[摘要] 房地产商人梁鸿眉正在享受来到杭州后的第一波快钱。在宣布“直降6000”后，开盘三年销售不过300余套的天鸿香榭里，在2月27日一天就卖出158套。
自有资金垫付5000万房款
与德信地产相比，天鸿地产的实力则明显孱弱许多，其资金的运作也不尽透明。
天鸿集团2001年在新昌县成立，在其进入杭州之前，已经陆续在新昌、海盐、重庆等地，开发了天鸿华庭，天鸿广场、天鸿雅苑、天鸿名都等楼盘，算上此番降价的天鸿香榭里，其开发的楼盘共有8个。
在2009年上半年的一场土地出让会上，桥西板块最初楼面价格3800元/㎡的地块，在经历67轮竞拍后，最终以溢价70%的价格成交，楼面价格6581.4元/㎡。这一激烈的竞价场面，在当时被称为“杭州飙地案”，而事件的主角，正是首次进军浙江的天鸿集团。
天鸿集团2010年注资1亿元成立了浙江广鸿房地产开发有限公司，目前该公司持有房地产开发二级资质。天鸿以此为主体，在2009年拿地后开了入杭的首次项目，天鸿香榭里。梁鸿眉在当时表示，要蓄足力量做好杭州的项目。
尽管以高姿态进入杭州，但天鸿香榭里后续的销售却不见良好，前述楼盘销售人员曾坦言，此次天鸿的降价，完全是因为开盘3年后，一直交易惨淡造成。对于这一点，“砸盘”的老业主亦表示认同。
为印证其库存高压，销售不力的事实，业主吴亚楠向理财周报记者提供了一项私密的合同协议。
吴亚楠给理财周报记者提供的借款协议显示，双方为了实现房贷首付款周转，甲方梁鸿云共借出35万元现金于乙方吴亚楠。“我们原来的资金就10万，根本达不到3成首付条件，但天鸿方面告诉我们，只要能拿出10万，他们就能帮我们解决房贷首付的问题。”吴亚楠说。
天鸿集团为业主找来的第三方是自然人梁鸿云，据多名业主介绍，此人系梁鸿眉弟弟，而据业主们介绍，先期购买天鸿香榭里的业主，大部分的都与梁鸿云签订了借款协议。“跟你打个比方，如果有100个业主，90个都借了。”吴亚楠称。
“每个业主30万，保守估计也有5000万”吴亚楠说，但其并未能提供确切的涉及业主和借款总额。理财周报记者了解到，在前期的销售过程中，天鸿集团曾告知购房意愿者，如若不能付清当地30%的银行房贷，只要能拿出10万元，首付周转的其他金额将由天鸿负责，并能够为其提供两年的免息期。
以吴亚楠购买的房屋为例，梁鸿云共向其借出35万元，而拿到这35万元之后，吴亚楠也顺利在银行申请到房贷。协议约定吴亚楠需在2015年4月15日之前， 分4期还清欠款，如果在期限内偿清，将享受无息待遇，但如果，合同规定“借款人应按年利率24%向甲方承担利息，除此之外，还需想甲方支付欠款的金额 0.5%的违约金”。一天，仅罚息就高达1750元。
作为第三方，梁鸿云还在协议中添加了一项特别约定，“如果未能偿清，甲方有权通知开发商拒向其交付所购的房屋。”
一系列融资协议显示，购房者如不能在约定时限内还清欠款，不仅将承担高额利息，还将面临房产损失的危险，而作为利益共同体的梁鸿眉兄弟，不仅能实现房屋的销售，甚至还将享受“高利贷”的甜头。
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