有随着地价升高而上涨，相反的， 不少新盘的售价已经否定了部分新晋房企的高地价，出现了“面粉”贵过“面包”的畸形现象。
“前述降价的两个楼盘，看似降价幅度很大，但实际上，他们现在的价格基本就是当初的开盘价。”动力地产董事高峰称，与此同时，高峰介绍，楼面价高过房价的现象主要存在与外来房企，实际上，高昂的土地成交价格，后期确实让一些房企在销售中出现了不盈利，甚至亏损的现象。
降价后火速终止信托计划
上周三，一家财经媒体援引杭州当地信托业内人士的话称，德信地产降价的背后，是源于杭州工商信托要求其通过降价尽快回笼资金。
理财周报记者在此后联系涉事双方，德信地产方面率先否认，杜盛介绍，以北海公园为标的的信托项目，早已在去年7月就已经提前兑付，并且是德信方面主动提前兑付。而一名杭州工商信托内部人士亦以传言不实为由，拒绝置评。
此外，德信地产的母公司，德信控股董事长胡一平在2月24日接受媒体采访时指出，北海公园不存在信托融资，而德信目前也仅有1个项目存在信托融资，其总额仅为1亿元到2亿元，不存在“信托公司保全资产，行使合同约定的强制降价权。”
这一说法与其销售总监的措辞明显产生冲突。除此之外，胡一平口中所说的，目前尚在存续期内的信托产品，应该是投资标的注明清楚的，杭州工商信托成立的德信置业温州瓯海投资项目集合资金信托，该信托计划规模为2亿元，预期率为8.2%—10%，期限为3年。
杭州工商信托正是德信地产的合作伙伴，双方曾在多个信托项目上都有过合作。除了前述信托计划外，杭州工商信托另外一款未明确公开投资标的的基金型产品，“飞鹰9号”其主要资产配置之一，就是德信地产在杭州开发的一款高端住宅楼盘，臻园(楼盘资料) 。
该款产品期限为2年，并将于明年3月份到期，依据此前的经验，基金型信托产品可提前半年终止的先例，但对于该产品是否造成降价现实的传言，双方都予以否认。
尽管如此，理财周报在调查过程中发现，交银信托一款名为鑫福4号的产品，在2月23日已经终止，交银信托方面告诉理财周报记者，该款产品分为A、B两类，募集资金均用于德信地产旗下项目。
信托计划资料显示，A类产品已经终止，而成立于2012年8月24日的B类总规模1.094亿元，原计划的终止日期为2014年8月24日，但信托计划同时约定，当信托单位存续满548天时，经融资方式书面通知，资方可提前回购信托的权。
据交银信托方面介绍，该款产品确实在2月23日提前半年终止，亦是由融资方提出提前终止。蹊跷的是，德信北海公园在2月18日宣布降价后，在21日即临时开盘，据了解截至开盘当日，认筹超过300组，而其清盘的房源共计208套。
“一般来说，融资方主动提前终止信托计划的，多半是受到一些资本方面的压力。”华东地区一名信托业内人士介绍。以北海公园的主力房型89㎡和127㎡为范畴、 均价15800元/㎡计算，北海公园此次清盘所获得的资金在2.92亿—4.17亿元之间，这也就意味着，仅北海公园的一次清盘，就足以偿还鑫福4号的本息总和。
令人惊讶的是，德信地产一方面否认其多个存续期信托计划的事实，另一方面，在18日降价，21日开盘后的第二天，即23日，又火速提前半年终止了鑫福4号信托计划。尽管未能得到官方的回应，但因信托借款承压而降价的传闻，也并未能够澄清。
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